《2018武漢房地產年度趨勢報告發佈會》於2018年1月22日13:30在武漢萬科君瀾酒店盛大啟幕。
本次發佈會由億房網攜手武漢房地產開發企業協會、武漢房地產經紀行業協會共同主辦， 武漢萬科協辦， 湖北地產聯盟承辦。
億房研究中心、中原地產、仲量聯行、戴德梁行、高力國際、中國地質大學（武漢）房地產工作室六大機構， 連袂發佈2018武漢房地產年度趨勢報告， 揭秘2018年武漢樓市發展動向。
那麼今天沒有到場觀看現場精彩會議的粉絲，
1
中原地產楊麗宇：租購並舉、巨頭進擊下的土地新時代
第一板塊： 2017年武漢土地市場回顧。
整體而言， 2017年， 武漢積極供地， 土地成交建面3108.3萬㎡， 在全國所有城市中排名第5位。 其中， 武漢土地供應建面最大區域為洪山區， 達564萬㎡， 主要集中在白沙洲板塊。 同時， 2017年品牌房企也積極擴充在漢土地儲備， 通過招拍掛市場首入武漢的房企有9家， 首次佈局的區域多在遠城區， 以黃陂、新洲為主， 此外主城區洪山白沙洲板塊也是新入武漢房企考慮的區域；通過收並購首入武漢的房企有5家，
第二板塊：2018年武漢土地市場預測
針對2017年武漢土地市場， 楊麗宇女士對2018年的土地市場進行了一些預測。 她表示2018年毫無疑問是武漢土拍規則變化最大的一年， 也將是土地收並購市場大年， 佈局長租公寓將成為進取型房企的剛性需求。
第三板塊：拿地熱點的思考
她認為， 武漢未來五年公開招拍掛市場中具有規模化出地能力的區域在長江主軸拓展區、長江新城、武湖陽邏、臨空新城、中法生態新城、楊春湖商務區。
對於三四線城市的佈局， 她認為三四線城市拿地法則——短期高周轉地塊抓緊拿， 長期深耕需要城市甄別。
2
億房網明晶晶：長效機制構建中的2018武漢住宅市場趨勢分析
從政策趨勢上看，武漢的房地產回歸居住屬性，武漢房地產政策將更趨向于“高端靠市場，中端靠調節，低端靠保障” ；
從區域格局趨勢上看，依託產業和地鐵的新城區域2018年市場機會明顯擴大，白沙洲、光穀新中心等將迎來新供應高峰；
從房價趨勢上看，預計2018年住房價格漲幅將繼續收窄，住房供應結構更趨多元化；
從成交資料上看，從新房交易占主導向新房、二手房交易並重轉變。因供應不足，原有90-110平住房需求從新房市場擠壓到二手房市場，2017年小三房成為二手住宅消費增長較快的面積段；
從供求趨勢上來看，新房住宅總體“以供定銷”，截止2017年末去化週期2.7個月，總體仍處於供應不足狀態，2018年下半年供需將趨於平衡；
從產品趨勢上看，60平米以下小戶型新房住宅正被公寓產品全面替代，高端住宅將實現快速增長；
從房企發展趨勢上看，2017年，品牌房企在武漢的市場份額進一步提升。 其中，萬科、保利、綠地、金地、融創等前20強房企市場份額增長至63.4% 。另一方面，至2020年武漢將開發32個特色小鎮，將成為武漢樓市又一增長點，特色小鎮成為新進房企主要介入方式之一 。
綜合以上七個趨勢，對2018年房地產趨勢進行了展望，她表示存量市場將進一步發展，其中二手房供應潛力巨大，供應主體地位將增強，同時租賃住房將大幅增長。
3
仲量聯行劉寧：武漢辦公樓“新”時代
從供應方面來看，2017年供需雙雙創歷史新高，全年新增供應116萬平方米，供應增速較快，需求速度穩步上升，其中甲級辦公樓占全年供應的52%。未來，武漢優質辦公樓供應將分佈在核心商務區以及發展中商務區。
