這周， 我特意流覽了一下我們網站， 發現買房人提問最多的一個問題就是：同樣的價格到底是買郊區的遠大新還是市區老破小？
這讓我想到了居理剛剛服務的一位元客戶：
張先生， 三元橋工作， 家裡三口人， 1000W預算， 首套， 在比較了同價位的市區老破小之後， 最終還是在偏遠的“郊區”亦莊購置了一套高品質的新房。
她的理由很簡單：一來是亦莊的生活配套逐步成熟， 二來是新房舒適度遠高於市區“老破小”， 三來是感覺一些規劃的重點郊區可能比市區更有升值空間。
近年來， 持有相同觀點和認知的客戶越來越多，
我們從上圖的資料可以很直觀地看到， 門頭溝、通州、順義以及大興的房價漲幅明顯高於市區， 且漲幅較大。
而這也就引出了今天我們要探討的主題， 也是長久以來備受各界關注的一個問題：
2018年到底應不應該買房， 買在哪兒？
要回答這個問題， 我們只需要聊明白一個重要概念：郊區城市化。
眾所周知， 2016年是國內房價尤其是二手房價瘋狂的一年， 除了政策和金融環境寬鬆之外， 核心地段二手房的價值稀缺也是導致其價格翻倍的一個重要因素， 這背後的深層原因其實是城市化水準不均， 導致的資源配置不均衡。
以北京為例， 從市中心的二環內到郊區的六環外， 房價的衰減力度驚人， 而這背後最為本質的原因其實是房子佔有的資源的稀缺性， 比如地段， 教育、商業、醫療等等。 尤其是看過下面這張圖之後， 相信所有生活在北京的人都能夠感同身受。
上面這兩幅圖分別是把北京的東二三環和通州東六環的衛星圖進行了對比， 灰色部分是城市基建配套， 綠色部分是農耕用地， 我們能夠很直觀的感受到通州目前基礎配套的薄弱， 而這也恰恰說明了郊區城市化進程的不足。 但是這一切， 在通州的城市化進程完成之後將會徹底改變。
（通州“一核五區”新城規劃圖）
商務核心區：規劃面積16平方公里， 根據城市功能結構打造文化商務休閒區、高端商住區和會展綜合服務區三大區域。
文化產業區：彙聚國際原創藝術的創作區、展示區、交易區
文化旅遊區：重點發展旅遊休閒娛樂產業的主題公園
總部基地集聚區：服務於國家經濟第三增長極的高端商務新城
國際醫療服務區：大型資源分享的醫療康體服務產業體系
國際組織集聚區：重點吸引知名國際組織和機構入駐的國際文化交流與合作平臺產業園區。
根據北京市的十三五規劃， 未來五年將會立足高端和國際化， 以運河核心區為龍頭， 將通州打造成一個囊括政治、經濟、醫療、教育、文化、旅遊和產業為一體綜合發展的城市副中心。
而如果現在我們還不知道中國的城市化到底會帶來什麼， 那不如先來感受一下歐美發達國家的變化：
下面二張圖， 分別將紐約、東京與北京的衛星圖進行了比較， 地圖中的區域面積是一樣大的（視角海拔高度 164.99公里）， 能夠看出來， 紐約和東京的郊區城市化非常完善， 不僅是城市的核心區域，整個城市圈的巨大區域面積內都有良好的產業、社區和相應的配套設施，而反觀北京，出了五環之外的郊區城市化就要落後很多，以農業、低利用率的住宅和工業用地為主。
類似紐約這種完善的郊區城市化帶來的結果，就是房價的均勻化，在美國最大的房產網站zillow搜索總價40-50萬美元的房子，分佈非常均勻，並沒有北京這樣的高度聚集效應。
（zillow網站：紐約40-50萬美元住宅分佈圖）
同時，對於消費者而言，即便是賣了市中心的房子，還可以用同樣的價格在這個城市的任何一個角落買到一套同品質、同配套的房子作為替代。
接下來，我們再來看看國內的情況，先來看看一線城市新房和二手房的成交走勢：
看圖很清晰：一線城市二手房成交量和新房供應量是很明顯的此消彼長的關係。
這種一線城市嚴格控制土地供應的施政思路，最近正在發生悄然變化——5月底，全國人大財經委副主任委員黃奇帆在復旦大學的講話提到，十八億畝紅線思路要換過來，未來北京、上海這些城市不需要背上這個紅線，三四線城市不要蓋新區了，把那些要蓋房子的土地變成耕地，這樣就能大大增加一線城市住宅供給。
隨後，今年7月7日，上海出臺住房發展十三五規劃，稱未來五年，上海要新建170萬套房，而北京的計畫是新建150萬套。
本輪調控新出現的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應——上市交易的二手房源在未來幾年將因為“限售”政策而極大減少。與此同時，很多原本新房供應緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位於已經進行產業佈局的郊區。一方面是因為市區拆遷成本太高，另一方面也是為了發展衛星城，實現部分郊區的城市化。
背後的信號非常明顯：大家不要在市區裡面買二手房了，快來這些能夠快速進行產業佈局和基礎建設的郊區買新房吧，一起把這裡的郊區城市化搞起來！
基於以上種種，居理新房對郊區城市化充滿信心——通州副中心、河北雄安新區的建設、“限售”政策的發佈，土地供應的增加以及“1小時通勤圈”的打造等一系列利好政策和快速的產業佈局、基礎建設動作，都是為了拉動郊區更快的發展，打造更多新的“中關村“、“望京”和“亦莊”。屆時，北京終將會呈現房屋供應充分，優質配套資源越來越不再稀缺的狀態。
與此同時，回應“房地產調控長效機制”、“房子是用來住的，不是用來炒的”出臺的或即將出臺的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。
