2017年12月28日武漢掛牌了7宗地塊， 從土地用途來看， 僅白沙洲1宗純住宅地， 江夏P（2017）191與漢陽P（2017）195均為純商服用地。 7宗地塊有3宗為網上掛牌， 4宗為現場掛牌；3宗設置了最高指導價， 分別是礄口區漢宜路P（2017）192號地塊、東西湖P（2017）194號地塊以及漢陽羅七路P（2017）196號地塊。
與以往不同的是， 此次的漢宜路和羅七路地塊的拿地規劃大有看點。 其要求之高十分罕見， 其複雜程度堪稱武漢土拍規則之最。
12月28日掛牌地塊
礄口漢宜路片舊城改造定向安置專案掛牌
地塊資訊：P（2017）192號地塊位於礄口區漢宜路， 出讓面積約為91600平方米， 容積率為3.88， 該地塊為住宅、商服、文體娛樂、公園綠地。
出讓方式：網上掛牌；
出讓指導價：競買保證金為300000萬元， 出讓指導價是640260萬元；
指導樓面價：18014.79元/平米
P（2017）192號地塊規劃用地情況及經濟技術指標
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漢宜路地塊區域優勢明顯：
武漢“三舊”改造專案招商推介會中規劃顯示， 礄口區的舊改舊廠地塊包括化工企業搬遷啟動片（三、四、五、六期）、內燃機宿舍片、宗關地塊、漢宜路片、65中北地塊等。 此次掛牌的城中村地塊就是漢宜路片。
P（2017）192號地塊規劃圖
該地塊緊鄰輕軌一號線， 周邊商業、教育等配套都比較成熟。 距離宗關南國西匯僅1站路， 周邊有東方紅小學、水廠路小學等。
地塊旁邊的礄房翰林瓏城社區目前二手房均價為25648元/平米， 周邊新房專案有時代新世界， 目前均價26500元/平米；其次華鼎尚都國際、華鼎麗都國際、中民仁壽裡、中建禦景星城目前已經無新房在售， 其二手房均價都已過2萬。
漢宜路地塊周邊二手房掛牌情況
地塊所在的板塊， 目前新房專案稀缺， 而此次的漢宜路地塊當中除去53100平方米的安置房外， 還有居住建築面積在131840平方米左右的供應， 該宗地塊或遭多家房企報名爭搶。
而該宗地塊又有哪些競買規則？
土拍史上最高的競買要求：
1．土地競得人須建設建築面積不少於6萬平方米的5A甲級寫字樓， 且該部分房屋的所有權在竣工驗收後20年內不得轉讓；
2．土地競得人須引入10家上市公司區域總部；
其它要求：
3．土地競得人對項目的公建和住宅部分須同步開工、同步建設， 住宅在預售之前，公建建築施工進度須不低於50%；
4．當競價達到出讓最高價後，轉為採取“先競無償代建後評比規劃方案”的方式確定競得人；
5．土地競得人開發建設的本專案中2000平方米商務用房，由武漢市礄口區土地整理儲備中心指定對象按18500元/平方米的單價回購，用於本專案徵收安置，規劃建築設計方案應滿足還建安置需要，交房時間為2020年12月底前；
6．經市人民政府批准，該項目建築面積中53100平方米為限價安置房，地塊在“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”的前提下掛牌供應，定向用於漢宜路片舊城改造項目被徵收人安置，所建住房應按照《住宅性能評定技術標準》(GB/T50362-2005)達到B級以上住宅水準，建設工期為24個月（自土地成交之日起算）。該項目可建限價房套數為636套，房屋銷售均價為7500元/平方米；
