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四川省國有土地上房屋徵收與補償知識解答

□本報記者 江瀟

針對四川省國有土地上房屋徵收與補償相關知識, 近日, 記者採訪了市房管局房屋徵收管理科相關負責人。

問:《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》的適用範圍?

答:在四川省行政區域內, 因公共利益需要徵收國有土地上單位、個人的房屋, 對被徵收房屋所有權人(以下簡稱被徵收人)給予補償, 適用本條例。

問:房屋徵收與補償應當遵循哪些原則?

答:房屋徵收與補償應當遵循決策科學民主、程式正當合法、補償公平公開的原則。

問:國有土地上房屋徵收與補償的主體及徵收實施單位是如何規定的?

答:市、縣級人民政府是本行政區域房屋徵收與補償的主體, 負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。 市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門(以下稱房屋徵收部門)組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。 房屋徵收部門可以依法委託房屋徵收實施單位, 承擔房屋徵收與補償的具體工作。 房屋徵收實施單位不得以營利為目的。 房屋徵收與補償所需工作經費由市、縣級人民政府予以保障, 不得在房屋徵收補償費用中列支。 市、縣級人民政府有關部門應當按照職責分工, 配合做好房屋徵收與補償相關工作。 街道辦事處、鎮(鄉)人民政府在職責範圍內承擔房屋徵收與補償的相關工作。

問:國有土地上房屋徵收與補償的對象是誰?

答:國有土地上房屋徵收與補償的對象是被徵收房屋所有權人。

問:房屋徵收補償方式有哪些?

答:有貨幣補償和房屋產權調換兩種, 被徵收人可以選擇貨幣補償, 也可以選擇房屋產權調換。 有條件的市、縣級人民政府應當安排現房用於產權調換。

問:《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》對舊城區改建徵收房屋有何特殊規定?

答:《條例》對舊城區改建徵收房屋的特殊規定, 除徵收房屋的其他規定外, 還規定:(1)保障性安居工程建設、舊城區改建, 應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計畫。 (2)實行舊城區改建, 應當尊重房屋所有權人的意願。 啟動房屋徵收程式前, 房屋徵收部門應當組織徵求房屋所有權人的意見,

進行先行協商。 房屋所有權總面積過三分之二且總戶數過三分之二的房屋所有權人明確同意改建的, 方可納入舊城區改建範圍, 並按照前條規定啟動房屋徵收程式。 (3)實施舊城區改建的, 房屋徵收部門應當組織被徵收人根據補償方案, 簽訂附生效條件的補償協定。 在簽約期限內, 簽訂附生效條件的補償協定的戶數達到規定比例的, 由市、縣級人民政府作出徵收決定;未達到規定比例的, 終止徵收程式。 簽訂附生效條件的補償協定的戶數比例由市、縣級人民政府確定, 但不得低於百分之九十。

問:房屋徵收範圍確定並公佈後, 哪些行為不予補償?

答:房屋徵收範圍確定並公佈後,

不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等行為;違反規定實施的部分, 不予補償。 有下列行為之一的, 不增加補償:(1)房屋轉讓、分割、贈與;(2)新增、變更工商營業登記;(3)遷入戶口或者分戶;(4)其他為增加補償費用實施的不當行為。

問:徵收範圍內未經登記的建築如何處理?

答:房屋徵收範圍確定後, 市、縣級人民政府應當組織城鄉規劃、住房城鄉建設、國土資源等相關部門依法對房屋徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。 對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的, 應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的, 不予補償。 市、縣級人民政府應當將未經登記的建築認定和處理結果在房屋徵收範圍內公示,

公示期不得少於七日。 當事人對認定和處理結果有異議的, 應當在公示期內提出, 做出認定和處理的部門應當進行核實並作出處理決定。

問:對被徵收房屋給予補償的依據是什麼?

答:徵收已經登記的房屋, 其性質、用途和建築面積以房屋權屬證書或者房屋登記簿的記載為准, 作為徵收補償的依據;房屋權屬證書記載的事項, 應當與房屋登記簿一致;記載不一致的, 除有證據證明房屋登記簿確有錯誤的, 以房屋登記簿為准。

問:被徵收人對房屋徵收決定不服的, 有何權利?

答:被徵收人對市、縣級人民政府作出的補償決定不服的, 可以依法申請行政覆議, 也可以依法提起行政訴訟。

問:如何確定被徵收房屋的價值?

答:被徵收房屋的價值,應當由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》評估確定。

問:房地產價格評估機構如何選定?

答:房地產價格評估機構由被徵收人協商選定。房屋徵收決定公告後十五日內仍不能協商選定的,由房屋徵收部門組織被徵收人投票決定或者通過搖號、抽籤等隨機選定方式確定。投票確定房地產價格評估機構的,應當有三分之二以上的被徵收人參加,並獲得參加投票的被徵收人的半數以上選票。投票不能確定的,可以採取搖號、抽籤等隨機選定方式確定。投票確定或者隨機確定房地產價格評估機構應當由公證機構現場公證。

問:對被徵收人給予的補償包括哪些?

答:在國有土地上徵收房屋由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償,補償的範圍包括:(1)被徵收房屋價值的補償;(2)因徵收房屋造成的通信、水電氣、空調移機、裝飾裝修及相關設施設備損失等的補償;(3)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(4)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。被徵收房屋室內裝飾裝修價值補償,由房屋徵收部門與被徵收人協商確定;協商不成的,可以委託已經選定或者確定的房地產價格評估機構通過評估確定。市、縣級人民政府可以根據實際情況制定獎勵辦法,對被徵收人給予適當補助和獎勵。

問:徵收房屋造成停產停業損失的,補償金額可通過哪些方式確定?

