案例：2016年6月8日， 趙某與王某簽訂了一份房屋租賃合同， 約定趙某把自己所有的位於海寧市某社區8幢2單元502室的房屋租給王某， 租賃期從2016年7月1日至2019年6月30日， 每年租金為8000元（含物業費）， 付款方式為一年一付。 此後， 王某向趙某支付了第一年房屋租金8000元。
2017年1月， 趙某與李某簽訂房屋買賣合同， 把該套房屋賣給了李某， 之後完成了產權變更登記， 於是李某成為了新房東。 之後， 李某對王某仍舊租住在自己的房屋中表示不滿， 多次上門催促其搬走。 在王某未搬走的情況下， 李某採取停水停電的做法， 導致王某無法正常生活。
類似上面所說的事情， 現實中真正發生的可能是不多的， 但是不少新房東都會關心：“我能否要求原來的租客搬走呢？即使賠點錢我也願意。 ”可能在當初買房時， 准新房東也多少知道房屋是租給了別人的， 但是對法律上不瞭解， 想當然地以為買了房就可以讓原租客搬走， 或者在成為新房東後， 想要重新利用該房屋， 便提出讓原租客搬走。 那麼， 新房東的這一訴求能否得到法律上的支持呢？
一、原則上：“買賣不破租賃”， 新房東無權要求原租客搬走
“買賣不破租賃”， 是法律上的一個通俗說法， 它源于《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，
“買賣不破租賃”， 它的出發點是法律對於租客的交易安全的保護， 不然諸位可以試想一下：租客租了一個店鋪才剛剛裝修好， 這時房東就把房屋賣給了他人， 如果法律不保護租客， 那麼意味著租客還沒來得及開張就要搬出去， 那麼哪個租客會願意再租呢？租客就會變得非常沒有安全感， 這一定不是法律的初衷。
所以， 上面的案例中李某的做法是不合法的， 雖然他買了該房屋成為了新房東，
二、這四種情況下， 新房東有權要求原租客搬走
第一種：先抵押後租賃
“買賣不破租賃”適用的是先租賃後買賣， 所以選擇保護租客， 但如果該房屋先抵押後租賃的， 那就不一樣了。 根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條， “房屋在出租前已設立抵押權， 因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的”， 承租人無權要求繼續履行租賃合同， 即新房東有權要求原租客搬走， 這是法律對於抵押權人的特殊保護。
第二種：先查封後租賃
和上面第一種類似的是， 如果該房屋先被查封後租賃的， 那麼租客也無權要求繼續履行租賃合同， 根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條， “房屋在出租前已被人民法院依法查封的”， 承租人也無權要求繼續履行租賃合同， 即新房東有權要求原租客搬走。
第三種：當事人另有約定
如果原房東與租客在租賃合同中約定， 在租賃期內房屋的產權發生變動的， 租賃合同將於產權變更之日終止， 那麼， 當原房東將房屋賣給新房東， 產權完成變更後， 原房東和租客的租賃關係就結束了， 此時新房東有權要求租客搬走。 當然， 這種情況在實踐中是比較少見的。
第四種：新房東行使合同解除權
這一種有別於前三種， 因為它沒有突破“買賣不破租賃”的原則， 新房東仍要受租賃合同的約束。 那是否就意味著新房東在任何情況下都無權要求原租客搬走了呢？答案是否定的。 因為如果租客不履行合同義務， 存在不按時交納租金， 經新房東催告後仍不履行， 或者擅自轉租等行為， 嚴重影響租賃合同的繼續履行或者合同的目的已無法實現， 那麼新房東可依照租賃合同（如果約定了出租人合同解除權的話）或者法律規定行使解除權， 要求租客騰退房屋。
作者
沈君慧律師
浙江信專律師事務所