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財富幻覺?95%的人都無法從樓市中帶走財富

財富幻覺? 95%的人都無法從樓市中帶走財富

作者:齊俊傑看財經

什麼是資管, 理財的錢去哪了, 其實用一句話解釋就是, 大多數這些資管產品的流向都是房地產還有開礦,

而資管新規的另一大作用就是, 讓房地產企業的融資更難了。 第一他嚇唬老百姓, 告訴你別買那麼多了, 不保本了。 第二讓金融機構必須項目對應, 不能再資金池兜底, 這就增加了風險, 有些項目賺的更多了, 但也會有很多專案血本無歸。 所以金融機構就會特別謹慎。 第三專案不讓續了, 嵌套也只能是一層, 這就大幅度的降低了杠杆, 阻擋了資金流入樓市。 換句話說, 未來的2年, 開發商想從銀行體系, 或者資管信託這些通道獲得資金將十分困難, 他們不得不轉向國外融資, 但現在美債收益率已經破3%, 想拿錢越來越困難了。 另外一個不確定因素就是美元, 如果美元反彈了, 那麼開發商的債務壓力就更大,
美元低的時候, 融來的錢, 換成人民幣進入國內救急, 等美元高了要還本付息了, 這匯兌損失也是一個巨大的風險所在。 誰都希望融資的時候美元高, 而還錢的時候美元低。

目前國內開發商的資產負債率已經高達8-9成, 也就是說80-90%的資產都是負債, 每年光還利息就要大幾十億甚至幾百億。 這酸爽不是蓋的。 以前他們是通過資管通道, 然後一輪一輪的發產品, 用新錢還舊債,

但現在將很難了, 銀行的大量業務全都回到了表內, 受到了監管, 違規給房地產貸款這個事將被銀保監會全力封堵, 以後這種項目續期很難實現, 特別是等2020年底的資管新規過渡期過了, 那麼這塊很可能面臨斷糧風險。 開發商這個冬天不好混了, 今年估計很多開發商將在資金上出現大問題。 大家可以想想, 萬達老王都缺錢了, 還有多少人不缺錢。 現在開發商內部都提高了今年的回款銷售目標, 目的非常明確就是儘量的保證現金流。 一些受到限價影響不想開盤的, 估計也會在下半年挺不住, 不得不入市先賣了再說, 而且肯定還會出現, 全款的往裡走, 商貸的別堵門, 公積金貸款的把自行車挪一下的情況。

目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億, 是GDP的5倍, 超過全球平均值的一倍, 是廣義貨幣供應量M2的2.5倍, 是儲備貨幣的15倍, 是貨幣發行的45倍, 賣掉北上廣深四大城市, 差不多能買下美國, 從2002年開始算, 北上廣深的房價漲了20倍, 但是我們的GDP上漲了只有不到7倍。 這些都是極其危險的信號, 最近我們十分認真的研究了《兩次全球大危機的比較研究》作者更是大名鼎鼎, 他在書中一系列的研究方法和結論,

都清醒的認識到了一個問題, 十次危機九次房地產, 我們的樓市泡沫程度, 和市值的膨脹程度, 遠超美國次貸危機水準, 注意這本書是作者在2013年的時候出版的, 現在的房價基本又翻了一倍。

所以, 通過這本書, 我們其實也瞭解到, 高層對於樓市的態度的轉變, 大家深知樹不能漲到天上去, 現在已經很危險了, 所以我們才會不停的出臺凍樓的措施, 避免樓市在高位大比例的換手,

因為這麼高的總市值, 一旦有炒房人和早期的投資客帶著錢從市場中撤離, 那麼這個大廈立馬就會倒塌, 430萬億總市值, 如果有5%的拋售並且帶著錢離開不再回來, 大家可以算算, 那就是21萬億的資金, 幾乎相當於我們的儲備貨幣的一多半都扔出去了, 那麼全國上下就完全沒有錢了。 所以你想想, 5%的人帶著錢離開, 那麼金融一下就陷入崩潰了, 已經是一種非常極端的情況, 甚至根本不可能出現的情況, 換句話說, 雖然大家在房子上看似都賺到了錢, 但這些錢只是用嘴說的, 根本無法落實到手裡。 只有那些中途下車, 並且再也不回來的人, 可以真正的把錢帶走, 大部分人看似賺了錢, 但相反, 他們還會不斷的把錢往這個市場裡扔, 所以看似身價更高了,但是生活卻更窮了。這就是一場徹頭徹尾的財富幻覺,而財富幻覺最後的結果肯定是市值蒸發,比如股市暴跌後,財富不是被投資者帶走了,而是直接蒸發了。資金沒有去處,少部分人賺走的錢,遠遠不如蒸發的錢更多。樓市遲早也會走到這一步,最近高善文也說,最遲2025年,人口結構就會發生根本性的變化,到時候無論你再怎麼加金融杠杆,再怎麼刺激也沒用了,年輕人少了,老年人多了,這種財富幻覺必然也就破滅了。

所以永遠記住李嘉誠先生的話,不賺最後一個銅板,越是重資產的投資,流動性差的投資,就越要提前離場,大家排隊上山的時候都是喜氣洋洋,但一旦山頂著火,下山的路上必然是互相踩踏,死傷無數。真正的聰明人,不會等到散場和危機出現,他們會在到頂之前,提前離去。當然這個頂不知道多長,也可能後面還要再瘋狂一下,房地產已經進入了黑暗森林,知道被攻擊是肯定的,但卻不知道什麼時候,以何種方式遭到攻擊。最後還是那句話,房地產消費可以,買房來住就早點買,因為你的目的是房子,後面利率會越來越高,即使房價小幅下降,但利率可能會大幅提升,而投資就算了,因風險已經明顯大於收益。你的目的是拿回更多的錢,但很顯然這是一個只有極少數人才能拿回錢的遊戲了。現在你不捨得收手,以後也一定收不了手。

所以看似身價更高了,但是生活卻更窮了。這就是一場徹頭徹尾的財富幻覺,而財富幻覺最後的結果肯定是市值蒸發,比如股市暴跌後,財富不是被投資者帶走了,而是直接蒸發了。資金沒有去處,少部分人賺走的錢,遠遠不如蒸發的錢更多。樓市遲早也會走到這一步,最近高善文也說,最遲2025年,人口結構就會發生根本性的變化,到時候無論你再怎麼加金融杠杆,再怎麼刺激也沒用了,年輕人少了,老年人多了,這種財富幻覺必然也就破滅了。

所以永遠記住李嘉誠先生的話,不賺最後一個銅板,越是重資產的投資,流動性差的投資,就越要提前離場,大家排隊上山的時候都是喜氣洋洋,但一旦山頂著火,下山的路上必然是互相踩踏,死傷無數。真正的聰明人,不會等到散場和危機出現,他們會在到頂之前,提前離去。當然這個頂不知道多長,也可能後面還要再瘋狂一下,房地產已經進入了黑暗森林,知道被攻擊是肯定的,但卻不知道什麼時候,以何種方式遭到攻擊。最後還是那句話,房地產消費可以,買房來住就早點買,因為你的目的是房子,後面利率會越來越高,即使房價小幅下降,但利率可能會大幅提升,而投資就算了,因風險已經明顯大於收益。你的目的是拿回更多的錢,但很顯然這是一個只有極少數人才能拿回錢的遊戲了。現在你不捨得收手,以後也一定收不了手。

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