從需求方面來看，甲級辦公樓金融行業依然占比最大，承租能力較大。新增租戶中，房地產/建築需求旺盛，其主要原因是聯合辦公興起。
從租金方面來看，在空置率上升的情況下，甲級辦公樓及乙級辦公樓，市場租金逐步回檔，甲級辦公樓市場和乙級辦公樓市場之間的租金差異保持穩定，約32元/平方米/月。
4
戴德梁行楊迤：消費升級3.0
新一線商業城市差異：在新一線城市中（除去北上廣深），武漢市綜合實力排名第三，僅次於成都和杭州，在商業資源聚集度、城市樞紐性以及未來的可塑性方面均有不俗表現，生活方式多樣性上需要較大提升空間。
武漢2017商業特點：高素質、熱愛新奇特的泛8090中產階級成為武漢商業市場消費主體。休閒娛樂、餐飲和兒童親子成為2017年新店開業主力業態，商業開發爆發生機，多中心化趨勢明朗。此外，武漢核心商圈發展已近飽和，二環新區商業蓬勃發展，同時體驗類業態發展迅速。
新品牌入青睞專案：2017年武漢新增18個項目，休閒娛樂、餐飲和兒童親子成為2017年新店開業的主力業態，追求新奇好玩、高顏值、情景化、多元化。
2017年首進武漢的品牌近200家,餐飲業態占比達58.1% 。其中，新品牌入駐會優先選擇運營成熟的區域標杆型購物中心，如武廣、壹方和武漢天地 ；其次選擇受期待的新開項目，如武漢光穀K11購物藝術中心、和記黃埔武漢M+、金橋永旺、印象城。
新零售時代下的消費升級：新零售時代以“資料”為核心，對消費者需求可識別、可洞察與可服務，滿足消費者微妙心理需求，重點關注科技消費、情感消費、圈層消費以及服務消費，才是消費一路升級的長久之策。
未來，武漢的商圈發展會有較大的變化，預計商業地產新趨勢將包括這幾個方面：主題商業（文化藝術成熟潮）、商場舊改（老舊翻新漸流行）、Travel Retail（公共空間多元化）、鄰里中心（生活服務愈精細）。
5
高力國際李傑：特色小鎮發展戰略解析
在特色小鎮的發展現狀方面，他表示，目前特色小鎮整體處於市場培育階段，國家層面對特色小鎮的發展從各個方面發佈了相應冊政策扶持；
在發展路徑方面，中心城市輻射、重點鎮發展、產業園升級、IP/大項目助推特色小鎮的發展。其中，在IP資源的運用與打造方面，古北水鎮及烏鎮是較為典型的案例。在IP資源的整合方面，他認為內部定位、融合及外部定位是重點需要考慮的問題；
在產業路徑方面：在特色小鎮的產業發展中，主要分為第一產業、第二產業以及第三產業，以第三產業為主導產業更容易形成聚集效應。
在產業路徑的發展上，應著力在小鎮內部初步形成產業生態的正向迴圈和良性發展，從而實現二產到2.5 產的升級進化和融合發展。
在業務路徑方面：特色小鎮的發展主體主要包括開發商、地方政府、產業主體以及小鎮居民，在發展過程中，各主體之間的相互合作從合作層面、內部優勢和外部資源三個維度整合特色小鎮合作模式已呈現強強聯合趨勢。
6
中國地質大學房地產工作室殷躍建：武漢城市空間演化與房地產發展關係
城市空間演化：2010年武漢市三環線貫通，標誌著武漢進入圈層環狀發展階段；武漢城市格局將由“1+6”向“1+3+3”轉變，即構建“1個主城+3個副城+3個新城組群”的城市空間格局；武漢的空間結構將從“大臨空、大臨港、大光穀、大車都”的經濟四極轉為：長江新城、大臨空、大光穀、大車都、大物流的“大”字型空間結構；城市有機生長區，主要是西部東西湖的吳家山、臨空港板塊，南部江夏的大橋新區、東部光穀新中心及鄂州、北部陽邏等。
