前不久， 湖北地產聯盟盤點了一組全國房企20強齊聚武漢的資料。 該資料顯示：2016年有14家百強房企首進武漢；而2017年， 光在武漢土地市場公開招拍掛中， 就有8家房企首次進入武漢。
有人說， 武漢市場容量大， 投資相對來說風險較小， 因此， 武漢成了眾多房企戰略佈局的重點城市；
然而， 又有人說， 在其他城市可以稱得上標杆項目的品牌房企， 進入武漢後， 產品瞬間就“LOW”了。 這是什麼原因？在過去一年， 這些大牌房企在產品上有哪些值得關注的動向？
2016與2017年企業成交金額排行榜對比
在聊主題之前， 我們先看一下今年與去年武漢市企業成交金額排行榜的對比。 單從這個榜單來看， 前10強的榜單座位變化：
退出企業：外來和記黃埔、中建地產退出；本土武漢地產集團退出；
擠身企業：外來融創、華髮、電建地產擠身前10強。
2015年首入武漢的融創， 在短短2年時間裡就擠進2017年成交金額榜單第4的位置；其次是華髮，
而一座城市是跟開發者的關係非常密切的， 他們通過提供更好的產品， 來對城市做出貢獻。 尤其是會對大家的生活方式， 帶來巨大的改變。 我們也可以通過這樣的變化， 洞悉今後的選房邏輯。
比如碧桂園， 在成交額上可以穩居前10， 靠的也不僅僅是品質本身， 而是跟它的戰略有比較大的關係； 萬科的房子和物業， 從平均水準來看， 會略好于碧桂園；而碧桂園又略精細於恒大， 畢竟碧桂園一路走來， 還是比較扎實的。 當然具體到每一個樓盤， 每一套房子， 也不可統一而論。
而保利是央企， 一直保持在第一梯隊，
對於房企來說， 有成熟產品線， 就可以進行複製， 節約研發成本。 而為什麼有些房企進入武漢後， 所“複製”的產品品質差強人意？
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原因一：武漢土地出讓指標越來越細
從大的規劃看， 土地掛牌之前， 產品的規劃雛形， 就已經定型。 地塊面積、容積率、商業配比；居住比例；高度限制；公租房以及安置房代建；除此之外對精裝標準有嚴格要求。
拿龍湖來說， 因為龍湖的天街越來越多。 龍湖天街讓住宅、購物中心和地鐵之間的關係越來越密切， 這樣的產品類型會是未來發展的趨勢。 龍湖的商業打造能力， 是很多大牌房企都比不上的， 這也讓龍湖的辨識度和價值感越來越凸顯。 龍湖， 從價格和產品的匹配度， 還屬不錯。
那麼龍湖在武漢的產品了？嚴格來說， 龍湖在武漢的住宅專案還沒有入市。
另一宗就是漢陽濱江平安地王項目J和K地塊。
龍湖地塊
平安的4宗地，僅K地塊一宗為商業用地，將由擅長商業運營的龍湖來打造；而住宅J地塊是3宗住宅地當中最小的。
而多數開發商在運營綜合體專案時，前期多以宣傳商業概念為主，便於在住宅銷售期間，快速回籠資金，以備後續商業開發。因為商業地產需要多年運營才有可能盈利。武漢目前多商圈、分散化的特點使客戶選擇餘地大，龍湖會不會把天街系複製到武漢，目前未可知。
龍湖以主打低密度別墅著稱，園林景觀和物業服務在國內迅速建立起口碑。再看龍湖長豐村地塊，根據專案的各項指標來看，地塊容積率4.23-6.87、建築密度25%、40%，應該不適宜做低密度產品類型。項目或以高層住宅加商業為主。受成本跟它因素的影響，預計會以現金流為主的中檔化產品，面向城市白領階層或改善型客戶。
這不是由於龍湖無法複製其在其他城市的產品，而是專案所在區域的特性以及地塊的規劃指標所決定的。當前所在的古田板塊各樓盤同質化較為明顯，競爭激烈，如何打造差異化產品也是房企對區域深入研究的重點。
