您的位置:首頁>財經>正文

況偉大:12城存在住房泡沫 房地產金融風險不容忽視

中國人民大學重陽金融研究院4月份繼續推出對話人大名教授系列講座, 4月25日晚, 中國人民大學商學院財務與金融系教授、博士生導師況偉大老師主講“房地產金融風險大不大?——房價波動與房貸風險”, 從房貸違約、房價波動、住房泡沫和房貸規模等方面深入分析了如今房地產金融的風險。 本文由人大重陽助理研究員陳治衡根據講座速錄整理而成, 有刪減, 已經況教授審閱。

中國人民大學商學院財務與金融系教授況偉大

黨的十九大以來, 防範系統性重大金融風險成為了工作主題之一。 目前中國存在多種金融風險, 如房地產風險, 地方債、政府部門債務風險等。 但從發生可能性和危機的影響方面來看, 房地產風險是最容易發生且影響最為直接的。 房地產金融風險涉及到方方面面, 特別是涉及到家庭部門。 資料顯示, 房貸在家庭部門中所占的比重已經高達60%以上。

住房債務在家庭中所占的比重也較高, 還存在拿裝修貸款去炒股和做小買賣的情況, 都需要予以關注和治理。

1998-2014年房地產貸款情況

除此之外, 還有地方債、政府部門的債務與地產相糾纏形成交叉風險, 占當地GDP與財政收入的比重非常高,

形成了風險隱患。 同時企業部門高杠杆比例通常也與地產有關, 有的以土地、房屋作為抵押融資, 杠杆比例可能70%、80%, 個別中小開發商杠杆比例超過了100%。 總體來講, 中央提出守住發生系統性金融風險的底線, 就是守住發生房地產金融風險的底線。 由此, 本文分四部分來分析房地產風險的來源並給出政策建議。

一、房貸違約風險與銀行安全

房貸風險之所以重要, 是因為房貸風險影響銀行安全。 在整個金融體系中, 銀行安全是整個金融安全的基礎和根基, 如果銀行發生危機, 必然要發生金融危機。 從1998年東南亞金融危機、2008年全球金融危機等金融危機的發生機理可得到這一結論。 許多國家發生的住房泡沫,

不僅導致了房貸的大量違約, 而且因資本充足率不足導致了美國、英國、西班牙、冰島、愛爾蘭、匈牙利等國家銀行的倒閉(Reinhart和Rogoff, 2009)。 房貸違約風險顯著影響銀行安全(Büyükkarabacak and Valev, 2010)。 一方面, 房貸在銀行信貸中所占比重越大, 銀行風險越大(Foos et al., 2010)。 根據國際經驗, 若房貸比重超過30%, 銀行將面臨嚴重的流動性風險。 另一方面, 因資訊不對稱以及“大而不倒(too big to fail)” 規則, 銀行存在嚴重的逆向選擇和道德風險(Van den and Skander, 2008), 追求利潤最大化使銀行產生巨大的系統性風險(Shleife & Vishny, 2010)。 房貸違約風險將導致違約損失。 為防止銀行破產, 2006年巴塞爾條約(BaselⅡ)要求商業銀行使用內部評級法(IRB)或標準法(SA)來估計違約損失, 2010年Basel Ⅲ要求進行逆週期管理, 增加緩衝資本(buffer capital )。 銀行安全不僅取決於房貸違約風險及其風險暴露(exposure at default,
EAD), 還取決於銀行資本充足率。 貸款違約損失要由資本充足率解決, 但2007年美國爆發的次貸危機使銀行業重新審視貸款的違約損失和資本充足率問題(Rösch and Scheule, 2012)。 通常, 銀行和監管機構採用壓力測試來檢驗資本充足率。 原中國銀監會主席劉明康2011年10月19日在CEO組織峰會上表示, 即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%, 覆蓋率仍高於國際通行的110%標準, 我國房地產貸款總體風險可控。 Follain和Giertz(2011)對美國聯邦住房企業監管辦公室(OFHEO)資料的研究發現, 實際壓力測試對房價下降趨勢低估了50%以上。 從未有任何一個商業銀行或商業機構會預測房價跌破100%。 而美國次貸危機房價跌超50%, 1929年大蕭條時期房價跌了將近100%, 違約率高達25%。 所以要做好風險預期, 明確房價下跌會有大面積的違約,如果商業銀行沒有足夠的資本來對沖房貸違約損失,銀行就會發生風險。