從城市規劃的願景上來看，對長江主軸、長江新城（打造武漢第四鎮）、東湖綠心（打造世界級城中湖典範）以及光穀、沌口、臨空港的規劃佈局進行了分析。
在城市居住發展趨勢上，2017年武漢市土拍在比拼方案中，很多都提到了海綿性開發，提出武漢一定要回歸到濱水城市，表明武漢市對居住生態宜居性的重視程度逐漸提升。
武漢市房價呈環狀特徵結構，房價隨著遠離市中心的方向衰減。通過商品住宅均價空間分佈、樓面地價空間分佈、土地增值稅空間分佈以及商品住宅開發利潤空間分佈的對比可以表明，2017年是房地產暴利時代徹底結束的年代。
7
圓桌討論：《武漢長租公寓的機遇和挑戰》
本場圓桌會議的主持人是武漢芒果公寓管理有限公司董事長孫秀高先生。以及四位嘉賓分別是：魔方公寓管理（武漢）有限公司總經理楊波先生；武漢紅璞公寓管理有限公司總經理陶雯女士；武漢泊寓公寓管理有限公司江北區域總經理李博毅先生，億房網CEO余偉先生。
圓桌會議：針對公寓市場火熱，談談對武漢目前長租市場的看法、機遇與風險。
楊波：根據前面的分享，房地產開發暴利時代即將結束，住房的供給也由原來的新房、二手房逐步轉變為住房、二手房以及租賃住房三架馬車並駕齊驅，在租賃住房板塊，所占的市場份額將會逐步提高。尤其對於武漢來說，租賃市場必定是萬億市場，蘊含著巨大的商機。
餘偉：關於租賃市場的風險，首先體現在稅收政策方面；其次是融資管道與路徑；第三是服務商的問題；第四是隨著房價的上漲，運營成本面臨著考驗，需要提升專業性。
陶雯：從利好方面來說，目前的公寓行業是一個天時地利的行業。在租售並舉環境下，相關的政府部門迅速驅動，出臺了相關政策包括市場政策、商改住、金融支持等方面。而武漢作為新一線城市，從全國來說，房價實際上還是處於較低的水準。從整體經濟增長以及包括人口淨流入，以及地理位置，決定了長租公寓可以得到一定的發展。
從風險方面來說，整體長租公寓的風險點在於前期投資比較大，成本回收期比較長。
李博毅：從整個政策面來說，關於國家十九大之前和十九大之後對於租賃的推行，以及武漢市黃金50條、百萬大學生留漢的計畫可知，整個長租公寓市場比較大，對市場空間來說，專門從事租賃運營行業的空間也是比較大的。
關於風險方面來說，長租公寓的時間週期非常長，回本週期非常長，對比傳統房地產企業來說，利潤比較薄。對於運營商來說，未來的運營能力是至關重要的一個問題，因為運營能力決定了在開辦過程中成本的控制。
還有更多精彩，歡迎點擊瞭解更多回顧2018武漢房地產年度趨勢報告完整版。
從政策趨勢上看，武漢的房地產回歸居住屬性，武漢房地產政策將更趨向于“高端靠市場，中端靠調節，低端靠保障” ；
從區域格局趨勢上看，依託產業和地鐵的新城區域2018年市場機會明顯擴大，白沙洲、光穀新中心等將迎來新供應高峰；
從房價趨勢上看，預計2018年住房價格漲幅將繼續收窄，住房供應結構更趨多元化；
從成交資料上看，從新房交易占主導向新房、二手房交易並重轉變。因供應不足，原有90-110平住房需求從新房市場擠壓到二手房市場，2017年小三房成為二手住宅消費增長較快的面積段；
從供求趨勢上來看，新房住宅總體“以供定銷”，截止2017年末去化週期2.7個月，總體仍處於供應不足狀態，2018年下半年供需將趨於平衡；
從產品趨勢上看，60平米以下小戶型新房住宅正被公寓產品全面替代，高端住宅將實現快速增長；
從房企發展趨勢上看，2017年，品牌房企在武漢的市場份額進一步提升。 其中，萬科、保利、綠地、金地、融創等前20強房企市場份額增長至63.4% 。另一方面，至2020年武漢將開發32個特色小鎮，將成為武漢樓市又一增長點，特色小鎮成為新進房企主要介入方式之一 。