7．D地塊北側臨漢西路控制公交樞紐站複合商業用地，該用地可結合軌道交通一號線太平洋站及周邊地塊進行整體設計，用地地面作為公交樞紐站，用地面積不少於6200平方米，生產調度用房建築面積不少於200平方米，提供不少於40個公交停車位，並滿足公交樞紐站的相關建設要求。
從競買要求來看，該宗地塊對競買人的實力要求以及規劃要求都非常嚴苛。土地競得人須引入10家上市公司區域總部；其次土地競得人須建設建築面積不少於6萬平方米的5A甲級寫字樓，且該部分房屋的所有權在竣工驗收後20年內不得轉讓。
地塊所在區域，寫字樓商業配建是大趨勢，跟前期二七路地塊類似，自持物業、引進10家上市公司區域總部，這都是為區域經濟做貢獻。
從掛牌文件來看，漢宜路P（2017）192號地塊分為 A、B、C、D、E、F六個地塊，專案總規劃淨用地面積為91600平方米，C地塊當中有建築面積53100平方米為限價安置房，房屋銷售均價為7500元/平米，起拍樓面價為13345.23元/平米。地塊規整，但周邊都是居民樓，而且多是老房子，規劃做起來並不容易。其次，要想把產品做得有特色，也會受到周邊建築的各種限制，產品力或會受到制約。
大歸元片區限價房地塊掛牌
地塊資訊：P（2017）196號地塊位於漢陽區琴台大道與羅七路交匯處，出讓面積約為48783平方米，容積率為3.59，該地塊為住宅、商服、公園綠地。
出讓方式：現場掛牌；
出讓指導價：競買保證金為113970萬元，出讓指導價是149000萬元；
指導樓面價：8507.92元/平米
漢陽羅七路地塊
該地塊緊鄰漢陽鋼鐵廠，周邊交通體系完整，可通過琴台大道、漢陽大道、江城大道等城市主要幹道通達各地。
地塊周邊配套
居住環境成熟，周邊分佈著香樟水岸、金龍花園、七裡香苑、碧溪苑等眾多社區。地塊的區域優勢較明顯，是二環內難得的優質地塊。
地塊要求：
1．地塊成交後，由漢陽區城鄉統籌辦公室回購全部住宅及商辦物業用於大歸元片區建橋片及城市重點建設項目徵收安置，其中A地塊商辦物業回購價格按市場評估價12162元/平方米結算，B地塊住宅物業回購價格按市場評估價13467元/平方米結算，且A地塊內臨羅七路須建設一處建築面積1.16萬平方米的獨棟辦公樓，並按相關規範要求配建停車場及其它必要設施，用於荊州市人民政府駐武漢辦事處拆遷安置。競得人依據規劃設計條件編制的回購房建築方案須徵求漢陽區城鄉統籌辦公室意見，具體回購事宜由漢陽區政府負責監督實施。
2．根據《規劃設計條件》要求，A地塊內規劃控制一處郵政支局，可結合方案複合建設，建築面積不小於2000平方米。
3．在規範要求配建停車位元的基礎上，A地塊內應新增100個公共停車位，出入口設置于羅七路沿線。
從掛牌檔來看，崔子灣地塊擬建房源作為還建安置房定向用於大歸元片區建橋片徵收項目對接安置。地塊出讓淨用地面積約為48783平方米，B地塊住宅物業回購價格為13467元/平米。
而據筆者瞭解，大歸元寺片拆遷價在15000元/平米左右，此次掛牌的地塊安置房價在13467元/平米，而地塊指導樓面價是8507.92元/平米，最低樓面價僅6507.70元/平米。與漢宜路地塊一樣，該地塊最低樓面價與安置房價有一定的利潤，此地塊臨近漢江資源，周邊配套成熟，掛牌或遭房價爭搶。
此次掛牌的兩宗熱點地塊，新增了不少“新玩法”，包括限地價、限房價、競配建、限售價、熔斷後競無償代建再競規劃。而這些“燒腦”的玩法中，無一不是指向增加拿地人的成本，從而給熱情的搶地態勢降溫。
回顧武漢賣地玩法之路
初級版（限地價，競配建）
2016年11月22日的土拍，武漢首度啟用限價令，對部分地塊的最高溢價率做出限制，且在多家競買方觸碰價格紅線後，轉而進入競代建、競規劃方案環節。