講座現場

Varotto(2011)對大蕭條(the Great Depression)情形進行的壓力測試發現,BaselⅡ下的資本要求可吸收1年內大蕭條產生的損失,但無法滿足以後年份的損失;儘管Basel Ⅲ下的資本要求足以吸收大蕭條情形下的損失,但若無政府幫助,資本緩衝仍無法滿足蕭條期產生的損失。由此,資本充足率是最後一道防火牆,並不一定有效。因為如果發放貸款時這個最需要進行風險管理的前端控制不住,後端一旦發生危機就基本是崩盤的結果。同時,與美國有龐大複雜的衍生品市場和證券化市場不同,中國的金融體系以銀行為主,直接金融非常少,主要是間接金融,房地產市場與債券市場中沒有證券化市場,也沒有REITs,銀行危機會更加直接的引發金融風險,相關比率不能照搬。

有幾個指標是進行衡量的標準,如房地產貸款占比(房貸在銀行貸款中所占的比重),這個指標越大,銀行的風險就會越大。如果超過30%風險就會容易發生。還有不良貸款率和銀行資本充足率等。

銀行不良貸款率與資本充足率

由上圖可見,中國的銀行不良貸款率正常,所有商業銀行不良貸款率是1.74%,而房貸不良貸款率在2015年是0.5%,雖然這兩年有上升,總體上還是小於其他商貸。 但在溫和的資料背後有著很大的隱患,開發貸款與家庭住戶抵押貸款平均占20%左右,但是一些中小銀行、零售商業銀行的房貸占比已經達到70%-80%,一旦房價出現波動,這些小體量銀行將首當其衝,隱形風險將立刻轉變為顯性風險。六大商業銀行中,房貸占比最高的是農業銀行,其次是交通銀行,再其次為建設銀行,需要加以警惕。資本充足率也沒有達到巴塞爾協議I8%的要求,也是風險來源之一。

二、房價波動與房貸違約風險

根據期權理論,如果房價低於房貸即出現負資產時,借款人會違約。除期權因素外,後來的文獻發現貸款特徵、借款人特徵、物業特徵以及區域特徵也顯著影響房貸違約風險。上述4方面特徵被稱為非期權因素。與期權理論不同,非期權因素的研究幾乎全部採用實證分析。大部分實證研究發現,貸款特徵是影響房貸違約風險的最重要非期權因素(Campbell和Dietrich,1983;Capozza等,1997;Harrison等,2004;Deng等,2005;Diaz-Serrano,2005;王福林等,2005;Tam等,2010;葉光亮等,2011)。又因資訊不對稱,房貸存在嚴重的逆向選擇和道德風險問題(Kau等,1993;Brueckner,2000;Pavlov和Wachter,2006)。此外,因借款人異質性難以被觀察到,最近研究還從資訊不對稱以及借款人異質性(heterogeneity)角度分析房貸違約風險(Deng等,2000;Calem等,2011;Capozza和Van Order,2011,Kau等,2011)。

根據商業銀行資料來看非期權理論的影響因素,主要有貸款特徵、借款人特徵、物業特徵和區域特徵四個方面。 2004年-2009年首付是36%-37%,借款人平均年齡35.34歲,存在代際轉移現象,也即父母給自己的孩子買房。美國資料大約在37-38歲,也是中國人買房心理迫切的一種表現。債務收入比(DTI,月供占月收入的比重)在中國是38%,商業銀行設置上限為50%,在美國是29%。我國的房貸風險除了違約風險之外還有提前還款風險,且存在高收入者違約率高,二手房違約率高於一手房的現象。

而根據模型回歸結果,當房價上升1%的時候,房貸違約率將下降0.16%,如果下跌的話房貸違約率會增加。房價上漲,提前還款率會上升以獲得資本利得,利率上升也有同樣的結果。同時,高收入者違約率高,提前還款率也高;學歷越高違約率越低,提前還款率越高。

而房價波動對房貸履約風險或房貸風險產生最大影響的是住房泡沫。

三、住房泡沫

很多人認為,房價收入比是測度住房泡沫的一個根本指標,但其實本質上是一個測度對房價承受能力的指標,是部分測度。現在一般用租售比來刻畫住房泡沫。

1996-2016年中國存在住房泡沫城市

1996年-2016年12個城市存在嚴重或輕微的住房泡沫,包括石家莊、瀋陽、長春、福州、長沙、廣州、海口、西寧、銀川、烏魯木齊、太原和廈門。其中廈門和太原僅僅是2016年才出現住房泡沫。而兩個城市沒有明顯的泡沫,一是北京,二是天津。如果按房價收入比的話,會得到北京其實存在住房泡沫的結果。但限購、限貸、限售、限價抑制了北京的住房泡沫。房價被低估的有21個城市(2012年之後)包括呼和浩特、鄭州、濟南、南寧、重慶、蘭州、深圳、哈爾濱、上海、南京、合肥、南昌、成都、昆明、西安、大連、承德、杭州、武漢、大連、貴州、寧波。這些城市可以投資,因為它被低估,將來升值的潛力。

