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高檔社區的廉租房,何以成為“孤島”?

高檔社區的廉租房華說

聽說, “混搭”在當下的時尚界頗為風行。 “混搭”雲者, 是說將不同風格、不同材質乃至不同檔次的東西拼湊在一起,

混合搭配出一種全新的樣式。 區區在下非時尚中人, 對此知之甚少, 自然無從插嘴。 但倘若望文生義, 單取字面上的意思, 則餘以為, 所謂的“混搭”, 其實也並非專美於時裝界, 而是普遍流行於社會的方方面面。

聊舉一例罷。 在炙手可熱的中國房地產市場上, 這些年也開始流行“混搭”之風。 同樣是“混搭”, 但性質卻大異其趣。 因為時尚界的“混搭”, 是設計師求新求變的主動選擇, 但房地產市場的“混搭”, 卻是一種“被混搭”——不是房地產開發商向這樣做, 而是政府要求其這樣做。 為了推進保障房的建設, 神州各地大都出臺了一項政策, 要求在開發商新建商品房住宅專案中必須配套建設一定數量的保障性住房房源。 譬如說在上海,

在 2012年10月15日發佈的《關於本市保障性住房配建的實施意見》中, 白字黑字地寫道:“凡新出讓土地、用於開發建設商品住宅的建設專案, 均應按照不低於該建設項目住宅建築總面積5%的比例, 配建保障性住房;郊區有條件的區域, 應進一步提高建設項目的配建比例。 ”

按照這份實施意見, 配建的保障性住房必須與商品房享有“同等待遇”—— “一併規劃設計, 其建築外形、風格、色彩應與商品住宅基本一致, 保持總體和諧, 並共用商品住宅建設項目的公共配套設施和公共通道。 ”並且“與所在項目的商品住宅同步建設、同步配套、同步交付”。 為了將這些規定落到實處, 前幾天, 上海房地局對外發佈了《上海市保障性住房配建建設專案協議書(示範文本)》,

以“格式合同”的形式, 將保障房與商品房“共建共用”的內容予以確定和固化。

無論是外形、風格、色彩保持一致, 還是共用公共配套設施和公共通道, 顯示著主事者力圖將商品房與配建的保障性住房“混搭”得渾然一體, 最起碼, “看上去很美”。 然而, 主事者的美好願望能夠達成麼?這一問題其實並不難回答。 因為商品住宅建設項目配套建設保障性住房並非始於今日, 這些年, 各地均有這方面的探索和實踐。 所謂“實踐出真知”, 且看看現實給出的答案的。

手頭現成的案例, 發生于北國之邊的黑龍江哈爾濱。 《工人日報》報導說, 2012年12月中旬, 哈爾濱市民楊桂琴住進了自己申請到的廉租房。 該廉租房位於哈爾濱市內一處名為群力•觀江國際社區的高檔住宅社區內。

她和其他廉租房住戶均住在其中的9號樓2單元, 社區其他樓房均為商品房。

這棟位於高檔住宅社區的廉租房啟用之時, 當地的媒體曾經這樣描述:“據工作人員介紹, 社區內的專業籃球場、幼稚園等各種服務配套設施都是業主共用的, 可以自由使用。 ”“最吸引人注意的是安裝在玄關處的可視對講機, 戶主可以清楚地知道是誰來拜訪自己。 ”

但楊桂琴沒有能夠享受到這些待遇。 因為“我們沒有商品房住戶都領到的社區出入磁卡。 安裝在我們樓的門禁通話器成了擺設。 ”不止此也。 墨綠色的鐵柵欄將9號樓2單元與社區其他樓隔離開了。 整體封閉的社區在該樓另一側被扯開一個“口子”,

廉租房住戶必須從這個“口子”處向外走, 不能和社區其他居民一樣從社區內通過。 從“口子”出去, 路邊堆滿了垃圾。

顯而易見, 這棟廉租房住戶居住的9號樓2單元是整個社區的一座“孤島”, 是一個不受其他社區居民待見的“另類”, 被物業公司遺忘的“角落”。 是住商品房的社區居民和物業公司勢利麼?當然, 勢利是無疑的。 然而, 這世上沒有無緣無故的愛, 也沒有無緣無故的恨, 9號樓2單元的居民們何以會有如此境遇?

從經濟學看, 這樣的結果, 其實是“理有固然”的。 一項資源有多種用途, 每一種用途有不同的回報, 達到最高租值(資產價值)的用途, 資源的使用是最有效率的。 當然, 因為現實中有著種種的局限條件, 達到最高租值並不容易。 但不管怎麼說,資源的回報,必須與其租值(資產價值)相匹配,是效率的原則。譬如說,有兩塊土地,一塊肥沃,一塊貧瘠,肥沃土地的產出,必須大大高於貧瘠土地的產出才是有效率的。倘若產出與貧瘠土地相若或者高出不多,其這塊肥沃土地顯然沒有得到有效的利用。肥沃土地的高產出,與貧瘠土地的低產出,各各與其本身的租值相匹配,此即謂 “效率”,也就是達到了經濟學的 “均衡”狀態。