2016年11月22日，根據地塊掛牌檔顯示，P(2016)118號地塊位於漢陽區楊泗港地區新港長江城啟動片，由K、J、F、G等4宗地塊組成，規劃總淨用地面積18.29萬方，最大建築面積81.43萬方，最高樓面地價不超過15000元/㎡。根據規定，如果該地塊僅有1家成功報價且未超過最高限價，則該報價即為成交價;若兩個或以上的報價，而現場競價未超過最高限價，現場最高競價為成交價。但如果競價超過最高限價後，地塊出讓將轉為“競代建”、“競降居住比例”、“評比規劃方案”等方式進行評比。
升級版（設指導價 一次性報價）
2016年12月22日的土拍專場有7宗地塊設置了“指導價”，如果競拍過程中超過了“指導價”，則按“一次報價”方式確定競得人，而其中的細則更是大有玄機。
這也是繼設置最高限價，超過最高限價後進行規劃評比確定競得人的方法之後，武漢市國土規劃局對土地拍賣設定的新規則。除了競拍門檻的提高，在具體地塊的成交規則上，土拍也有了更細的新規定。
“一次報價”是指在買家給出的“一口價”中，選取最高價和最低價取中間值，離中間值最接近的買家為最終競得人；若有兩方離中間值均比較近，則價低者得。新的報價方式要求開發商對地塊的瞭解更加深刻，不僅要關注土地本身的價值，還要預估其他房企的出價，這樣一來能讓出價變得更加謹慎，但並不會對土地最終價格有過多的影響。
高級版（兩宗相鄰地塊不得被同一競買人取得）
2016年12月27日，武漢2016年最後一場土拍中，針對土拍地塊有一個補充公告：兩宗相鄰地塊，兩宗地塊不得被同一競買人取得，競買人需提交《放棄競買資格承諾書》，若成功競得其中任一地塊則需放棄另一地塊的國有建設用地使用權的競買資格。
頂級版（“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”+當競價達到出讓最高價後，轉為採取先競無償代建後評比規劃方案）
12月28日，武漢土地資訊網上掛出的漢宜路地塊，就是“四限”地塊。該項目建築面積中53100平方米為限價安置房，地塊在“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”的前提下掛牌供應，定向用於漢宜路片舊城改造項目被徵收人安置，所建住房應按照《住宅性能評定技術標準》(GB/T50362-2005)達到B級以上住宅水準，建設工期為24個月（自土地成交之日起算）。該項目可建限價房套數為636套，房屋銷售均價為7500元/平方米。專案所建限價房銷售物件的審核、監管以及限價房房源回購等事宜均由礄口區房管局、礄口區土地整理儲備中心負責。上述房屋的設計方案應徵求礄口區土地儲備中心意見，戶型設計應滿足還建安置需要。
地塊達到最高指導價後，則進入“現場競爭”程式，競無償代建，最後參與“評比規劃方案”。
隨著武漢土地市場拿地規則的不斷變化，對房企來說，開發實力有了更多的考驗。而地塊限制條件多了，房企的利潤不能保證；而對於他們來說，以同樣的價格去遠城區拿完整地，不受條件限制，可操作性會不會更強？
住宅在預售之前，公建建築施工進度須不低於50%；4．當競價達到出讓最高價後，轉為採取“先競無償代建後評比規劃方案”的方式確定競得人；
5．土地競得人開發建設的本專案中2000平方米商務用房，由武漢市礄口區土地整理儲備中心指定對象按18500元/平方米的單價回購，用於本專案徵收安置，規劃建築設計方案應滿足還建安置需要，交房時間為2020年12月底前；
