——專訪中鐵城建集團房地產開發有限公司總經理蘇建宇
2017年開年，
長沙房地產市場上悄然殺出一匹黑馬。
1月，
湖南中原研究中心、克而瑞長沙研究機構等多家機構公佈的長沙樓市銷售排行榜上，
中國鐵建·洋湖苑商品住宅挺進長沙市2017年1月銷售金額、面積龍虎榜雙料前十名。
也讓這個2016年12月中旬才開始對外銷售的新盤，
以“黑馬”姿態出現在長沙樓市。
2月， 中國鐵建﹒洋湖苑繼續進駐在銷售排行榜的銷售面積前十的位置之上， 引發了市場的強烈關注。
中國鐵建·洋湖苑作為中鐵城建集團房地產公司的開山之作，
中國鐵建﹒洋湖苑的開發商中鐵城建集團房地產開發有限公司是什麼樣的一家公司？作為一個總占地面積4.3萬平方米的精品項目，
沒有大規模宣傳攻勢，
蓄客週期短……卻能夠與各區域大盤共同躋身銷售排行榜前列，
憑的是什麼？
在樂居和中鐵城建集團房地產開發有限公司總經理蘇建宇的一次對話中， 答案漸次顯現。
年輕的“老兵”
中鐵城建集團房地產開發有限公司是一家成立於2014年的年輕公司， 但是其身後卻站著中國鐵建這家世界百強企業。
中國鐵建前身是誕生於1948年的解放軍鐵道兵， 1984年“兵改工”， 集體轉業， 幾經改制成長為現在最具實力的建築央企和全球最大的建築承包商 。
2014年3月18日， 中國鐵建的全資子公司——中鐵城建集團作為湖南省重點引進的央企總部， 正式落戶長沙， 中鐵城建集團房地產開發有限公司（以下簡稱中鐵城建房地產開發公司）也在同年成立，
正是有了這樣雄厚的背景， 中鐵城建集團房地產開發有限公司的發展的腳步也走得格外矯健。
2015年6月26日上午10點， 中鐵城建房地產開發公司通過競標， 順利摘得洋湖垸西片區Y07-A59、Y07-A68兩地塊， 用於集團總部基地建設。
3個月後， 2015年9月28日上午， 中鐵城建集團總部基地專案——“中國鐵建·洋湖苑”正式奠基並破土動工， 中鐵城建集團總部基地專案步入建設實施階段。
中國鐵建·洋湖苑位於長沙洋湖濕地公園東南側， 與7000畝洋湖濕地公園僅一河之隔， 總投資約10億元， 總占地面積4.3萬平方米， 預計2018年建成並投入使用。
2016年， 中鐵城建集團房地產開發公司開工房屋建築面積11.5萬平方米，
多維度考量下的趨勢判斷
蘇建宇， 中鐵城建集團房地產開發有限公司總經理。 他是全公司公認來得最早的人， 只要沒有會議安排， 每天早上7點左右便來到公司， 第一件事情便是去工地巡查， 然後才回辦公室。
正是這樣一直深入於一線的風格， 中國鐵建·洋湖苑從設計之初就已經為現在成功首發打下了堅實的基礎。
基於十餘年的開發經驗， 蘇建宇帶領著他的團隊從企業使命、區域、政策、市場、客戶需求等5個維度進行了深入思索。
中國鐵建·洋湖苑承擔著中鐵城建集團在房開領域開山之作的歷史使命；項目用地位於長沙市岳麓區洋湖板塊， 含浦大道以東， 靳江河以西， 學士路以南。 擁有著7000畝洋湖濕地公園的絕佳生態資源； 洋湖片區本來更是長沙市大河西先導區的三大核心建設區域之一， 定位為湖南最高端的總部經濟區及中部最大的濕地生態新城；
項目建設之初， 正值房地產市場尚處於低迷蓄勢時期， 品牌房企的大肆擴張帶來了激烈的市場競爭； 專案有3個明顯特徵：地塊不大、區域為成長型板塊、部分房源為員工團購……
從5個維度充分思考之後，結合時代大背景下的房地產發展走勢，蘇建宇得出的判斷是，依託於城市土地的有限供應，勢必推動原有住宅庫存的有效去化。而未來市場將出現兩個趨勢：一是土地將呈現趨小化，將反推專案追求精品化；二是原有庫存去化後，極有可能形成一次階段性的需求高峰波段。
“隨著政府對於城市基礎建設的完善，以往由個體專案承擔的基礎配套服務功能將轉由大區域配套服務來承擔，地產專案將由原來的全能居住服務提供者轉變為個性需求滿足者。另外，隨著土地成本的增高，原來的地產專案通過土地增值盈利的開發模式將被取代。在競爭加劇的背景下，高成本難以通過高售價對沖，只能通過成本優化與品質提高的雙控來實現。 ”
蘇建宇說，基於多維度考慮後的中長期趨勢把握和市場走勢預判， 中國鐵建·洋湖苑明確了“三精”開發原則，即精心、精算、精工。涵蓋專案開發的12個重點方面。
“三精”原則的央企情懷
