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我國住房租賃資產證券化提速

讓“笨重”的房地產企業“輕”起來, 讓“靜止”的房租“動”起來, 讓資產盤活起來是發展住房租賃資產證券化市場的初衷——近日中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上, 聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)。 推進住房租賃資產證券化, 將有助於盤活住房租賃存量資產, 提高資金使用效率, 促進住房租賃市場發展。

《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。 主要包括物業已建成並權屬清晰, 工程建設品質及安全標準符合相關要求, 已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;物業正常運營且產生持續、穩定的現金流;原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。

同時, 《通知》明確了優先和重點支持領域, 包括大中型城市、雄安新區等國家政策重點支援區域等, 還完善了住房租賃資產證券化的工作程式、加強住房租賃資產證券化的監督管理、要營造良好政策環境等。

資產證券化是以基礎資產未來的資金收入為償付保證, 通過一系列包裝設計, 變成了市場中可以交易的有價證券。 而住房租賃資產證券化是以住房租賃相關資產為底層資產發行的油價證券。 通俗地說, 發行住房租賃資產證券化產品能夠説明發行者提前鎖定了收益,

防止因租金價格變動等因素帶來損失, 而且幫助發行人提前回收流動性、降低了融資成本。

Wind資訊顯示, 2017年中國類REITs市場快速增長, 發行規模增長顯著。 國內市場共發行16單類REITs產品, 發行總額379.67億元, 較2016年增長156.10%。 據測算, 目前中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元, 預計2025年將增長到2.9萬億元, 到2030年將超過4萬億元。

川財證券研究員徐偉平表示, 《通知》重點指出要試點發行房地產投資信託基金(REITS), 這是落實有關部門“房住不炒”和租售並舉的重要手段。 未來一段時間內, 租賃將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。 在此過程中, 租賃市場規範化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實, 住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

天弘基金子公司——天弘創新資產證券化部發佈的《2017年我國企業資產證券化市場概況》顯示, 2005年到2017年期間, 企業ABS產品共發行1084單。 在基礎資產類型方面, 個人消費貸款、信託受益權、商業地產類(CMBS和REITs)、融資租賃、應收賬款和保理融資為發行量前六的資產類型產品。 其中, 2017年商業地產類(CMBS和REITs)類產品的發行量占企業ABS發行總量的9.80%。

鵬華基金國際業務部總經理尤柏年認為, 我國長期以來的房地產開發模式, 主要是拿地、開發和銷售(或運營)模式。 特別是商業地產的開發往往以長期租賃獲取租金形式實現收益, 資本沉澱大, 開發商是典型的重資產運營模式。 而REITs的出現, 無疑將搬走壓在開發企業背上“庫存高”與“融資難”這兩大挑戰, REITs作為除了股權債權基金等融資方式的一種補充,

開拓了一種新的融資管道。 開發商可以等商業專案運營成熟後, 通過出售、分散和打包設立REITs, 並在公開市場出售, 引入投資人、資產管理人和託管人, 從而實現資金快速的回籠。 當然, 房企也可持有部分REITs份額, 從而同時享受分紅和物業升值收益。 這將促使房企向輕資產進行轉型。

尤柏年說, 在養老基金投資的大類資產中, 股票雖然收益率較高, 但短期波動風險大;擁有較低風險的固定收益資產長期收益水準又較低;而REITs的收益和風險特徵居於二者之間, 能給養老保險基金帶來長期穩健回報。 REITs產品流動性好, 公募發行認購門檻低, 且有專業投資機構管理, 可以引導部分民間資金配置在優質、現金流穩定的商業地產上,

增加居民投資管道, 減少對住宅物業的過度投機。

中誠信證券評估有限公司結構融資部高級分析師鄭凱文介紹, 目前長租公寓ABS專案的交易結構主要有兩種, 一種是傳統的信託受益權類的雙SPV結構, 另一種是類REITs/CMBS結構。 進一步根據底層資產屬性劃分, 可細分為租金收益權類、小額債權類、CMBS和類REITs。

發展住房租賃資產證券化有哪些好處?鄭凱文認為, 住房租賃行業當前處於創業成長期, 公開市場財務透明度有待提升, 通過發行ABS融資, 有助於拓展融資管道、提升財務透明度及品牌知名度。 隨著我國資產證券化領域的不斷發展, 各類新型創新結構的出現, 資產證券化能夠為住房租賃運營商在盤活存量資產、快速擴張規模等方面提供更加高效和有益的幫助。

“不過目前發展住房租賃行業證券化還要注意幾方面風險。”鄭凱文認為,當前市場主要存在資產收益率與市場融資利率水準存在一定差距、上游業主違約風險、住房租賃資產的權利負擔、運營商道德風險、行業政策法律合規風險、租賃期限問題等風險,在後續發展住房租賃資產證券化過程中要注意防控這些風險。

(責編:李丹丹)

“不過目前發展住房租賃行業證券化還要注意幾方面風險。”鄭凱文認為,當前市場主要存在資產收益率與市場融資利率水準存在一定差距、上游業主違約風險、住房租賃資產的權利負擔、運營商道德風險、行業政策法律合規風險、租賃期限問題等風險,在後續發展住房租賃資產證券化過程中要注意防控這些風險。

(責編:李丹丹)

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