生育限制的放開以及消費升級的需求， 加上資產本身具有良好且穩定的現金流， 是資本追捧幼教資產的主要原因。 但是就幼教資產本身來看，
今天我們就以上海一所民辦幼稚園為例分析一下其實際運營的情況。
案例幼稚園概況
XX幼稚園位於上海金山區， 實際開園時間較久， 此前一直未正式申請辦理幼稚園， 因此存在無證經營罰款， 現已申辦了辦學許可證。 目前幼稚園占地2000平方米， 建築面積2400平方米， 戶外活動場地1400平方米， 規劃教室13個（每間80平方米以上）。 在2016年， 該幼稚園合計在園兒童為522人， 月保教費750元， 並開有興趣班。 全園擁有教職工50人， 每班配備一名幼師， 兩名保育員。
幼稚園收費及招生情況
XX幼稚園的收費共有三大類， 分別是保教費、代辦收費和興趣班收費。 具體情況如下：
XX幼稚園開設興趣班4個， 2016年上半年開設興趣班4個， 累計參加興趣班學生246人次， 單個興趣班收費在546元/人/學期；2016年下半年開設興趣班5個， 累計參加興趣班學生182人次， 單個興趣班收費在582元/人/學期。
在2016年， XX幼稚園實際開班招生情況是， 在第一學期， 該園共有在園兒童486人，
可以看出， 在第一學期， 該幼稚園的總收入為202.97萬元， 在第二學期為245.19萬元， 全年合計為448萬元。
幼稚園的成本及結餘
對於上海這所幼稚園來說， 幼稚園成本費用構成主要包括：職工薪酬、幼稚園租金、教學用品費用、幼兒餐費支出、日常經營費用等。 具體見下表：
可以看出， 在2016年， 該幼稚園的主要成本為教職工的工資和房屋租金， 兩項累計為205萬元， 占總成本的比重超過60%。 儘管如此， 按該園50名教職工來算， 平均每人每年收入僅為2.56萬元， 折合每月僅為2560元， 僅比上海最低工資標準2300元略高。
與公辦的幼稚園教職工工資水準更是差距甚遠。 以浦東新區百靈鳥幼稚園為例， 該園為公辦園， 原為陽光三村幼稚園， 創建於1984年， 2002開辦分園百靈鳥幼稚園， 2004年兩園合併使用一個園名---百靈鳥幼稚園。 現為一園二址， 分別坐落於洋涇街道崮山路和靈山路， 建築面積四千多平方米。 經歷了將近三十多年的發展歷程， 幼稚園先後被評為上海市一級幼稚園、浦東新區區示範幼稚園、浦東新區教師專業發展學校。
那麼， 百靈鳥幼稚園教職工的的工資如何？
根據其披露的2016年財務決算數字， 按照70名教職工測算， 平均每人每年工資福利支出為12萬元以上， 遠遠高過2016年上海市平均工資6504元。
通過上面的分析，我們大致可以判斷XX幼稚園在2016年的結餘在140萬元左右（未考慮固定資產支出及折舊等費用）。如果該園登記為營利性民辦幼稚園，那麼還要承擔25%的企業所得稅。
根據國務院出臺的相關規定，公辦托兒所、幼稚園免征增值稅的收入是指，在省級財政部門和價格主管部門審核報省級人民政府批准的收費標準以內收取的教育費、保育費。民辦托兒所、幼稚園免征增值稅的收入是指，在報經當地有關部門備案並公示的收費標準範圍內收取的教育費、保育費。
但值得注意的是，超過規定收費標準的收費，以開辦實驗班、特色班和興趣班等為由另外收取的費用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費、支教費等超過規定範圍的收入，並不屬於免征增值稅的收入。也就是說，XX幼稚園開辦的興趣班仍需要按規定進行納稅。因此，不考慮其他稅種，僅考慮25%的企業所得稅（即假定XX幼稚園申請登記為營利性幼稚園），其稅後利潤應在100萬元以內。
民辦幼稚園的困惑
在民促法修正案出臺之後，多個地方也出臺了落地政策。對於很多民辦幼稚園業主來說，是繼續用民非企業登記，還是登記成營利性幼稚園，是個天問。尤其是在幼稚園不斷集團化、品牌化發展的背景之下，規模較小、層次相對較低的民辦幼稚園該何去何從更是迫在眉睫的問題。我們認為，相比于自己轉成營利性園，也許被收購找個大腿抱一抱是更優的選擇，或者轉成普惠性的幼稚園。
問題一：幼稚園改善盈利手段有限
通過對幼稚園的帳本進行分析，我們明顯可以看出，幼稚園的主要收入來源為保教費、餐費以及開辦的興趣班，而興趣班的開辦和收費其實也受到一定的限制（上海有明文規定，開辦興趣班必須報備）。
在支出端，幼稚園的成本主要在於房屋租金、物業費、水電費以及教職工薪資，在整個成本結構中，房屋租金、物業費、水電費又屬於相對固定的不可變成本，而由於房租也是逐漸攀升的，一個幼稚園要想最大限度賺錢，只有兩個途徑，提高保教費收費，擴大招生規模，並壓低教職工薪資，而收費又受到政府管制和辦學品質的限制，招生規模又取決於地段及周圍的人口狀況，很快會遇到天花板，因此，短期內提高盈利，只能通過壓縮教職工薪資和開辦興趣班來實現，這大抵是大部分民辦低端園的普遍做法，而壓低教職工工資，勢必又會為幼稚園經營帶來難以估量的風險（比如虐童事件，當然高工資也不一定能避免虐童事件，只是從概率上講，發生率要低一些）。