6．經市人民政府批准，該項目建築面積中53100平方米為限價安置房，地塊在“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”的前提下掛牌供應，定向用於漢宜路片舊城改造項目被徵收人安置，所建住房應按照《住宅性能評定技術標準》(GB/T50362-2005)達到B級以上住宅水準，建設工期為24個月（自土地成交之日起算）。該項目可建限價房套數為636套，房屋銷售均價為7500元/平方米；
7．D地塊北側臨漢西路控制公交樞紐站複合商業用地，該用地可結合軌道交通一號線太平洋站及周邊地塊進行整體設計，用地地面作為公交樞紐站，用地面積不少於6200平方米，生產調度用房建築面積不少於200平方米，提供不少於40個公交停車位，並滿足公交樞紐站的相關建設要求。
從競買要求來看，該宗地塊對競買人的實力要求以及規劃要求都非常嚴苛。土地競得人須引入10家上市公司區域總部；其次土地競得人須建設建築面積不少於6萬平方米的5A甲級寫字樓，且該部分房屋的所有權在竣工驗收後20年內不得轉讓。
地塊所在區域，寫字樓商業配建是大趨勢，跟前期二七路地塊類似，自持物業、引進10家上市公司區域總部，這都是為區域經濟做貢獻。
從掛牌文件來看，漢宜路P（2017）192號地塊分為 A、B、C、D、E、F六個地塊，專案總規劃淨用地面積為91600平方米，C地塊當中有建築面積53100平方米為限價安置房，房屋銷售均價為7500元/平米，起拍樓面價為13345.23元/平米。地塊規整，但周邊都是居民樓，而且多是老房子，規劃做起來並不容易。其次，要想把產品做得有特色，也會受到周邊建築的各種限制，產品力或會受到制約。
大歸元片區限價房地塊掛牌
地塊資訊：P（2017）196號地塊位於漢陽區琴台大道與羅七路交匯處，出讓面積約為48783平方米，容積率為3.59，該地塊為住宅、商服、公園綠地。
出讓方式：現場掛牌；
出讓指導價：競買保證金為113970萬元，出讓指導價是149000萬元；
指導樓面價：8507.92元/平米
漢陽羅七路地塊
該地塊緊鄰漢陽鋼鐵廠，周邊交通體系完整，可通過琴台大道、漢陽大道、江城大道等城市主要幹道通達各地。
地塊周邊配套
居住環境成熟，周邊分佈著香樟水岸、金龍花園、七裡香苑、碧溪苑等眾多社區。地塊的區域優勢較明顯，是二環內難得的優質地塊。
地塊要求：
1．地塊成交後，由漢陽區城鄉統籌辦公室回購全部住宅及商辦物業用於大歸元片區建橋片及城市重點建設項目徵收安置，其中A地塊商辦物業回購價格按市場評估價12162元/平方米結算，B地塊住宅物業回購價格按市場評估價13467元/平方米結算，且A地塊內臨羅七路須建設一處建築面積1.16萬平方米的獨棟辦公樓，並按相關規範要求配建停車場及其它必要設施，用於荊州市人民政府駐武漢辦事處拆遷安置。競得人依據規劃設計條件編制的回購房建築方案須徵求漢陽區城鄉統籌辦公室意見，具體回購事宜由漢陽區政府負責監督實施。
2．根據《規劃設計條件》要求，A地塊內規劃控制一處郵政支局，可結合方案複合建設，建築面積不小於2000平方米。
3．在規範要求配建停車位元的基礎上，A地塊內應新增100個公共停車位，出入口設置于羅七路沿線。
從掛牌檔來看，崔子灣地塊擬建房源作為還建安置房定向用於大歸元片區建橋片徵收項目對接安置。地塊出讓淨用地面積約為48783平方米，B地塊住宅物業回購價格為13467元/平米。
而據筆者瞭解，大歸元寺片拆遷價在15000元/平米左右，此次掛牌的地塊安置房價在13467元/平米，而地塊指導樓面價是8507.92元/平米，最低樓面價僅6507.70元/平米。與漢宜路地塊一樣，該地塊最低樓面價與安置房價有一定的利潤，此地塊臨近漢江資源，周邊配套成熟，掛牌或遭房價爭搶。