綜合以上七個趨勢，對2018年房地產趨勢進行了展望，她表示存量市場將進一步發展，其中二手房供應潛力巨大，供應主體地位將增強，同時租賃住房將大幅增長。
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仲量聯行劉寧：武漢辦公樓“新”時代
從供應方面來看，2017年供需雙雙創歷史新高，全年新增供應116萬平方米，供應增速較快，需求速度穩步上升，其中甲級辦公樓占全年供應的52%。未來，武漢優質辦公樓供應將分佈在核心商務區以及發展中商務區。
從需求方面來看，甲級辦公樓金融行業依然占比最大，承租能力較大。新增租戶中，房地產/建築需求旺盛，其主要原因是聯合辦公興起。
從租金方面來看，在空置率上升的情況下，甲級辦公樓及乙級辦公樓，市場租金逐步回檔，甲級辦公樓市場和乙級辦公樓市場之間的租金差異保持穩定，約32元/平方米/月。
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戴德梁行楊迤：消費升級3.0
新一線商業城市差異：在新一線城市中（除去北上廣深），武漢市綜合實力排名第三，僅次於成都和杭州，在商業資源聚集度、城市樞紐性以及未來的可塑性方面均有不俗表現，生活方式多樣性上需要較大提升空間。
武漢2017商業特點：高素質、熱愛新奇特的泛8090中產階級成為武漢商業市場消費主體。休閒娛樂、餐飲和兒童親子成為2017年新店開業主力業態，商業開發爆發生機，多中心化趨勢明朗。此外，武漢核心商圈發展已近飽和，二環新區商業蓬勃發展，同時體驗類業態發展迅速。
新品牌入青睞專案：2017年武漢新增18個項目，休閒娛樂、餐飲和兒童親子成為2017年新店開業的主力業態，追求新奇好玩、高顏值、情景化、多元化。
2017年首進武漢的品牌近200家,餐飲業態占比達58.1% 。其中，新品牌入駐會優先選擇運營成熟的區域標杆型購物中心，如武廣、壹方和武漢天地 ；其次選擇受期待的新開項目，如武漢光穀K11購物藝術中心、和記黃埔武漢M+、金橋永旺、印象城。
新零售時代下的消費升級：新零售時代以“資料”為核心，對消費者需求可識別、可洞察與可服務，滿足消費者微妙心理需求，重點關注科技消費、情感消費、圈層消費以及服務消費，才是消費一路升級的長久之策。
未來，武漢的商圈發展會有較大的變化，預計商業地產新趨勢將包括這幾個方面：主題商業（文化藝術成熟潮）、商場舊改（老舊翻新漸流行）、Travel Retail（公共空間多元化）、鄰里中心（生活服務愈精細）。
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高力國際李傑：特色小鎮發展戰略解析
在特色小鎮的發展現狀方面，他表示，目前特色小鎮整體處於市場培育階段，國家層面對特色小鎮的發展從各個方面發佈了相應冊政策扶持；
在發展路徑方面，中心城市輻射、重點鎮發展、產業園升級、IP/大項目助推特色小鎮的發展。其中，在IP資源的運用與打造方面，古北水鎮及烏鎮是較為典型的案例。在IP資源的整合方面，他認為內部定位、融合及外部定位是重點需要考慮的問題；
在產業路徑方面：在特色小鎮的產業發展中，主要分為第一產業、第二產業以及第三產業，以第三產業為主導產業更容易形成聚集效應。