其次，有的地塊要求代建公租房或安置房。那麼，想在看起來絕版的地段上造個好房子，對不起，客觀因素決定，挺難的。也不是說不可能，得花更多的精力。但對於大多數開發商來說，一個專案裡面即有安置房的部分，又有對外銷售的部分，本身安置房的客群也容易影響後期產品的宣傳口碑。如果品牌房企能夠對外銷售的住宅部分體量太小，那麼，他們犯得著嗎？畢竟小體量成不了很好的名，也得不了太多的利。
原因二：地塊形狀以及區域特點
雖說地塊形狀不是影響產品品質最重要的因素，但是地塊不太規整，也將不利於佈局。當然，這也沒什麼，但是地塊不規整加上周邊環境的影響，也會給產品大打折扣。
比方說某品牌房企在武昌拿的地，地塊不規整不說，周邊都是老舊社區，規劃做起來也是不容易。地段也是相當好，但是地塊太小，建好之後也就那麼2棟高層。導致雖是品牌房企產品，但在市場上並沒有什麼知名度。
與圖文無關
你可以想像，在武漢一個老舊區域裡面，做一個小體量的樓盤，品牌房企能把產品做得有多麼出色？
原因三：真正注重產品力的購房人群太少
為什麼品牌房企來武漢，產品力就下降？是武漢的購房人就不關心產品力？
這個對於開發商和購房人來說，都是分兩個方向的，第一，關注行情的人；第二關注產品本身的。
關注行情的開發商和購房人，都有一個共同特點：投機取巧
武漢市場行情好，買房靠搶、靠關係，是沒有多少房企願意沉下心來，認真研發產品、進行產品創新的。而只有在行情不好的時候，地價又高，這些房企們才會意識到產品品質。更有人戲言，潮水退了才知道誰在裸泳。
那麼，過去一年，這些大牌房企在產品上有哪些值得關注的動向？
過去的一些品牌房企，進入武漢在產品戶型上確實沒有什麼創新，沒有什麼驚喜。而在近兩年，外來品牌房企開發產品開始多元化。越來越多的大牌房企，介入了公寓產品的研發，使得商辦類產品在開發理念上都發生了顛覆性認知。
拿華髮來說，它是屬於佈局速度特別快的房企，也給這些區域帶去了更好的產品，這對當地的購房者來說是非常有衝擊力的。其在武漢的產品從住宅到商業，再到商辦公寓產品。
其次，就是龍湖，龍湖的長租公寓產品-龍湖冠寓已佈局武漢，在武漢的長租公寓市場上影響也是比較大。
越秀的“雙鑰匙”公寓，簡單說，就是一套房子，兩套獨立開門的鑰匙，樓下是一套，樓上是另一套。
除此之外，就是高端產品，目前武漢的兩大品質房企——融創和綠城，他們都有各自對高端產品的不同領悟。融創的武漢壹號院和以及綠城的武漢綠城黃浦灣是兩個非常值得看的產品，在它們身上或能看到些豪宅變化的趨勢。
以融創為例，其“府系”與“院系”產品的需求人群不同。“院系”為典型的改善型住宅，因此，客戶在強調身份感的同時，還會關注居住的空間感受。所以，“院系”產品把傳統的戶型進行創新，打造“N+1”戶型空間格局，實現高舒適度的宜居感受。
品牌房企的產品細分已經越來越明顯，如金地有格林系；萬科有花城系、幸福系以及金色系；而保利則以中高端產品作為高周轉，同時選取少量高端產品來彌補產品單一的風險。
總結：當前，已經有不少區域以產品力說話。而多元化以及產品精細化已經成為品牌房企們突圍的關鍵。而無論有哪些因素，在影響品牌房企在武漢樓盤的產品品質，房企們最終還是要回歸到產品本身。因為只有深耕產品，才能讓企業在行業中有核心競爭力。
龍湖地塊
平安的4宗地，僅K地塊一宗為商業用地，將由擅長商業運營的龍湖來打造；而住宅J地塊是3宗住宅地當中最小的。
而多數開發商在運營綜合體專案時，前期多以宣傳商業概念為主，便於在住宅銷售期間，快速回籠資金，以備後續商業開發。因為商業地產需要多年運營才有可能盈利。武漢目前多商圈、分散化的特點使客戶選擇餘地大，龍湖會不會把天街系複製到武漢，目前未可知。