根據不同區域的特點,我們也應該對不同區域設計不同的貸款及監管。

四、房價波動、房貸規模與銀行資本充足率

2005-2015年商業銀行資本充足率

根據2005年-2015年商業銀行的資本充足率資料,全國性大銀行比地方金融要低,上市銀行比非上市的要低,但國有銀行比非國有銀行的資本充足率要高,一線城市資本充足率比二線和其他線相比要高一些,平均在13%-14%。而不良貸款率在總體上看,不良貸款率國有銀行要比非國有銀行高,非上市的要比上市的高一些,地方性銀行要比全國性的商業銀行高一些。

根據模型結果,按時間線來說,房價如果上升,資本充足率應該上升,呈現順週期特徵,但這會造成房價下跌資本充足率也下跌的雪上加霜的情景,是非常危險的,需要中國商業銀行有一定的風險意識。 另外,房貸占比越高資本充足率越低也是一個不良趨勢,因為隨著房貸占比增高實際上商業銀行需要增高資本充足率來抵禦風險。最近中央銀行降低存款準備金率,商業銀行應該注意風險控制,不必要雙降。

五、結論與政策含義

根據上述分析,目前中國房貸風險主要在房貸放款額度加強了銀行承擔房貸債務的壓力,房價也存在下跌的趨勢,這種情況下要求我們高度重視房價波動對於房貸風險的影響。第一,一定要進行地理位置的多元化,緩解房價暴跌對地理位置關於集中房貸風險的影響;第二,一定要增強銀行抵禦房貸風險的能力,要進行逆週期管理,控制住房貸在總的貸款中的占比,絕對不能超過25%。

明確房價下跌會有大面積的違約,如果商業銀行沒有足夠的資本來對沖房貸違約損失,銀行就會發生風險。

講座現場

Varotto(2011)對大蕭條(the Great Depression)情形進行的壓力測試發現,BaselⅡ下的資本要求可吸收1年內大蕭條產生的損失,但無法滿足以後年份的損失;儘管Basel Ⅲ下的資本要求足以吸收大蕭條情形下的損失,但若無政府幫助,資本緩衝仍無法滿足蕭條期產生的損失。由此,資本充足率是最後一道防火牆,並不一定有效。因為如果發放貸款時這個最需要進行風險管理的前端控制不住,後端一旦發生危機就基本是崩盤的結果。同時,與美國有龐大複雜的衍生品市場和證券化市場不同,中國的金融體系以銀行為主,直接金融非常少,主要是間接金融,房地產市場與債券市場中沒有證券化市場,也沒有REITs,銀行危機會更加直接的引發金融風險,相關比率不能照搬。

有幾個指標是進行衡量的標準,如房地產貸款占比(房貸在銀行貸款中所占的比重),這個指標越大,銀行的風險就會越大。如果超過30%風險就會容易發生。還有不良貸款率和銀行資本充足率等。

銀行不良貸款率與資本充足率

由上圖可見,中國的銀行不良貸款率正常,所有商業銀行不良貸款率是1.74%,而房貸不良貸款率在2015年是0.5%,雖然這兩年有上升,總體上還是小於其他商貸。 但在溫和的資料背後有著很大的隱患,開發貸款與家庭住戶抵押貸款平均占20%左右,但是一些中小銀行、零售商業銀行的房貸占比已經達到70%-80%,一旦房價出現波動,這些小體量銀行將首當其衝,隱形風險將立刻轉變為顯性風險。六大商業銀行中,房貸占比最高的是農業銀行,其次是交通銀行,再其次為建設銀行,需要加以警惕。資本充足率也沒有達到巴塞爾協議I8%的要求,也是風險來源之一。