“精心”的核心就是理念、態度與專業。在客戶關注的焦點上，以專業的態度的精心對待。
以戶型為例，中國鐵建·洋湖苑專案的戶型在充分徵求全集團6000餘員工意見的基礎上，經過20餘輪反復修改才定稿的。為了精益求精，又組織了多次實物類比建設，通過了實物樣板檢測後才進行了戶型設計確認。
在產品細節上的雕琢更是毫不放鬆。專案從業主日後實用角度進行了大量人性化設計，例如大戶型是三相電路入戶，保證了戶式中央空調等設備的使用需求；臥室電路開關實行雙控的人性化的設計，減少了睡覺前來來回回關燈的不便；生活陽臺設置上下水，讓家庭生活安排可能有更多的選擇……細節之處的用心，展現的是專注於產品提升的專業態度 。
“精算”核心就是科學把握投入與產出的關係。
善於取捨，一方面要做加法，一方面要做減法。敢於犧牲短期利益換取長期社會效益，成為項目的重要指導思想。
“事實證明，只要你認真對待客戶，最終市場會給你回報。”
蘇建宇提到了一個項目的最大特色的敲定細節：目前板樓可謂是市場的稀缺產品，而中國鐵建﹒洋湖苑不僅是板樓，更是都市罕見的大開間、短進深的純正板樓佈局。
這種樓棟佈局，可以實現房屋單位通風採光效果最佳化，但另一方面，就是無法使用土地利用最大化。是以經濟利益至上，還是以社會效益為先？中鐵城建人進行了反復思考，最終在中鐵城建集團領導的支持下，選擇了走社會效益為先的道路。
“企業追求利潤，無可厚非。當時我們確實是抱定了犧牲短期經濟效益來換取長期的社會效益的決心。這是作為央企，不但有為國家創造價值的義務，更有承擔社會責任的使命。可喜的是，當項目推向市場後，很多客戶直觀的感受到專案品質，非常認同項目的價值，讓我們取得了社會效益與經濟效益的雙贏。” 蘇建宇感慨道。
作為一個新盤，在沒有高強度推廣和蓄客週期的情況下，中國鐵建﹒洋湖苑憑藉先進的規劃理念和扎實的建築品質，贏得了廣大客戶的信任與口碑，銷售業績和銷售價格與區域標杆維持在同一水準，真正實現了社會效益與經濟效益的雙豐收。
只要符合業主利益就就增加；無法對業主居住產生價值的就減少。
例如 ，專案已經做好了建設高檔行銷中心的方案設計與預算，大約需要450萬，折合成每平方米約70元。最終經過深入思索，決定放棄原來的高檔設計方案改建為簡樸型售樓部，而把這部分費用投入到使用鋁模上去。使用鋁模要比木模單方造價成本提高50元/平方米，但是使用鋁模做出來的牆面，線條方正、外美內實，杜絕了木範本常見的因多次使用而導致牆面不平整的品質通病。
這一加一減，將客戶利益放在首位，換來的卻是市場認可後的溢價提升，實現了企業與業主的雙贏。
“精工”核心就是視安全和品質為生命。
中鐵城建集團通過多年的積累，擁有一套完善的建築施工管理體系和工法工藝流程。 成熟的工法，規範的流程，確保建築品質。
建立了完善的標準化體系，建立了遠端視頻監控系統，加強專案動態監控； 堅持樣板引路制度；堅持品質會診制度；建立了系統的工法工藝流程體系……中鐵城建人前身由鐵道兵轉業而來，依然保持了軍人良好的作風。在施工中，全心投入，不放過一絲問題。
憑藉著“三精”理念和神聖的使命感，中國鐵建﹒洋湖苑以其卓越的品質在市場中脫穎而出。
很多客戶參觀完工地後，無不為項目扎實過硬的品質、整潔有序的工地所打動，紛紛置業，更是推薦自己的親友前來投資置業，正是這種口碑效應，才締造了現在的熱銷局面。
蘇建宇反復強調，“三精”即是一種態度，更是一種央企人的責任與情懷。
土地成本高企，地產專案大盤將逐漸減少，市場呈現項目趨小化的發展趨勢的市場背景下，專案競爭也落腳於由以往的價格競爭、配套競爭轉向品質競爭、服務競爭。
因為對房地產未來的大勢的這番洞察，蘇建宇說“隨著房地產市場逐步走向成熟，未來的政策變化與市場波動是難以預測和掌控的。作為開發企業，唯有以人為本，以誠為先，認真做好產品與品質，方是企業成長的不二法寶。”
從5個維度充分思考之後，結合時代大背景下的房地產發展走勢，蘇建宇得出的判斷是，依託於城市土地的有限供應，勢必推動原有住宅庫存的有效去化。而未來市場將出現兩個趨勢：一是土地將呈現趨小化，將反推專案追求精品化；二是原有庫存去化後，極有可能形成一次階段性的需求高峰波段。
