對於現在的海南， 有些人依然看到房價泡沫， 有些人看到產業機遇， 也有人在恐慌焦慮。 以下這篇文章閱讀時間大致5分鐘， 對身處海南或與海南相關的人來說， 是一篇很好的深度文章。 步步為營， 才可逃離房地產陷阱， 審時度勢， 才不盲目隨流。
很多人在談論地產泡沫的時候， 經常拿97年香港的崩盤做例子。 比如最近被限購炒火一把的“海南”， 但兩者存在質的差別。 不管是土壤機制、政策環境， 還是時間空間等很多因素都不相同。
就投資屬性而言， 香港房地產泡沫屬於典型的房地產投資泡沫。 主要有3個原因：
一是經濟結構中房地產比重長期太大、依賴性太強。 二是長期採取高地價政策， 造成地價和房價長期上漲太快。 三是房價上漲太快形成巨大的“財富效應”， 炒樓成風。
海南完全不同， 金融、製造業、實體經濟等等， 都遠不及香港。 海南是完全靠旅遊支撐，
我認為， 海南“泡沫”並不多。 最近海南出臺了全國少有的省級限購、限貸、限售政策， 無論庫存情況如何， 一律執行嚴格的調控政策。
這樣的調整背後有著複雜的邏輯。
一、全國調控“擠牙膏”， 海南喜歡大開大合
“非澇即旱”是海南房地產三十年來的基本範式。
春節之後， 調控升級大潮發起於京畿重地。 全國各地大軍小心翼翼緊跟步伐， “擠牙膏”式地一點點試探。 輪到海南的時候， 步子一不小心就邁大了。 4月14日， 海南省多部門聯合下發住房限購通知， 全省一律限購， 三亞最嚴。
海南的限購除了遵循限購、限貸、限售基本套路， 也帶有一點因城施策的意思， 主要針對三亞：外地人在全省範圍內限購一套房；本地人買二套，
顯然， 海南這波調控大潮就是為了限制外地來的炒房需求， 而且全省一律從嚴， 庫存高的市縣也不例外。 比如瓊海市， 庫存消化週期超過32個月， 卻第一個響應調控， 還出臺了細則， 規定購房需要1年個稅或社保繳納證明， 在博鼇區域買則需要2年。
海南作為全國最大的經濟特區， 其房地產市場具有極其鮮明的特點， 宏觀調控政策在海南市場的表現也最為突出， 往往放開時“大澇”， 收緊時則“大旱”。
這與海南歷史上嚴重的房地產泡沫和新的經濟格局不無關係。
“失去的十年”， 不僅日本有， 其實海南也有
1988年改革之後， 在政策激勵之下， 資本和人口瘋狂湧入海南， 最大的蓄水池就是房地產， 倒賣地皮成為了當時最火的生意， 著名的“萬通六君子”就起家於此。
1993年， 國務院出臺《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，
泡沫破裂之後， 約占全國總人口0.6%的海南， 積壓了占全國10%的商品房。 海南用了近十年的時間處置爛尾樓和閒置土地， 到2006年10月， 全省累計處置閒置建設用地23353.87公頃， 房價也勉強恢復到了泡沫前的高點。
圖表：1990-2015年海南省房地產投資額占比
以史為鑒，抑制泡沫出手迅猛果斷
雖然2010年前後出現了一些利好政策，但好景不長，之後宏觀經濟走弱、房地產調控、以及產品供需結構性失衡下，在2011-2015年間，海南房地產市場遭遇了連續5年下跌，直到2016年開始回暖。
隨著2016年國家對三四線樓市去庫存基調的確立，海南省立即提出了“兩個暫停”等措施，對商品住宅庫存消化週期超過全省平均水準的市縣，“暫停新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅專案規劃報建審批”，從而限制增量，促進存量消化。今年年初，海南省還提出必須加快房地產去庫存，商品房住宅去化期要控制在18個月以內。
而就在短短四個月之後，全省“一刀切”的限購、限貸、限售政策重磅出臺，響應“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。足見經歷過大蕭條的海南對房地產泡沫的警惕，寧可矯枉過正，也不想再讓歷史重演。
