住房租賃資產證券化落地，試點發行REITS

4月25日， 中國證監會、住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》回報率不超過3%， 對企業而言利潤依舊微薄， 與傳統住宅開發相比幾乎不掙錢。 據悉， 此外相關部門也來做過調研， 其中就包括未來項目是否能做證券化的嘗試。

廖鶴凱補充表示， 海外類似的資產託管模式已經相對成熟， 資產證券化能夠有效起到盤活存量的作用， 但我國租賃市場主要以散租形式為主， 很不穩定。 照此情況看來， 對通知中提到的雄安新區意義或許更大， 其他已經形成分散租賃模式的城市，

推廣這一政策可能會相對難一些。

03

有望成房企重要融資方式

有業內人士分析指出， 此前企業發行證券化產品面臨有法律法規不健全、稅收政策缺失、監管不明確、市場准入門檻高等問題。 此次證監會和住建部聯合發佈通知推進住房租賃資產證券化相關工作， 明確了租賃住房作為首批標準REITS產品的基礎資產類別之一， 為資產證券化在實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

蘇甯金融研究院特約研究員江瀚分析， 之前由於房地企融資相對容易， 所以資產證券化雖然在提， 但不是重點。 “930新政”出臺後， 從去年到今年這段時間， 整個商業銀行體系都在去杠杆的一個過程中， 給地產業資金支持開始減少。

由此， 資產證券化開始成逐漸成為房地產企業的融資方向。 從這次證監會和住建部出臺的檔可以判斷， 未來資產證券化將會成為房產企業的重要融資方式， 同時資產證券化也將會有更多的形式。

一家大型品牌房企相關人士表示， 資產證券化可以給企業提供創新融資管道， 甚至包括企業退出的路徑。 這給企業投資經營風險變得可控。 讓企業更有信心投資租賃住房領域的開發， 從而為租購並舉的住房制度提供有力的支援和保障。

一位行業人士介紹， 租賃住房政策的影響已經從土地開發傳導到融資層面， 為解決企業在發展租賃住房方面的資金難題， 此前政府有意放開並加快國內住房租賃類證券化產品的發展，

近來眾多長租公寓的經營主體已開始試水租賃住房資產證券化。

據不完全統計， 包括萬科、碧桂園、保利等房企在內， 不少開發商均選擇將與銀行機構合作作為獲取租賃住房發展資金的主要方式， 國內接連有多筆租賃住房相關的大額類REITS產品獲批發行。 2017年10月， 國內首單房企租賃住房REITS“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫”， 金額為50億元， 該產品以保利地產自持租賃住房為基礎物業， 佈局全國十餘個城市。 2018年2月， 碧桂園一筆高達100億元的租賃住房REITS獲深交所審議通過， 該專案將用於發展碧桂園正在擴展的長租公寓業務；招商蛇口則在去年底宣佈首單60億元的儲架式長租公寓CMBS計畫正式獲批後有與建行推出全國首單銀行間市場長租公寓ABN；今年3月，

泰禾宣佈， 為盤活存量資產， 優化資產結構， 公司通過公司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公寓專項計畫， 擬申請100億元長租公寓資產證券化專項證券。

在房企之外， 其他長租公寓的經營者也在尋求資產證券化的支持。 資料顯示， 今年3月份， 建行與新派公寓發起20億公寓資產證券化專項並購基金。

據相關機構統計， 截至2月下旬， 深交所已掛牌發行的類REITS證券化產品數量為30只， 總發行規模達664.48億元。 而2017年底， 上述數字僅為16只。

04

公募REITS推行緩慢

我國房地產行業規模巨大， REITS的成功發行或將撬動萬億級別市場， 《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》為盤活房企資金掃除障礙，

這對於一直試水資產證券化領域的公募基金無疑是重大利好， 不過從目前市場上公募REITs發展情況來看， 儘管已在中國市場蟄伏十多年之久， 但仍未有嚴格意義上的REITS產品面世， 其中， 稅收優惠政策落地、標準化制度框架建立以及投資者教育問題成為制約難題。

北京商報記者注意到， 率先在業內涉足公募REITS的基金公司是鵬華基金， 2015年5月鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金成立， 標誌著國內公募REITS的成功破冰。 截至目前市場上共有廣發美國房地產、嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產、南方道鐘斯美國精選REIT指數、上投摩根富時發達市場REITs指數6只投資海外REITs的QDII基金。 其中， 上投摩根富時發達市場REITs指數剛剛於近期完成募集。

可統計今年完成業績的5只產品中，收益率清一色虧損。截至4月23日，諾安全球收益不動產基金收益率虧損幅度達13.91%%，此外，鵬華美國房地產基金、廣發美國房地產基金、嘉實全球房地產基金、南方道鐘斯美國精選REIT指數今年以來收益率分別虧損13.32%%、13.09%、7.49%和12.45%。

對於公募REITS推行緩慢的原因，盈碼基金研究員楊曉晴坦言，公募REITs產品配套制度還不夠完善，最重要的就是房地產投資面臨多重稅收問題，這需要政策方面的優惠支援；同時，這類資產缺乏流動性，封閉式基金上市交易也存在折價問題。

從法律立法角度來看，我國的國家計畫綱領性檔、國務院及部門規範性檔中陸續提出支持、推進REITs試點，將REITs作為金融工具應用於房地產企業轉型、住房租賃市場培育發展、傳統基礎設施領域的政府和社會資本合作等領域，但迄今為止尚未出臺REITs立法或實質性優惠政策，未能將REITs規則落實到操作細節層面。一不願具名分析師坦言。

此外，加強投資者教育也是制度建設的一環。一家REITs行業研究平臺總編劉洋認為，一方面要豐富公募REITs的投資者類型，拓寬資金來源，推動養老資金投資公募REITs；另一方面，要推動我國投資者逐步去關注REITs的基礎資產、識別資產價值，向市場傳播相關理念知識。"

可統計今年完成業績的5只產品中，收益率清一色虧損。截至4月23日，諾安全球收益不動產基金收益率虧損幅度達13.91%%，此外，鵬華美國房地產基金、廣發美國房地產基金、嘉實全球房地產基金、南方道鐘斯美國精選REIT指數今年以來收益率分別虧損13.32%%、13.09%、7.49%和12.45%。

對於公募REITS推行緩慢的原因，盈碼基金研究員楊曉晴坦言，公募REITs產品配套制度還不夠完善，最重要的就是房地產投資面臨多重稅收問題，這需要政策方面的優惠支援；同時，這類資產缺乏流動性，封閉式基金上市交易也存在折價問題。

從法律立法角度來看，我國的國家計畫綱領性檔、國務院及部門規範性檔中陸續提出支持、推進REITs試點，將REITs作為金融工具應用於房地產企業轉型、住房租賃市場培育發展、傳統基礎設施領域的政府和社會資本合作等領域，但迄今為止尚未出臺REITs立法或實質性優惠政策，未能將REITs規則落實到操作細節層面。一不願具名分析師坦言。

此外，加強投資者教育也是制度建設的一環。一家REITs行業研究平臺總編劉洋認為，一方面要豐富公募REITs的投資者類型，拓寬資金來源，推動養老資金投資公募REITs；另一方面，要推動我國投資者逐步去關注REITs的基礎資產、識別資產價值，向市場傳播相關理念知識。"