“隨著政府對於城市基礎建設的完善，以往由個體專案承擔的基礎配套服務功能將轉由大區域配套服務來承擔，地產專案將由原來的全能居住服務提供者轉變為個性需求滿足者。另外，隨著土地成本的增高，原來的地產專案通過土地增值盈利的開發模式將被取代。在競爭加劇的背景下，高成本難以通過高售價對沖，只能通過成本優化與品質提高的雙控來實現。 ”
蘇建宇說，基於多維度考慮後的中長期趨勢把握和市場走勢預判， 中國鐵建·洋湖苑明確了“三精”開發原則，即精心、精算、精工。涵蓋專案開發的12個重點方面。
“三精”原則的央企情懷
“精心”的核心就是理念、態度與專業。在客戶關注的焦點上，以專業的態度的精心對待。
以戶型為例，中國鐵建·洋湖苑專案的戶型在充分徵求全集團6000餘員工意見的基礎上，經過20餘輪反復修改才定稿的。為了精益求精，又組織了多次實物類比建設，通過了實物樣板檢測後才進行了戶型設計確認。
在產品細節上的雕琢更是毫不放鬆。專案從業主日後實用角度進行了大量人性化設計，例如大戶型是三相電路入戶，保證了戶式中央空調等設備的使用需求；臥室電路開關實行雙控的人性化的設計，減少了睡覺前來來回回關燈的不便；生活陽臺設置上下水，讓家庭生活安排可能有更多的選擇……細節之處的用心，展現的是專注於產品提升的專業態度 。
“精算”核心就是科學把握投入與產出的關係。
善於取捨，一方面要做加法，一方面要做減法。敢於犧牲短期利益換取長期社會效益，成為項目的重要指導思想。
“事實證明，只要你認真對待客戶，最終市場會給你回報。”
蘇建宇提到了一個項目的最大特色的敲定細節：目前板樓可謂是市場的稀缺產品，而中國鐵建﹒洋湖苑不僅是板樓，更是都市罕見的大開間、短進深的純正板樓佈局。
這種樓棟佈局，可以實現房屋單位通風採光效果最佳化，但另一方面，就是無法使用土地利用最大化。是以經濟利益至上，還是以社會效益為先？中鐵城建人進行了反復思考，最終在中鐵城建集團領導的支持下，選擇了走社會效益為先的道路。
“企業追求利潤，無可厚非。當時我們確實是抱定了犧牲短期經濟效益來換取長期的社會效益的決心。這是作為央企，不但有為國家創造價值的義務，更有承擔社會責任的使命。可喜的是，當項目推向市場後，很多客戶直觀的感受到專案品質，非常認同項目的價值，讓我們取得了社會效益與經濟效益的雙贏。” 蘇建宇感慨道。
作為一個新盤，在沒有高強度推廣和蓄客週期的情況下，中國鐵建﹒洋湖苑憑藉先進的規劃理念和扎實的建築品質，贏得了廣大客戶的信任與口碑，銷售業績和銷售價格與區域標杆維持在同一水準，真正實現了社會效益與經濟效益的雙豐收。
只要符合業主利益就就增加；無法對業主居住產生價值的就減少。
例如 ，專案已經做好了建設高檔行銷中心的方案設計與預算，大約需要450萬，折合成每平方米約70元。最終經過深入思索，決定放棄原來的高檔設計方案改建為簡樸型售樓部，而把這部分費用投入到使用鋁模上去。使用鋁模要比木模單方造價成本提高50元/平方米，但是使用鋁模做出來的牆面，線條方正、外美內實，杜絕了木範本常見的因多次使用而導致牆面不平整的品質通病。
這一加一減，將客戶利益放在首位，換來的卻是市場認可後的溢價提升，實現了企業與業主的雙贏。
“精工”核心就是視安全和品質為生命。
中鐵城建集團通過多年的積累，擁有一套完善的建築施工管理體系和工法工藝流程。 成熟的工法，規範的流程，確保建築品質。
建立了完善的標準化體系，建立了遠端視頻監控系統，加強專案動態監控； 堅持樣板引路制度；堅持品質會診制度；建立了系統的工法工藝流程體系……中鐵城建人前身由鐵道兵轉業而來，依然保持了軍人良好的作風。在施工中，全心投入，不放過一絲問題。
憑藉著“三精”理念和神聖的使命感，中國鐵建﹒洋湖苑以其卓越的品質在市場中脫穎而出。
很多客戶參觀完工地後，無不為項目扎實過硬的品質、整潔有序的工地所打動，紛紛置業，更是推薦自己的親友前來投資置業，正是這種口碑效應，才締造了現在的熱銷局面。
蘇建宇反復強調，“三精”即是一種態度，更是一種央企人的責任與情懷。
土地成本高企，地產專案大盤將逐漸減少，市場呈現項目趨小化的發展趨勢的市場背景下，專案競爭也落腳於由以往的價格競爭、配套競爭轉向品質競爭、服務競爭。
因為對房地產未來的大勢的這番洞察，蘇建宇說“隨著房地產市場逐步走向成熟，未來的政策變化與市場波動是難以預測和掌控的。作為開發企業，唯有以人為本，以誠為先，認真做好產品與品質，方是企業成長的不二法寶。”