實際上，海南絕大部分地區的價格都沒有漲回到2015年以前的高點，即使是三亞、海口、陵水這些熱門區域也比之前還有差距。相比國內一些動輒成倍暴漲的二三線城市，海南的泡沫似乎不那麼明顯。
二、賣出史上最高成交量，樓市又泡沫了嗎？
時隔多年，去海南買房又成了時髦的事情。國內大中城市紛紛限購，大量資金無處可去，海南的房子成了最佳的去處。2016年12月，在70個大中城市中，三亞新建商品住宅價格環比指數排名從第34位上升到第1位。
去庫存卓有成效，今年將降至合理區間
2016年，海南樓市迎來史上最高備案資料，商品住宅成交面積1508.53萬平方米，比2015年增加43.8%；成交金額1490.2億元，比2015年增加51.6%。
看到這樣的資料，媒體驚呼海南“賣瘋了”！
不過，“一房難求”的樓盤主要集中在核心城市的稀缺濱海資源地段，從庫存絕對值來看，海南樓市遠未到“一房難求”的程度。
住宅待售面積的減少是帶動全省房屋去庫存的主力。分市縣來看，全省有15個市縣的房屋待售面積增速比上年同期有所回落，同比增加了7個市縣。其中，陵水、文昌、臨高的待售面積增速同比回落幅度較大，這些也是房企在2016年的主要行銷陣地。
圖表：2016年海南省各市縣房屋待售面積情況
自2016年初以來，“兩個暫停”政策的全面實施，對全省各縣市去庫存起到了卓有成效的影響，截至2016年底，海南省的去庫存週期從2015年的45個月，下降到了23個月。雖然離18個月的警戒值目標還有一定的距離，但隨著調控進一步推進，今年海南的整體庫存將降至合理區間。
房價“窪地”被挖掘，經濟格局更加穩健
長期以來，內地土豪們的購房舉動都主要集中在寶島的東線，三亞、海口、陵水是他們最愛的土壤。在傳統的規劃中，海南島東線是主要的國際旅遊和會議經濟圈，西線為休閒和工業經濟圈，這就使得東線集中了大部分的人口和客流，同時也形成了東高西低的房價格局。
現在就不一樣了，海南這幾年搞了“西部大開發”，尤其是2015年底完成了西線的高鐵工程，使得東西線兩端互相連接，形成了全球獨有的“環島高鐵”。正所謂“鐵路一響，黃金萬兩”，西線高鐵工程直接帶動了海南西部的房地產發展。
如今，“環島高鐵時代”的召喚，也讓前往西線開發投資的房企越來越多，碧桂園、恒大、中南等房企在西線擴充土地儲存，西部成為海南土地市場活躍的片區。許多西線項目有了發展的底氣，不再是海南的房價窪地，儋州、臨高、澄邁等縣市幾乎像打了雞血一般——看看儋州的恒大海花島就知道了。
因此，海南東線和西線的房地產價值越來越趨於均等化，東線由於價格偏高、核心資源越來越少，置業需求已相對萎縮，而作為傳統價格窪地的西線越來越熱，讓整個海南島越來越像一個城市整體，在調控政策上“一刀切”的做法也就可以理解了。
霧霾侵襲，旅遊變旅居，部分投資成剛需
在海南隨處可聞的“東北腔”一直為人們津津樂道，有的開發商甚至直接打出廣告語，“哪個東北人沒套海南房！”“避寒”成為東北人的剛需，可見氣候對人們擇居的重大影響。
但是房管局的資料顯示，北京人和河北人才是海南置業占比最高的人群——“躲霾式購房”再次刷新了人們的認知。當然，北京有錢人多，投資需求大也是一個重要原因。
近年來，北方霧霾嚴重，不少進入海南的開發商已經將“躲霾”當成了行銷重點。每到霧霾多發的寒冬之際，來自北方的“候鳥老人”、甚至“候鳥家庭”就會飛到海南度假，享受碧海藍天和新鮮空氣，來年春天再飛回北方。統計資料顯示，這部分人群數量每年超過40萬。
圖表：海南置業客源成交套數占比TOP5省市
圖表：海南置業客源成交金額TOP5省市（億元）
再深入一層分析，“躲霾”不會是他們在海南購房的唯一原因。
三、進入深度調整期，置業視窗顯現