這樣看,高檔住宅社區裡的廉租房所遭遇的種種怪現狀,可謂“昭昭然也”。能夠建設高檔住宅社區的地塊,必然是優質的。優質的地塊,必然要求有“優質”的回報,開發商投入既多,預期所得自然也要多。如果沒有外來的干預,開發商必然會選擇設計、建造的高級商品住宅,並配以完善的配套以及優美的環境。當然,這一切最終都在房價上體現出來——開發商通過高昂的房價回收成本和利潤。現在,因為政府強制規定必須配套建設一部分保障性住房,對開發商而言,在整個地塊中,有一部分地塊的用途被指定了。換言之,就是這部分的土地資源的用途被管制了。

資源使用被管制的必然結果,是導致租值消散。儘管那些保障性住房的“外形、風格、色彩”可以與同一住宅社區裡的商品房大體保持一致,但其內在的結構、房型、建築材料以及建造品質等等,顯然不可能與商品房同日而語,前者要比後者差得遠。唯有這樣,才能與被管制用途導致租值下降的這部分地塊相適應。由此也很容易明白,那建造保障性住房的地塊,必然是整個社區中最差的區域。而為了將保障房對商品房的影響降至最低,採用圍牆或者鐵柵欄將兩者分割開來,則不僅是可以想像的,也是勢所必至的。

眾所周知,保障房有不同的品類,針對的是不同的人群。廉租房所針對的,是收入最低的低收入人群。高檔住宅社區的目標人群,是高收入階層。在一個高檔住宅社區,建設一棟廉租房,其“混搭”風格之大膽,確乎也出乎想像。落差大,反差自然也大。哈爾濱群力•觀江國際社區顯現的種種“怪現狀”,表現得格外誇張,其偶然哉!

我願意相信,在商品住宅的建設項目中配套建設保障房,除了為了完成保障房屋建設的目標之外,也有試圖通過“貧富混居”避免出現“富人區”與“窮人區”的對立,改善各個階層之間的關係,達到和諧共處的願景。但願望歸願望,現實歸現實,社會的運轉,自有其規律,不以人們主觀意志為轉移。當居住同一個社區的人們,卻必須從不同的出口進出,走不同的通道,很難想像,這裡還有什麼“和諧”可言。

2013/3/3

但不管怎麼說,資源的回報,必須與其租值(資產價值)相匹配,是效率的原則。譬如說,有兩塊土地,一塊肥沃,一塊貧瘠,肥沃土地的產出,必須大大高於貧瘠土地的產出才是有效率的。倘若產出與貧瘠土地相若或者高出不多,其這塊肥沃土地顯然沒有得到有效的利用。肥沃土地的高產出,與貧瘠土地的低產出,各各與其本身的租值相匹配,此即謂 “效率”,也就是達到了經濟學的 “均衡”狀態。

這樣看,高檔住宅社區裡的廉租房所遭遇的種種怪現狀,可謂“昭昭然也”。能夠建設高檔住宅社區的地塊,必然是優質的。優質的地塊,必然要求有“優質”的回報,開發商投入既多,預期所得自然也要多。如果沒有外來的干預,開發商必然會選擇設計、建造的高級商品住宅,並配以完善的配套以及優美的環境。當然,這一切最終都在房價上體現出來——開發商通過高昂的房價回收成本和利潤。現在,因為政府強制規定必須配套建設一部分保障性住房,對開發商而言,在整個地塊中,有一部分地塊的用途被指定了。換言之,就是這部分的土地資源的用途被管制了。

資源使用被管制的必然結果,是導致租值消散。儘管那些保障性住房的“外形、風格、色彩”可以與同一住宅社區裡的商品房大體保持一致,但其內在的結構、房型、建築材料以及建造品質等等,顯然不可能與商品房同日而語,前者要比後者差得遠。唯有這樣,才能與被管制用途導致租值下降的這部分地塊相適應。由此也很容易明白,那建造保障性住房的地塊,必然是整個社區中最差的區域。而為了將保障房對商品房的影響降至最低,採用圍牆或者鐵柵欄將兩者分割開來,則不僅是可以想像的,也是勢所必至的。

眾所周知,保障房有不同的品類,針對的是不同的人群。廉租房所針對的,是收入最低的低收入人群。高檔住宅社區的目標人群,是高收入階層。在一個高檔住宅社區,建設一棟廉租房,其“混搭”風格之大膽,確乎也出乎想像。落差大,反差自然也大。哈爾濱群力•觀江國際社區顯現的種種“怪現狀”,表現得格外誇張,其偶然哉!

我願意相信,在商品住宅的建設項目中配套建設保障房,除了為了完成保障房屋建設的目標之外,也有試圖通過“貧富混居”避免出現“富人區”與“窮人區”的對立,改善各個階層之間的關係,達到和諧共處的願景。但願望歸願望,現實歸現實,社會的運轉,自有其規律,不以人們主觀意志為轉移。當居住同一個社區的人們,卻必須從不同的出口進出,走不同的通道,很難想像,這裡還有什麼“和諧”可言。

2013/3/3

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