龍湖以主打低密度別墅著稱，園林景觀和物業服務在國內迅速建立起口碑。再看龍湖長豐村地塊，根據專案的各項指標來看，地塊容積率4.23-6.87、建築密度25%、40%，應該不適宜做低密度產品類型。項目或以高層住宅加商業為主。受成本跟它因素的影響，預計會以現金流為主的中檔化產品，面向城市白領階層或改善型客戶。
這不是由於龍湖無法複製其在其他城市的產品，而是專案所在區域的特性以及地塊的規劃指標所決定的。當前所在的古田板塊各樓盤同質化較為明顯，競爭激烈，如何打造差異化產品也是房企對區域深入研究的重點。
其次，有的地塊要求代建公租房或安置房。那麼，想在看起來絕版的地段上造個好房子，對不起，客觀因素決定，挺難的。也不是說不可能，得花更多的精力。但對於大多數開發商來說，一個專案裡面即有安置房的部分，又有對外銷售的部分，本身安置房的客群也容易影響後期產品的宣傳口碑。如果品牌房企能夠對外銷售的住宅部分體量太小，那麼，他們犯得著嗎？畢竟小體量成不了很好的名，也得不了太多的利。
原因二：地塊形狀以及區域特點
雖說地塊形狀不是影響產品品質最重要的因素，但是地塊不太規整，也將不利於佈局。當然，這也沒什麼，但是地塊不規整加上周邊環境的影響，也會給產品大打折扣。
比方說某品牌房企在武昌拿的地，地塊不規整不說，周邊都是老舊社區，規劃做起來也是不容易。地段也是相當好，但是地塊太小，建好之後也就那麼2棟高層。導致雖是品牌房企產品，但在市場上並沒有什麼知名度。
與圖文無關
你可以想像，在武漢一個老舊區域裡面，做一個小體量的樓盤，品牌房企能把產品做得有多麼出色？
原因三：真正注重產品力的購房人群太少
為什麼品牌房企來武漢，產品力就下降？是武漢的購房人就不關心產品力？
這個對於開發商和購房人來說，都是分兩個方向的，第一，關注行情的人；第二關注產品本身的。
關注行情的開發商和購房人，都有一個共同特點：投機取巧
武漢市場行情好，買房靠搶、靠關係，是沒有多少房企願意沉下心來，認真研發產品、進行產品創新的。而只有在行情不好的時候，地價又高，這些房企們才會意識到產品品質。更有人戲言，潮水退了才知道誰在裸泳。
那麼，過去一年，這些大牌房企在產品上有哪些值得關注的動向？
過去的一些品牌房企，進入武漢在產品戶型上確實沒有什麼創新，沒有什麼驚喜。而在近兩年，外來品牌房企開發產品開始多元化。越來越多的大牌房企，介入了公寓產品的研發，使得商辦類產品在開發理念上都發生了顛覆性認知。
拿華髮來說，它是屬於佈局速度特別快的房企，也給這些區域帶去了更好的產品，這對當地的購房者來說是非常有衝擊力的。其在武漢的產品從住宅到商業，再到商辦公寓產品。
其次，就是龍湖，龍湖的長租公寓產品-龍湖冠寓已佈局武漢，在武漢的長租公寓市場上影響也是比較大。
越秀的“雙鑰匙”公寓，簡單說，就是一套房子，兩套獨立開門的鑰匙，樓下是一套，樓上是另一套。
除此之外，就是高端產品，目前武漢的兩大品質房企——融創和綠城，他們都有各自對高端產品的不同領悟。融創的武漢壹號院和以及綠城的武漢綠城黃浦灣是兩個非常值得看的產品，在它們身上或能看到些豪宅變化的趨勢。
以融創為例，其“府系”與“院系”產品的需求人群不同。“院系”為典型的改善型住宅，因此，客戶在強調身份感的同時，還會關注居住的空間感受。所以，“院系”產品把傳統的戶型進行創新，打造“N+1”戶型空間格局，實現高舒適度的宜居感受。
品牌房企的產品細分已經越來越明顯，如金地有格林系；萬科有花城系、幸福系以及金色系；而保利則以中高端產品作為高周轉，同時選取少量高端產品來彌補產品單一的風險。
總結：當前，已經有不少區域以產品力說話。而多元化以及產品精細化已經成為品牌房企們突圍的關鍵。而無論有哪些因素，在影響品牌房企在武漢樓盤的產品品質，房企們最終還是要回歸到產品本身。因為只有深耕產品，才能讓企業在行業中有核心競爭力。