一方面，郊區城市化削弱房產佔有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性；另一方面，長效調控抑制房產領域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。
相輔相成，天衣無縫。
這一搭配帶來的郊區城市化也完全符合國家的利益：大量的基礎設施升級和產業升級，將有效拉動經濟，這是治療當前經濟增速放緩的一劑妙藥。
但不容忽視的一點是：郊區城市化也是分階段的。
雖然長期來看核心城市的郊區是值得買的，但區域之間的差異性還是顯而易見的，因為有些區域可能5年內就有產業佈局，而另外一些區域可能要20年甚至更長。基於房屋的居住舒適度和價格增長潛力，我們並不建議大家選擇短期內沒有明確產業規劃的郊區，比如環京的部分區域。
我們以燕郊為例，據統計資料顯示，燕郊目前二手存量房均價在23000/㎡左右，相比今年年初房價的高點，每平米的跌幅將近1萬。尤其是近期，燕郊二手房出售房源不斷增多，部分賣家降價20萬甚至40萬出售卻仍是無人問津。
通過以上的梳理分析，我們有理由相信：能夠進行快速的產業佈局和基礎建設的郊區，其價格增長的潛力要大於成熟的市中心，但對於缺乏產業規劃和基礎建設的郊區，反而不要在市場好的時候盲目追漲，因為沒有底層城市化引擎保障，或許長期是好的，但是短期尤其是市場過熱後的短期肯定又是領跌。
不僅是城市的核心區域，整個城市圈的巨大區域面積內都有良好的產業、社區和相應的配套設施，而反觀北京，出了五環之外的郊區城市化就要落後很多，以農業、低利用率的住宅和工業用地為主。
類似紐約這種完善的郊區城市化帶來的結果，就是房價的均勻化，在美國最大的房產網站zillow搜索總價40-50萬美元的房子，分佈非常均勻，並沒有北京這樣的高度聚集效應。
（zillow網站：紐約40-50萬美元住宅分佈圖）
同時，對於消費者而言，即便是賣了市中心的房子，還可以用同樣的價格在這個城市的任何一個角落買到一套同品質、同配套的房子作為替代。
接下來，我們再來看看國內的情況，先來看看一線城市新房和二手房的成交走勢：
看圖很清晰：一線城市二手房成交量和新房供應量是很明顯的此消彼長的關係。
這種一線城市嚴格控制土地供應的施政思路，最近正在發生悄然變化——5月底，全國人大財經委副主任委員黃奇帆在復旦大學的講話提到，十八億畝紅線思路要換過來，未來北京、上海這些城市不需要背上這個紅線，三四線城市不要蓋新區了，把那些要蓋房子的土地變成耕地，這樣就能大大增加一線城市住宅供給。
隨後，今年7月7日，上海出臺住房發展十三五規劃，稱未來五年，上海要新建170萬套房，而北京的計畫是新建150萬套。
本輪調控新出現的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應——上市交易的二手房源在未來幾年將因為“限售”政策而極大減少。與此同時，很多原本新房供應緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位於已經進行產業佈局的郊區。一方面是因為市區拆遷成本太高，另一方面也是為了發展衛星城，實現部分郊區的城市化。
背後的信號非常明顯：大家不要在市區裡面買二手房了，快來這些能夠快速進行產業佈局和基礎建設的郊區買新房吧，一起把這裡的郊區城市化搞起來！
基於以上種種，居理新房對郊區城市化充滿信心——通州副中心、河北雄安新區的建設、“限售”政策的發佈，土地供應的增加以及“1小時通勤圈”的打造等一系列利好政策和快速的產業佈局、基礎建設動作，都是為了拉動郊區更快的發展，打造更多新的“中關村“、“望京”和“亦莊”。屆時，北京終將會呈現房屋供應充分，優質配套資源越來越不再稀缺的狀態。
與此同時，回應“房地產調控長效機制”、“房子是用來住的，不是用來炒的”出臺的或即將出臺的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。
一方面，郊區城市化削弱房產佔有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性；另一方面，長效調控抑制房產領域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。
相輔相成，天衣無縫。
這一搭配帶來的郊區城市化也完全符合國家的利益：大量的基礎設施升級和產業升級，將有效拉動經濟，這是治療當前經濟增速放緩的一劑妙藥。
但不容忽視的一點是：郊區城市化也是分階段的。
雖然長期來看核心城市的郊區是值得買的，但區域之間的差異性還是顯而易見的，因為有些區域可能5年內就有產業佈局，而另外一些區域可能要20年甚至更長。基於房屋的居住舒適度和價格增長潛力，我們並不建議大家選擇短期內沒有明確產業規劃的郊區，比如環京的部分區域。
我們以燕郊為例，據統計資料顯示，燕郊目前二手存量房均價在23000/㎡左右，相比今年年初房價的高點，每平米的跌幅將近1萬。尤其是近期，燕郊二手房出售房源不斷增多，部分賣家降價20萬甚至40萬出售卻仍是無人問津。
通過以上的梳理分析，我們有理由相信：能夠進行快速的產業佈局和基礎建設的郊區，其價格增長的潛力要大於成熟的市中心，但對於缺乏產業規劃和基礎建設的郊區，反而不要在市場好的時候盲目追漲，因為沒有底層城市化引擎保障，或許長期是好的，但是短期尤其是市場過熱後的短期肯定又是領跌。