海南的房地產經歷過慘痛的教訓，而當前的種種跡象，如房屋空置率高、配套缺失、去庫存週期長等，都不免令人擔憂歷史是否會重演。不過結合近幾年的實際情況看，如今的海南與90年代已經有了很大的不同，樓市崩盤的風險幾乎不存在了。
以產業經營為導向，地產大鱷瓜分核心資源
持續獲取優質土地資源的能力，是房企的核心競爭力。這兩年房企們發現，在海南越來越不好拿地了。
2015年11月，海南省政府下發檔提出房地產行業要轉型，強調以本島長居型居住地產為基本、經營性房地產為主導。海南宅地出讓比例驟減，商業、工業用地增多，房企拿地必須配套相應的項目，而不是像90年代那樣，只憑一個概念就能將一塊地皮翻炒若干倍。
在這一政策引導之下，房企進入海南基本通過兩種方式，產業造城與合作並購。
前者的典型比如2015年的百億“神盤”恒大海花島，後者以融創為代表。融創在2016年底高調發佈了進軍海南的六大項目。
可見，如今海南的房地產市場已經不是小開發商能玩得轉的了，大體量的綜合性產業運營開發成為主要模式。本土的小開發商被逼上了絕路，不是已經被收購，就是在被收購的路上了。
縱觀整個海南的環島海岸線，從三亞的三亞灣、亞龍灣、海棠灣，到陵水的南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，從萬甯的楊梅灣、石梅灣，到瓊海的博鼇，文昌的高隆灣，再到海口的觀瀾湖，甚至西線的臨高、儋州……無一不是地產大鱷們盤踞的重心。
未來，少數幾大巨頭在海南市場“分而治之”將是大勢所趨。而這些地產巨頭們投資、開發、運營能力都很強，風險控制意識更加敏銳，增強了海南房價上漲的基礎。
房價支撐日益強勁，調控營造置業海南視窗期
在越來越多的人口流入和越來越豐富的產業生態之下，海南的房地產市場，乃至整體的產業結構正在進行深度調整。
從迅猛調控的動作來看，海南改變房地產“一業獨大”、穩定樓市的決心可謂非常堅決。除了發展海南傳統的度假旅遊產業，近年來海南更加注重人居工程的建設，希望更多的人能夠真正在海南置業、留在海南，比如在交通不夠發達的中西部，大力建設高鐵、高速路；缺少生活配套的地區，專門批建醫療用地、教育用地；在引入科技、創新等產業方面更是不遺餘力，騰訊也來海南投建了生態村。
▲海口廣物海南之心效果圖
基礎設施的完善和產業結構的合理化，必將帶來房產的增值。
雖然眼前的限購、限貸、限售政策讓房價上漲的勢頭有所放緩，甚至調頭向下，但這恰恰營造出了一個購房置業的視窗期。尤其是2年限售期過後，二手房市場將迎來一波入市潮，市場供給大量增加，房價也將處於低位。因此，未來2-3年之內或是買房的好時機，在這一週期的限購令被消化之後，市場就會逐漸回暖，所持有的房產價格也會回升。
結 語
對於現在的海南，有些人依然看到房價泡沫，有些人看到產業機遇，也有人在恐慌焦慮。我想說的是，暫時的迷局只是中國房地產市場訊息混亂的表像之一。海南曾受過房地產泡沫的深刻教訓，如今正步步為營，越來越理性的市場是趨勢。
海南是中國進入中等收入國家超級經濟體唯一的熱帶地區。就像美國對佛羅里達的規劃，利用大自然和經濟體結合之必然。中國也會出現，那麼，海南是唯一的可能。
海南國際旅遊島沉澱多年形成的房價暴漲，又歷經價值回歸，受大趨勢影響，新一輪發展可能會出現環境危機。但高速經濟發展水準形成的活躍意味著巨大的旅居消費需求。因此，海南又會成為中國南海時代的橋頭堡。據悉，海南自貿區方案也會呼之欲出，期待下一次波峰潮起！
中國的佛羅里達也一定會出現。
以史為鑒，抑制泡沫出手迅猛果斷
雖然2010年前後出現了一些利好政策，但好景不長，之後宏觀經濟走弱、房地產調控、以及產品供需結構性失衡下，在2011-2015年間，海南房地產市場遭遇了連續5年下跌，直到2016年開始回暖。