此次掛牌的兩宗熱點地塊，新增了不少“新玩法”，包括限地價、限房價、競配建、限售價、熔斷後競無償代建再競規劃。而這些“燒腦”的玩法中，無一不是指向增加拿地人的成本，從而給熱情的搶地態勢降溫。
回顧武漢賣地玩法之路
初級版（限地價，競配建）
2016年11月22日的土拍，武漢首度啟用限價令，對部分地塊的最高溢價率做出限制，且在多家競買方觸碰價格紅線後，轉而進入競代建、競規劃方案環節。
2016年11月22日，根據地塊掛牌檔顯示，P(2016)118號地塊位於漢陽區楊泗港地區新港長江城啟動片，由K、J、F、G等4宗地塊組成，規劃總淨用地面積18.29萬方，最大建築面積81.43萬方，最高樓面地價不超過15000元/㎡。根據規定，如果該地塊僅有1家成功報價且未超過最高限價，則該報價即為成交價;若兩個或以上的報價，而現場競價未超過最高限價，現場最高競價為成交價。但如果競價超過最高限價後，地塊出讓將轉為“競代建”、“競降居住比例”、“評比規劃方案”等方式進行評比。
升級版（設指導價 一次性報價）
2016年12月22日的土拍專場有7宗地塊設置了“指導價”，如果競拍過程中超過了“指導價”，則按“一次報價”方式確定競得人，而其中的細則更是大有玄機。
這也是繼設置最高限價，超過最高限價後進行規劃評比確定競得人的方法之後，武漢市國土規劃局對土地拍賣設定的新規則。除了競拍門檻的提高，在具體地塊的成交規則上，土拍也有了更細的新規定。
“一次報價”是指在買家給出的“一口價”中，選取最高價和最低價取中間值，離中間值最接近的買家為最終競得人；若有兩方離中間值均比較近，則價低者得。新的報價方式要求開發商對地塊的瞭解更加深刻，不僅要關注土地本身的價值，還要預估其他房企的出價，這樣一來能讓出價變得更加謹慎，但並不會對土地最終價格有過多的影響。
高級版（兩宗相鄰地塊不得被同一競買人取得）
2016年12月27日，武漢2016年最後一場土拍中，針對土拍地塊有一個補充公告：兩宗相鄰地塊，兩宗地塊不得被同一競買人取得，競買人需提交《放棄競買資格承諾書》，若成功競得其中任一地塊則需放棄另一地塊的國有建設用地使用權的競買資格。
頂級版（“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”+當競價達到出讓最高價後，轉為採取先競無償代建後評比規劃方案）
12月28日，武漢土地資訊網上掛出的漢宜路地塊，就是“四限”地塊。該項目建築面積中53100平方米為限價安置房，地塊在“限房價、限房型、限工期、限銷售對象”的前提下掛牌供應，定向用於漢宜路片舊城改造項目被徵收人安置，所建住房應按照《住宅性能評定技術標準》(GB/T50362-2005)達到B級以上住宅水準，建設工期為24個月（自土地成交之日起算）。該項目可建限價房套數為636套，房屋銷售均價為7500元/平方米。專案所建限價房銷售物件的審核、監管以及限價房房源回購等事宜均由礄口區房管局、礄口區土地整理儲備中心負責。上述房屋的設計方案應徵求礄口區土地儲備中心意見，戶型設計應滿足還建安置需要。
地塊達到最高指導價後，則進入“現場競爭”程式，競無償代建，最後參與“評比規劃方案”。
隨著武漢土地市場拿地規則的不斷變化，對房企來說，開發實力有了更多的考驗。而地塊限制條件多了，房企的利潤不能保證；而對於他們來說，以同樣的價格去遠城區拿完整地，不受條件限制，可操作性會不會更強？