買房可別只看戶型圖，合同裡這一條就有可能讓你的戶型名不副實

最近，朋友因為房子的事情來諮詢我，他拿著樣板間的宣傳廣告，給我看，其中陽臺很寬敞，戶型很緊湊，比較滿意，他也到現場看了樣板間，確實跟宣傳的效果一樣，不過在交房後，

他發現，不僅僅他家，跟他相同戶型的房子，陽臺減少了一半，變成了露臺，用於存放空調主機。按理說，陽臺少了一半，交房面積也該少，而當時簽訂的預售合同，預售面積卻跟交房時的面積差不多，所以也沒有退回這部分面積的差價。

朋友跟鄰居在微信群裡也探討過多次，

不知道這樣開發商是否侵犯了自己的權利？針對這件事情，我發表了一下我自己一點見解：

首先，預售面積跟交房面積的差異問題

預售面積其實大部分是開發商自己內部人員或者聘請專業人員根據國家統一制定的計算規則計算的，而交房面積是房管部門測繪人員通過實際測繪，計算出來的。相比之下，房管局測繪人員更專業，更權威，當然也不能保證沒有任何紕漏。

但是最終都以房管部門的資料為准。房款以交房面積補差價，多退少補。如果面積相差較大，購房者可以申請退房，以購房合同約定為准。所以同事的房款最終一交房面積為准，補差價。不存在最終陽臺減少，面積就一定減少的說法。

其次，房子跟宣傳戶型圖不符的情況

這方面，其實是個很難界定的，首先要根據購房合同的約定。開發商在簽合同的時候，為了規避這方面的責任，往往在合同內都這樣寫著：或者出現在正式合同內，或者出現在補充協議裡：

該商品房的交付標準和條件以本合同約定為准，本合同未作出約定的，以該商品房交付時的現狀為准，出賣人的廣告、樣板房、宣傳資料、模型、展示板、樓書、沙盤、任何口頭介紹、解釋（包括但不限於照片、錄影、錄音等）及互聯網上的資訊及其他宣傳資料僅供參考，

不構成買賣合同的組成部分，買受人不得以樣板房或以上宣傳資料內容為由追究出賣人責任。

這樣的合同其實是一種霸王條款，

但是一般情況你在簽合同時，不會想到有這樣的事情發生，即使找專業人員發現這樣的問題，恐怕也很難改變合同，因為他都是統一的版本。那麼，合同是不是就具有完全的法律效力？

據專業法律人士解釋，商品房廣告及其相關資料是房地產開發企業宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式。依據有關法律、法規的規定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。同時，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。商品房售樓廣告的內容沒有在商品房買賣合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：

（1）出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規定的；

（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。

同時，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。商品房售樓廣告的內容沒有在商品房買賣合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：

（1）出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規定的；

（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。