隨著2016年國家對三四線樓市去庫存基調的確立，海南省立即提出了“兩個暫停”等措施，對商品住宅庫存消化週期超過全省平均水準的市縣，“暫停新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅專案規劃報建審批”，從而限制增量，促進存量消化。今年年初，海南省還提出必須加快房地產去庫存，商品房住宅去化期要控制在18個月以內。
而就在短短四個月之後，全省“一刀切”的限購、限貸、限售政策重磅出臺，響應“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。足見經歷過大蕭條的海南對房地產泡沫的警惕，寧可矯枉過正，也不想再讓歷史重演。
實際上，海南絕大部分地區的價格都沒有漲回到2015年以前的高點，即使是三亞、海口、陵水這些熱門區域也比之前還有差距。相比國內一些動輒成倍暴漲的二三線城市，海南的泡沫似乎不那麼明顯。
二、賣出史上最高成交量，樓市又泡沫了嗎？
時隔多年，去海南買房又成了時髦的事情。國內大中城市紛紛限購，大量資金無處可去，海南的房子成了最佳的去處。2016年12月，在70個大中城市中，三亞新建商品住宅價格環比指數排名從第34位上升到第1位。
去庫存卓有成效，今年將降至合理區間
2016年，海南樓市迎來史上最高備案資料，商品住宅成交面積1508.53萬平方米，比2015年增加43.8%；成交金額1490.2億元，比2015年增加51.6%。
看到這樣的資料，媒體驚呼海南“賣瘋了”！
不過，“一房難求”的樓盤主要集中在核心城市的稀缺濱海資源地段，從庫存絕對值來看，海南樓市遠未到“一房難求”的程度。
住宅待售面積的減少是帶動全省房屋去庫存的主力。分市縣來看，全省有15個市縣的房屋待售面積增速比上年同期有所回落，同比增加了7個市縣。其中，陵水、文昌、臨高的待售面積增速同比回落幅度較大，這些也是房企在2016年的主要行銷陣地。
圖表：2016年海南省各市縣房屋待售面積情況
自2016年初以來，“兩個暫停”政策的全面實施，對全省各縣市去庫存起到了卓有成效的影響，截至2016年底，海南省的去庫存週期從2015年的45個月，下降到了23個月。雖然離18個月的警戒值目標還有一定的距離，但隨著調控進一步推進，今年海南的整體庫存將降至合理區間。
房價“窪地”被挖掘，經濟格局更加穩健
長期以來，內地土豪們的購房舉動都主要集中在寶島的東線，三亞、海口、陵水是他們最愛的土壤。在傳統的規劃中，海南島東線是主要的國際旅遊和會議經濟圈，西線為休閒和工業經濟圈，這就使得東線集中了大部分的人口和客流，同時也形成了東高西低的房價格局。
現在就不一樣了，海南這幾年搞了“西部大開發”，尤其是2015年底完成了西線的高鐵工程，使得東西線兩端互相連接，形成了全球獨有的“環島高鐵”。正所謂“鐵路一響，黃金萬兩”，西線高鐵工程直接帶動了海南西部的房地產發展。
如今，“環島高鐵時代”的召喚，也讓前往西線開發投資的房企越來越多，碧桂園、恒大、中南等房企在西線擴充土地儲存，西部成為海南土地市場活躍的片區。許多西線項目有了發展的底氣，不再是海南的房價窪地，儋州、臨高、澄邁等縣市幾乎像打了雞血一般——看看儋州的恒大海花島就知道了。
因此，海南東線和西線的房地產價值越來越趨於均等化，東線由於價格偏高、核心資源越來越少，置業需求已相對萎縮，而作為傳統價格窪地的西線越來越熱，讓整個海南島越來越像一個城市整體，在調控政策上“一刀切”的做法也就可以理解了。
霧霾侵襲，旅遊變旅居，部分投資成剛需
在海南隨處可聞的“東北腔”一直為人們津津樂道，有的開發商甚至直接打出廣告語，“哪個東北人沒套海南房！”“避寒”成為東北人的剛需，可見氣候對人們擇居的重大影響。
但是房管局的資料顯示，北京人和河北人才是海南置業占比最高的人群——“躲霾式購房”再次刷新了人們的認知。當然，北京有錢人多，投資需求大也是一個重要原因。
近年來，北方霧霾嚴重，不少進入海南的開發商已經將“躲霾”當成了行銷重點。每到霧霾多發的寒冬之際，來自北方的“候鳥老人”、甚至“候鳥家庭”就會飛到海南度假，享受碧海藍天和新鮮空氣，來年春天再飛回北方。統計資料顯示，這部分人群數量每年超過40萬。