二、房價波動與房貸違約風險

根據期權理論,如果房價低於房貸即出現負資產時,借款人會違約。除期權因素外,後來的文獻發現貸款特徵、借款人特徵、物業特徵以及區域特徵也顯著影響房貸違約風險。上述4方面特徵被稱為非期權因素。與期權理論不同,非期權因素的研究幾乎全部採用實證分析。大部分實證研究發現,貸款特徵是影響房貸違約風險的最重要非期權因素(Campbell和Dietrich,1983;Capozza等,1997;Harrison等,2004;Deng等,2005;Diaz-Serrano,2005;王福林等,2005;Tam等,2010;葉光亮等,2011)。又因資訊不對稱,房貸存在嚴重的逆向選擇和道德風險問題(Kau等,1993;Brueckner,2000;Pavlov和Wachter,2006)。此外,因借款人異質性難以被觀察到,最近研究還從資訊不對稱以及借款人異質性(heterogeneity)角度分析房貸違約風險(Deng等,2000;Calem等,2011;Capozza和Van Order,2011,Kau等,2011)。

根據商業銀行資料來看非期權理論的影響因素,主要有貸款特徵、借款人特徵、物業特徵和區域特徵四個方面。 2004年-2009年首付是36%-37%,借款人平均年齡35.34歲,存在代際轉移現象,也即父母給自己的孩子買房。美國資料大約在37-38歲,也是中國人買房心理迫切的一種表現。債務收入比(DTI,月供占月收入的比重)在中國是38%,商業銀行設置上限為50%,在美國是29%。我國的房貸風險除了違約風險之外還有提前還款風險,且存在高收入者違約率高,二手房違約率高於一手房的現象。

而根據模型回歸結果,當房價上升1%的時候,房貸違約率將下降0.16%,如果下跌的話房貸違約率會增加。房價上漲,提前還款率會上升以獲得資本利得,利率上升也有同樣的結果。同時,高收入者違約率高,提前還款率也高;學歷越高違約率越低,提前還款率越高。

而房價波動對房貸履約風險或房貸風險產生最大影響的是住房泡沫。

三、住房泡沫

很多人認為,房價收入比是測度住房泡沫的一個根本指標,但其實本質上是一個測度對房價承受能力的指標,是部分測度。現在一般用租售比來刻畫住房泡沫。

1996-2016年中國存在住房泡沫城市

1996年-2016年12個城市存在嚴重或輕微的住房泡沫,包括石家莊、瀋陽、長春、福州、長沙、廣州、海口、西寧、銀川、烏魯木齊、太原和廈門。其中廈門和太原僅僅是2016年才出現住房泡沫。而兩個城市沒有明顯的泡沫,一是北京,二是天津。如果按房價收入比的話,會得到北京其實存在住房泡沫的結果。但限購、限貸、限售、限價抑制了北京的住房泡沫。房價被低估的有21個城市(2012年之後)包括呼和浩特、鄭州、濟南、南寧、重慶、蘭州、深圳、哈爾濱、上海、南京、合肥、南昌、成都、昆明、西安、大連、承德、杭州、武漢、大連、貴州、寧波。這些城市可以投資,因為它被低估,將來升值的潛力。

根據不同區域的特點,我們也應該對不同區域設計不同的貸款及監管。

四、房價波動、房貸規模與銀行資本充足率

2005-2015年商業銀行資本充足率

根據2005年-2015年商業銀行的資本充足率資料,全國性大銀行比地方金融要低,上市銀行比非上市的要低,但國有銀行比非國有銀行的資本充足率要高,一線城市資本充足率比二線和其他線相比要高一些,平均在13%-14%。而不良貸款率在總體上看,不良貸款率國有銀行要比非國有銀行高,非上市的要比上市的高一些,地方性銀行要比全國性的商業銀行高一些。

根據模型結果,按時間線來說,房價如果上升,資本充足率應該上升,呈現順週期特徵,但這會造成房價下跌資本充足率也下跌的雪上加霜的情景,是非常危險的,需要中國商業銀行有一定的風險意識。 另外,房貸占比越高資本充足率越低也是一個不良趨勢,因為隨著房貸占比增高實際上商業銀行需要增高資本充足率來抵禦風險。最近中央銀行降低存款準備金率,商業銀行應該注意風險控制,不必要雙降。

五、結論與政策含義

根據上述分析,目前中國房貸風險主要在房貸放款額度加強了銀行承擔房貸債務的壓力,房價也存在下跌的趨勢,這種情況下要求我們高度重視房價波動對於房貸風險的影響。第一,一定要進行地理位置的多元化,緩解房價暴跌對地理位置關於集中房貸風險的影響;第二,一定要增強銀行抵禦房貸風險的能力,要進行逆週期管理,控制住房貸在總的貸款中的占比,絕對不能超過25%。

Next Article
喜欢就按个赞吧!!!
点击关闭提示