【導讀】
跟據我國《土地管理法》的規定， 按照土地所有權性質的不同， 土地可分為國家所有的”國有土地”和農民集體所有的“集體土地”。 如果涉及到具體的征地拆遷時， 不同性質的土地所依據的法律和程式也有所不同。
2011年， 國務院公佈了《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱“征補條例”）， 也稱國務院590號令。 這部行政法規的出臺， 彌補了國有土地上的房屋徵收與補償的法規空白， 統一了各地方政府的工作標準， 為地方政府的拆遷補償工作提供了法律依據。
對於集體土地的徵收與補償， 目前還沒有國務院的行政規章予以具體規定。
不同地方的辦法不盡相同， 對於集體土地徵收的程式規定也有差異， 容易給老百姓帶來困惑。 本文將針對徵收程式做一個簡單的總結， 使各位讀者在應對拆遷時能有所參考。
【國有土地】
1.徵收決定做出與公佈
根據《土地管理法》和《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定， 國有土地上的房屋徵收首先由房屋徵收部門（此部門由市、縣人民政府確定）擬定徵收補償方案， 並報市、縣人民政府， 由人民政府組織有關部門對徵收方案進行討論並予以公佈， 以徵求公眾意見並根據意見修改補償方案。
在政府做出房屋徵收決定前， 徵收補償費用應當足額到位並做到專戶儲存、專款專用。 房屋徵收決定做出後， 政府應當及時對徵收補償方案、公民行政覆議權、公民行政訴訟權等予以公告， 並對徵收範圍內的房屋權屬、區位、用途、建築面積等進行調查登記。 在房屋徵收範圍確定後相對人是不得在該範圍內實施新建、擴建、改建房屋或是改變房屋用途的。 對此， 房屋徵收部門會書面通知有關部門停止辦理相關手續， 以防止公民採用不正當手段增加補償費用。 暫停期限不超過一年。
2.補償的範圍和方式
補償範圍主要包括：被徵收房屋的價值補償、搬遷和臨時安置費用補償、停產停業損失補償、補助和獎勵辦法。 其中房屋價值補償主要參考房屋徵收決定公告之日被徵收房屋的房地產價格， 該價值由被徵收人協商選定的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。 對該評估價格有異議的， 可以向房地產價格評估機構申請覆核， 仍有異議的可向房地產專家委員會申請鑒定。 對於停產停業損失的補償辦法各地政策略有不同， 主要根據房屋被徵收前的效益等因素確定， 但具體仍應參照各地徵收補償方案。
在補償方式方面， 當事人可以自主選擇房屋產權置換或者貨幣補償。 對於選擇房屋產權置換的被徵收人，
3.補償協議的簽訂
在房屋徵收部門和被徵收人達成協議後， 雙方應當簽訂補償協定， 以明確補償方式、補償金額、支付期限、產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式、過度期限等內容。 簽署協定後， 一方當事人不履行約定義務的， 另一方當事人可以據協議提起訴訟， 以保障自身權益。 對於在簽約期限內因無法達成合意而未簽約或房屋所有權不明的情況， 將由作出徵收決定的市、縣人民政府作出補償決定， 被徵收人對此決定不滿意的可以提起行政覆議或行政訴訟。 對於在法定期限內既不覆議也不訴訟同時還不履行的被徵收人，人民政府可以申請法院對其予以強制執行。
【集體土地】
1.徵收專案的審批
徵收集體土地首先需要由市、縣國土局研究通過後將擬征地的用途、位置、安置途徑、補償標準等內容書面告知被征地的集體經濟組織，同時通知相關政府部門停止辦理有關的房產手續，以防止被徵收人通過不當途徑增加補償費用。在送達征地告知後，市、縣國土局將對擬徵收土地的權屬、種類、面積以及土地上的附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，並將調查結果送由集體經濟組織成員簽字確認。在征地依法報批之前，市、縣國土局還需告知被徵收方，其就土地徵收補償標準、安置途徑等有申請聽證的權利。
隨後，市、縣國土局就調查及聽證結果擬定土地徵收方案也就是所謂的“一書四方案”，包括：專案及呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案以及供地方案。並將該方案報縣人民政府，由縣人民政府向國務院或省政府上報審批。在徵求有關方面意見後，省政府或國務院應當在30日內作出批復。在收到批准檔10日內，被徵收土地所在市、縣人民政府應當進行徵收土地公告。同國有土地徵收相類似的是，集體土地征地在報批前也需要將社會保障費用足額繳至財政專戶，並做到專戶儲存、專款專用。
2.征地補償和安置方案
隨著徵收土地的公告，相應的政府部門（即市、縣國土局）應當在公告之日起45日內擬定征地補償和安置方案並予以公告。該方案還需報市、縣人民政府批准並由省國土資源局備案。被征地的集體經濟組織及農戶等需在公告期內到指定地點辦理補償登記手續，並按有關規定獲得補償。
【總結】
綜上所述，國有土地和集體土地的徵收補償在程式上是有很大區別的。各位企業經營者在面臨拆遷時要分清自身土地性質，以避免適用程式錯誤導致自身利益受損。但在實務中，集體土地徵收由於各地方法規有不同要求，導致程式上也有所差異。吳少博律師事務所也建議各位當事人，在遇到類似情況時選擇專業的律師來處理是非常有效的。
對於在法定期限內既不覆議也不訴訟同時還不履行的被徵收人，人民政府可以申請法院對其予以強制執行。【集體土地】
1.徵收專案的審批
徵收集體土地首先需要由市、縣國土局研究通過後將擬征地的用途、位置、安置途徑、補償標準等內容書面告知被征地的集體經濟組織，同時通知相關政府部門停止辦理有關的房產手續，以防止被徵收人通過不當途徑增加補償費用。在送達征地告知後，市、縣國土局將對擬徵收土地的權屬、種類、面積以及土地上的附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，並將調查結果送由集體經濟組織成員簽字確認。在征地依法報批之前，市、縣國土局還需告知被徵收方，其就土地徵收補償標準、安置途徑等有申請聽證的權利。
隨後，市、縣國土局就調查及聽證結果擬定土地徵收方案也就是所謂的“一書四方案”，包括：專案及呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案以及供地方案。並將該方案報縣人民政府，由縣人民政府向國務院或省政府上報審批。在徵求有關方面意見後，省政府或國務院應當在30日內作出批復。在收到批准檔10日內，被徵收土地所在市、縣人民政府應當進行徵收土地公告。同國有土地徵收相類似的是，集體土地征地在報批前也需要將社會保障費用足額繳至財政專戶，並做到專戶儲存、專款專用。
2.征地補償和安置方案
隨著徵收土地的公告，相應的政府部門（即市、縣國土局）應當在公告之日起45日內擬定征地補償和安置方案並予以公告。該方案還需報市、縣人民政府批准並由省國土資源局備案。被征地的集體經濟組織及農戶等需在公告期內到指定地點辦理補償登記手續，並按有關規定獲得補償。
【總結】
綜上所述，國有土地和集體土地的徵收補償在程式上是有很大區別的。各位企業經營者在面臨拆遷時要分清自身土地性質，以避免適用程式錯誤導致自身利益受損。但在實務中，集體土地徵收由於各地方法規有不同要求，導致程式上也有所差異。吳少博律師事務所也建議各位當事人，在遇到類似情況時選擇專業的律師來處理是非常有效的。