答:徵收房屋造成停產停業損失的,應當根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素給予補償。對因徵收房屋造成停產停業損失的補償,補償金額由當事人協商選擇下列方式之一確定:(1)按被徵收房屋評估總價的一定比例計算;(2)按淨利潤損失計算:具體按照上一年度報稅務部門的數值計算,或由雙方共同委託仲介機構認定;(3)按從業人員工資收入計算:從業人員工資收入根據統計部門公佈的本區域上年度城鎮職工平均工資收入計算,從業人數按實際從業人員(不含臨時人員)計算。無法核定實際從業人數的,可根據房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進行認定;(4)按被徵收房屋租金收益計算;(5)市、縣級人民政府制定的其他補償辦法。協商不成的,可以委託具有相應資質的評估機構通過評估確定。

問:停產停業的期限如何確定?

答:停產停業期限的確定:(1)採用產權調換方式補償的,從簽訂徵收補償協議並交付被徵收房屋之日起,到安置房屋交付的次月止;(2)採用貨幣補償方式補償的,按照補償方案確定的期限一次性給予停產停業損失補償。

問:如何適用先補償、後搬遷的徵收原則?

答:實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。有下列情形之一的,被徵收人應當依法履行搬遷義務:(1)實行貨幣補償的,補償款已經足額存儲、被徵收人可以自主支取的;(2)實行現房產權調換,市、縣級人民政府已經確定了產權調換房源,被徵收人搬遷完畢後可實際辦理房屋交付的;(3)實行期房產權調換,市、縣級人民政府已經確定了產權調換房源,在被徵收人搬遷完畢、產權調換房屋竣工驗收合格後可按約定交付房屋,且已支付臨時安置費或者提供臨時周轉用房的。

問:徵收當事人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,如何處理?

答:房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,或者被徵收房屋所有權人無法明確的,由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。被徵收人在法定期限內不申請行政覆議或不提起行政訴訟,又拒絕在補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷的,由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請房屋所在地人民法院強制執行。

問:如何確定被徵收房屋的價值?

答:被徵收房屋的價值,應當由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》評估確定。

問:房地產價格評估機構如何選定?

答:房地產價格評估機構由被徵收人協商選定。房屋徵收決定公告後十五日內仍不能協商選定的,由房屋徵收部門組織被徵收人投票決定或者通過搖號、抽籤等隨機選定方式確定。投票確定房地產價格評估機構的,應當有三分之二以上的被徵收人參加,並獲得參加投票的被徵收人的半數以上選票。投票不能確定的,可以採取搖號、抽籤等隨機選定方式確定。投票確定或者隨機確定房地產價格評估機構應當由公證機構現場公證。

問:對被徵收人給予的補償包括哪些?

答:在國有土地上徵收房屋由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償,補償的範圍包括:(1)被徵收房屋價值的補償;(2)因徵收房屋造成的通信、水電氣、空調移機、裝飾裝修及相關設施設備損失等的補償;(3)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(4)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。被徵收房屋室內裝飾裝修價值補償,由房屋徵收部門與被徵收人協商確定;協商不成的,可以委託已經選定或者確定的房地產價格評估機構通過評估確定。市、縣級人民政府可以根據實際情況制定獎勵辦法,對被徵收人給予適當補助和獎勵。

問:徵收房屋造成停產停業損失的,補償金額可通過哪些方式確定?

答:徵收房屋造成停產停業損失的,應當根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素給予補償。對因徵收房屋造成停產停業損失的補償,補償金額由當事人協商選擇下列方式之一確定:(1)按被徵收房屋評估總價的一定比例計算;(2)按淨利潤損失計算:具體按照上一年度報稅務部門的數值計算,或由雙方共同委託仲介機構認定;(3)按從業人員工資收入計算:從業人員工資收入根據統計部門公佈的本區域上年度城鎮職工平均工資收入計算,從業人數按實際從業人員(不含臨時人員)計算。無法核定實際從業人數的,可根據房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進行認定;(4)按被徵收房屋租金收益計算;(5)市、縣級人民政府制定的其他補償辦法。協商不成的,可以委託具有相應資質的評估機構通過評估確定。

問:停產停業的期限如何確定?

答:停產停業期限的確定:(1)採用產權調換方式補償的,從簽訂徵收補償協議並交付被徵收房屋之日起,到安置房屋交付的次月止;(2)採用貨幣補償方式補償的,按照補償方案確定的期限一次性給予停產停業損失補償。

問:如何適用先補償、後搬遷的徵收原則?

答:實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。有下列情形之一的,被徵收人應當依法履行搬遷義務:(1)實行貨幣補償的,補償款已經足額存儲、被徵收人可以自主支取的;(2)實行現房產權調換,市、縣級人民政府已經確定了產權調換房源,被徵收人搬遷完畢後可實際辦理房屋交付的;(3)實行期房產權調換,市、縣級人民政府已經確定了產權調換房源,在被徵收人搬遷完畢、產權調換房屋竣工驗收合格後可按約定交付房屋,且已支付臨時安置費或者提供臨時周轉用房的。

問:徵收當事人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,如何處理?

答:房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,或者被徵收房屋所有權人無法明確的,由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。被徵收人在法定期限內不申請行政覆議或不提起行政訴訟,又拒絕在補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷的,由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請房屋所在地人民法院強制執行。

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