另外，壓低工資更是難以招到優秀的師資並提升優質的教育服務，從而提升收費水準。這是一個閉環。
問題二：幼稚園租賃物業的風險
對於北上廣深等發達城市來說，幼稚園的場地難找，自有物業開園啟動資金大，後續攤銷也高，而租賃物業也面臨風險。
我們在上海XX幼稚園的帳本中看到有一筆罰款支出，這是因為幼稚園存在無證經營情形，而之所以無證經營是因為在開辦過程中存在諸多不合規定的情況，比如場地有問題、師資不達標等。
其中非常值得注意的問題是租賃的物業問題。由於近幾年地產升值，很多商業性質的物業會被業主拿去銀行抵押貸款，而幼稚園一旦租下此類物業，那麼在審定辦學許可證時就會面臨風險，因為相關規定要求開辦幼稚園的物業不得抵押。上海XX幼稚園就存在這種潛在的風險。這也是為什麼很多投資機構在尋找幼稚園時，強調教育性質的場地優先，因為該類性質的物業不能抵押。
問題之三：教職工的勞動合同問題
繳納五險一金對幼稚園來說，又是一筆巨大的成本支出，而這勢必會進一步降低幼稚園的盈利空間，但是不為員工繳納五險一金，員工對企業的忠誠度乃至職業道德又會面臨很大的問題，因此，想杜絕虐童事件的發生，也絕不是僅僅安裝監控那麼簡單。
（本文轉自育投匯訂閱號）
遠遠高過2016年上海市平均工資6504元。通過上面的分析，我們大致可以判斷XX幼稚園在2016年的結餘在140萬元左右（未考慮固定資產支出及折舊等費用）。如果該園登記為營利性民辦幼稚園，那麼還要承擔25%的企業所得稅。
根據國務院出臺的相關規定，公辦托兒所、幼稚園免征增值稅的收入是指，在省級財政部門和價格主管部門審核報省級人民政府批准的收費標準以內收取的教育費、保育費。民辦托兒所、幼稚園免征增值稅的收入是指，在報經當地有關部門備案並公示的收費標準範圍內收取的教育費、保育費。
但值得注意的是，超過規定收費標準的收費，以開辦實驗班、特色班和興趣班等為由另外收取的費用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費、支教費等超過規定範圍的收入，並不屬於免征增值稅的收入。也就是說，XX幼稚園開辦的興趣班仍需要按規定進行納稅。因此，不考慮其他稅種，僅考慮25%的企業所得稅（即假定XX幼稚園申請登記為營利性幼稚園），其稅後利潤應在100萬元以內。
民辦幼稚園的困惑
在民促法修正案出臺之後，多個地方也出臺了落地政策。對於很多民辦幼稚園業主來說，是繼續用民非企業登記，還是登記成營利性幼稚園，是個天問。尤其是在幼稚園不斷集團化、品牌化發展的背景之下，規模較小、層次相對較低的民辦幼稚園該何去何從更是迫在眉睫的問題。我們認為，相比于自己轉成營利性園，也許被收購找個大腿抱一抱是更優的選擇，或者轉成普惠性的幼稚園。
問題一：幼稚園改善盈利手段有限
通過對幼稚園的帳本進行分析，我們明顯可以看出，幼稚園的主要收入來源為保教費、餐費以及開辦的興趣班，而興趣班的開辦和收費其實也受到一定的限制（上海有明文規定，開辦興趣班必須報備）。
在支出端，幼稚園的成本主要在於房屋租金、物業費、水電費以及教職工薪資，在整個成本結構中，房屋租金、物業費、水電費又屬於相對固定的不可變成本，而由於房租也是逐漸攀升的，一個幼稚園要想最大限度賺錢，只有兩個途徑，提高保教費收費，擴大招生規模，並壓低教職工薪資，而收費又受到政府管制和辦學品質的限制，招生規模又取決於地段及周圍的人口狀況，很快會遇到天花板，因此，短期內提高盈利，只能通過壓縮教職工薪資和開辦興趣班來實現，這大抵是大部分民辦低端園的普遍做法，而壓低教職工工資，勢必又會為幼稚園經營帶來難以估量的風險（比如虐童事件，當然高工資也不一定能避免虐童事件，只是從概率上講，發生率要低一些）。
另外，壓低工資更是難以招到優秀的師資並提升優質的教育服務，從而提升收費水準。這是一個閉環。
問題二：幼稚園租賃物業的風險
對於北上廣深等發達城市來說，幼稚園的場地難找，自有物業開園啟動資金大，後續攤銷也高，而租賃物業也面臨風險。
我們在上海XX幼稚園的帳本中看到有一筆罰款支出，這是因為幼稚園存在無證經營情形，而之所以無證經營是因為在開辦過程中存在諸多不合規定的情況，比如場地有問題、師資不達標等。
其中非常值得注意的問題是租賃的物業問題。由於近幾年地產升值，很多商業性質的物業會被業主拿去銀行抵押貸款，而幼稚園一旦租下此類物業，那麼在審定辦學許可證時就會面臨風險，因為相關規定要求開辦幼稚園的物業不得抵押。上海XX幼稚園就存在這種潛在的風險。這也是為什麼很多投資機構在尋找幼稚園時，強調教育性質的場地優先，因為該類性質的物業不能抵押。
問題之三：教職工的勞動合同問題
繳納五險一金對幼稚園來說，又是一筆巨大的成本支出，而這勢必會進一步降低幼稚園的盈利空間，但是不為員工繳納五險一金，員工對企業的忠誠度乃至職業道德又會面臨很大的問題，因此，想杜絕虐童事件的發生，也絕不是僅僅安裝監控那麼簡單。
（本文轉自育投匯訂閱號）