在產業路徑的發展上，應著力在小鎮內部初步形成產業生態的正向迴圈和良性發展，從而實現二產到2.5 產的升級進化和融合發展。
在業務路徑方面：特色小鎮的發展主體主要包括開發商、地方政府、產業主體以及小鎮居民，在發展過程中，各主體之間的相互合作從合作層面、內部優勢和外部資源三個維度整合特色小鎮合作模式已呈現強強聯合趨勢。
6
中國地質大學房地產工作室殷躍建：武漢城市空間演化與房地產發展關係
城市空間演化：2010年武漢市三環線貫通，標誌著武漢進入圈層環狀發展階段；武漢城市格局將由“1+6”向“1+3+3”轉變，即構建“1個主城+3個副城+3個新城組群”的城市空間格局；武漢的空間結構將從“大臨空、大臨港、大光穀、大車都”的經濟四極轉為：長江新城、大臨空、大光穀、大車都、大物流的“大”字型空間結構；城市有機生長區，主要是西部東西湖的吳家山、臨空港板塊，南部江夏的大橋新區、東部光穀新中心及鄂州、北部陽邏等。
從城市規劃的願景上來看，對長江主軸、長江新城（打造武漢第四鎮）、東湖綠心（打造世界級城中湖典範）以及光穀、沌口、臨空港的規劃佈局進行了分析。
在城市居住發展趨勢上，2017年武漢市土拍在比拼方案中，很多都提到了海綿性開發，提出武漢一定要回歸到濱水城市，表明武漢市對居住生態宜居性的重視程度逐漸提升。
武漢市房價呈環狀特徵結構，房價隨著遠離市中心的方向衰減。通過商品住宅均價空間分佈、樓面地價空間分佈、土地增值稅空間分佈以及商品住宅開發利潤空間分佈的對比可以表明，2017年是房地產暴利時代徹底結束的年代。
7
圓桌討論：《武漢長租公寓的機遇和挑戰》
本場圓桌會議的主持人是武漢芒果公寓管理有限公司董事長孫秀高先生。以及四位嘉賓分別是：魔方公寓管理（武漢）有限公司總經理楊波先生；武漢紅璞公寓管理有限公司總經理陶雯女士；武漢泊寓公寓管理有限公司江北區域總經理李博毅先生，億房網CEO余偉先生。
圓桌會議：針對公寓市場火熱，談談對武漢目前長租市場的看法、機遇與風險。
楊波：根據前面的分享，房地產開發暴利時代即將結束，住房的供給也由原來的新房、二手房逐步轉變為住房、二手房以及租賃住房三架馬車並駕齊驅，在租賃住房板塊，所占的市場份額將會逐步提高。尤其對於武漢來說，租賃市場必定是萬億市場，蘊含著巨大的商機。
餘偉：關於租賃市場的風險，首先體現在稅收政策方面；其次是融資管道與路徑；第三是服務商的問題；第四是隨著房價的上漲，運營成本面臨著考驗，需要提升專業性。
陶雯：從利好方面來說，目前的公寓行業是一個天時地利的行業。在租售並舉環境下，相關的政府部門迅速驅動，出臺了相關政策包括市場政策、商改住、金融支持等方面。而武漢作為新一線城市，從全國來說，房價實際上還是處於較低的水準。從整體經濟增長以及包括人口淨流入，以及地理位置，決定了長租公寓可以得到一定的發展。
從風險方面來說，整體長租公寓的風險點在於前期投資比較大，成本回收期比較長。
李博毅：從整個政策面來說，關於國家十九大之前和十九大之後對於租賃的推行，以及武漢市黃金50條、百萬大學生留漢的計畫可知，整個長租公寓市場比較大，對市場空間來說，專門從事租賃運營行業的空間也是比較大的。
關於風險方面來說，長租公寓的時間週期非常長，回本週期非常長，對比傳統房地產企業來說，利潤比較薄。對於運營商來說，未來的運營能力是至關重要的一個問題，因為運營能力決定了在開辦過程中成本的控制。
還有更多精彩，歡迎點擊瞭解更多回顧2018武漢房地產年度趨勢報告完整版。