圖表：海南置業客源成交套數占比TOP5省市
圖表：海南置業客源成交金額TOP5省市（億元）
再深入一層分析，“躲霾”不會是他們在海南購房的唯一原因。
三、進入深度調整期，置業視窗顯現
海南的房地產經歷過慘痛的教訓，而當前的種種跡象，如房屋空置率高、配套缺失、去庫存週期長等，都不免令人擔憂歷史是否會重演。不過結合近幾年的實際情況看，如今的海南與90年代已經有了很大的不同，樓市崩盤的風險幾乎不存在了。
以產業經營為導向，地產大鱷瓜分核心資源
持續獲取優質土地資源的能力，是房企的核心競爭力。這兩年房企們發現，在海南越來越不好拿地了。
2015年11月，海南省政府下發檔提出房地產行業要轉型，強調以本島長居型居住地產為基本、經營性房地產為主導。海南宅地出讓比例驟減，商業、工業用地增多，房企拿地必須配套相應的項目，而不是像90年代那樣，只憑一個概念就能將一塊地皮翻炒若干倍。
在這一政策引導之下，房企進入海南基本通過兩種方式，產業造城與合作並購。
前者的典型比如2015年的百億“神盤”恒大海花島，後者以融創為代表。融創在2016年底高調發佈了進軍海南的六大項目。
可見，如今海南的房地產市場已經不是小開發商能玩得轉的了，大體量的綜合性產業運營開發成為主要模式。本土的小開發商被逼上了絕路，不是已經被收購，就是在被收購的路上了。
縱觀整個海南的環島海岸線，從三亞的三亞灣、亞龍灣、海棠灣，到陵水的南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，從萬甯的楊梅灣、石梅灣，到瓊海的博鼇，文昌的高隆灣，再到海口的觀瀾湖，甚至西線的臨高、儋州……無一不是地產大鱷們盤踞的重心。
未來，少數幾大巨頭在海南市場“分而治之”將是大勢所趨。而這些地產巨頭們投資、開發、運營能力都很強，風險控制意識更加敏銳，增強了海南房價上漲的基礎。
房價支撐日益強勁，調控營造置業海南視窗期
在越來越多的人口流入和越來越豐富的產業生態之下，海南的房地產市場，乃至整體的產業結構正在進行深度調整。
從迅猛調控的動作來看，海南改變房地產“一業獨大”、穩定樓市的決心可謂非常堅決。除了發展海南傳統的度假旅遊產業，近年來海南更加注重人居工程的建設，希望更多的人能夠真正在海南置業、留在海南，比如在交通不夠發達的中西部，大力建設高鐵、高速路；缺少生活配套的地區，專門批建醫療用地、教育用地；在引入科技、創新等產業方面更是不遺餘力，騰訊也來海南投建了生態村。
▲海口廣物海南之心效果圖
基礎設施的完善和產業結構的合理化，必將帶來房產的增值。
雖然眼前的限購、限貸、限售政策讓房價上漲的勢頭有所放緩，甚至調頭向下，但這恰恰營造出了一個購房置業的視窗期。尤其是2年限售期過後，二手房市場將迎來一波入市潮，市場供給大量增加，房價也將處於低位。因此，未來2-3年之內或是買房的好時機，在這一週期的限購令被消化之後，市場就會逐漸回暖，所持有的房產價格也會回升。
結 語
對於現在的海南，有些人依然看到房價泡沫，有些人看到產業機遇，也有人在恐慌焦慮。我想說的是，暫時的迷局只是中國房地產市場訊息混亂的表像之一。海南曾受過房地產泡沫的深刻教訓，如今正步步為營，越來越理性的市場是趨勢。
海南是中國進入中等收入國家超級經濟體唯一的熱帶地區。就像美國對佛羅里達的規劃，利用大自然和經濟體結合之必然。中國也會出現，那麼，海南是唯一的可能。
海南國際旅遊島沉澱多年形成的房價暴漲，又歷經價值回歸，受大趨勢影響，新一輪發展可能會出現環境危機。但高速經濟發展水準形成的活躍意味著巨大的旅居消費需求。因此，海南又會成為中國南海時代的橋頭堡。據悉，海南自貿區方案也會呼之欲出，期待下一次波峰潮起！
中國的佛羅里達也一定會出現。