樓市喧囂， 終將歸於平靜！
激蕩廿載， 焉不返璞歸真？
“楊老師， 房租又漲了， 要麼， 我還是回家鄉縣城吧？”
小C， 是我當年帶過最最最沒出息的學生（性格外向，
人有四境， 各有不同。 對於性格外向的小C， 我是從來不安慰他的， 也從來不激勵他的， 沒用！年紀輕輕的他， 遵循的是“隨遇而安”的老子哲學。 也許， 只有等到他的人生， 真正遇到慘烈的刺激， 他才會自願改變。
還是聊點房租和房價吧！
最近一年， 在一線和二線城市房價整體趨於平靜時（京滬深小跌， 成都、重慶、長沙等仍在上漲），
房租在加速上漲！一年時間， 一二線城市已經普漲了30%左右！
房租大漲， 是否意味著房價還要繼續大漲呢？
不然！
對於房價， 我在今年初， 就已經明確做過判斷， 未來2—3年， 我國一二線城市的房價， 整體將進入橫盤狀態——當然， 極個別城市會小跌， 部分城市還要小漲。 沒有關注這個觀點的朋友， 可以再讀一讀《樓市已不再是政策市， 而是政治市！》。
房租向上， 房價橫盤， 中國樓市將迎來史無前例的大變局！
一、4%以上的年房租回報率， 這是世界各國的通例。
但是， 中國呢？
下面， 是我去年2月份統計的， 二線城市年房租回報率排行榜。
1、重慶（主城九區）：年租金/總房價為3%；
2、成都：年租金/總房價為2.5%；
3、長沙：年租金/總房價為2.5%；
4、武漢：年租金/總房價為2.3%；
5、廣州：年租金/總房價為2.1%；
6、杭州：年租金/總房價為2.1%；
7、天津：年租金/總房價為2%；
8、南京：年租金/總房價為1.9%；
9、合肥：年租金/總房價為1.8%；
10、鄭州：年租金/總房價為1.8%；
11、蘇州:年租金/總房價為1.8%。
當然， 這是去年2月份的統計， 時隔一年之後， 應該還是有所變動的， 有點城市的房價漲幅超過了房租， 有點城市房租漲幅則超過了房價。
當然， 當時未統計北上深這三個超一線城市的房租回報率， 我是覺得沒有意義， 這一個超一線城市的房租回報率， 普遍都處於1.2%左右， 太低了！可以形象些， 在這三個超一線城市，
二、中國的房租回報率為什麼全球超低？
學術化一點， 這是“提前預支城市化的紅利”！另加政府控制土地一級市場的供給。
通俗化一點， 這是“投機是中國人的天性”！何況， 農耕文明劣根性的中國， 不買房不安心， 不買房媳婦都不好找。
不瞭解上述兩個方面， 你根本就搞不明白， 中國的房租回報率這麼低， 為什麼房價在過去20年還一波又一波地大漲呢？謝國忠和牛刀， 這兩位同志， 就是因為不瞭解上述兩個方面， 誤導了無數青年的買房致富之路、買房娶媳婦之路。
重點談談提前預支城市化的紅利！
過去20年， 我國房價漲幅一直領跑於房租，
也就是說， 假如6年前， 你化了300萬在北京買了一套三室兩廳， 當年你整租出去的年租金約為4.5萬/年， 今天則差不是12萬/年， 直到6年後的今天， 你才達到了4%左右的年房租回報率。
但是， 房價漲幅領跑於房租， 不可能永遠維持下去， 因為城市化率已經在逐年減速。
1999—2008年這10年， 我國城市化率從近31%上升到47%， 年均上升1.6%；而2008—2017年這10年， 我國城市化率從47%上升到58%， 年均上升已減速到1.1%；以此類推， 未來10年， 我國城市化率的年均上升速度， 極可能會減速到0.6%。
在“政治市”烏雲壓頂、在城市化逐年減速之下， 除少數補漲性二線城市外， 一二線城市的房價， 未來3年整體將維持橫盤態勢， 不可能再大漲。 但是， 房價更不能大跌， 大跌， 金融系統要崩潰。
房價難漲難跌， 而如果房租漲不上去，則房價會扛不住、會大跌——接盤俠少了，房租回報率又低，不大跌才怪，畢竟有5%左右的房貸成本。
所以，切記，未來3年，房租要大幅補漲，但是，除非剛需，除非極少數的補漲性城市，我仍然不建議你去投機樓市——我國的城市化率，已在逐年減速，“城市化紅利”已經沒多少預支空間了。
所以，告別樓市的投機時代吧，準備進入樓市的“理財時代”！
而如果房租漲不上去，則房價會扛不住、會大跌——接盤俠少了，房租回報率又低，不大跌才怪，畢竟有5%左右的房貸成本。所以，切記，未來3年，房租要大幅補漲，但是，除非剛需，除非極少數的補漲性城市，我仍然不建議你去投機樓市——我國的城市化率，已在逐年減速，“城市化紅利”已經沒多少預支空間了。
所以，告別樓市的投機時代吧，準備進入樓市的“理財時代”！