恒大再獲600億增資 估值增至4252億的資本市場風向
觀點地產網“回A”路上的恒大，11月6日宣佈第三輪戰略投資結果，
據恒大集團披露的公告，當天凱隆置業及恒大地產、許家印與第三輪的六家投資者正式訂立第三輪增資協議，後者向恒大增資共計600億元資本金，獲得恒大地產經擴大股權約14.11%的權益。
至此，恒大地產三輪增資累計引入了27家投資者，讓出了經擴大的36.54%股權，同時獲得總計1300億元資金。
值得一提的是，蘇甯董事長張近東成為恒大第三輪戰投的重量級夥伴：蘇寧電器200億獲得恒大經擴大的4.7038%股權。
前兩輪分別投入了30億和20億的山東高速和嘉寓投資，也在本輪追加資金，其中山東高速增資200億，嘉寓投資50億，前者總占股5.6652%，後者1.8169%。其餘投資者則包括深圳正威、廣州逸合投資、四川鼎祥投資，投資額度均為50億，各占股1.1759%。
實際上，公佈增資規模及新股東之外，恒大在最新的這一份公告中低調透露的另外三個關鍵資訊亦讓市場尤為關注：第三輪估值定價為3651.9億、承諾淨利潤由2017-2019年總計888億增至2018年-2020年的1650億，
估值與負債
年中業績會時，恒大總裁夏海鈞曾透露“第三輪增資原預計規模在300-500億”。
此次卻獲得超額投資，結果“遠超預期”，且投前估值提升至3651.9億，表明投資者對恒大發展前景的認可。
觀點地產新媒體查閱公告發現，恒大第三輪投資者是根據增資前3651.9億元作為定價基礎的，
自宣佈籌備第三輪增資後，市場對此關注已久，因此披露後即在行業內引起了熱議，也由此產生了不同的觀點。
在第三輪增資完成後，中國恒大持有的恒大地產股權由73.88%攤薄至約63.46%，意味著其所擁有的未來恒大地產價值為約2698.26億元，折合港幣約3174.78億港元。
與此同時，恒大當天收盤價28.25港元，總市值則為3710.64億港元，與上述3174.78億港元的估值差異近600億港元。
因此，有分析認為，目前恒大上市平臺還包含有其他金融等業務，而撇除地產業務後，其他業務的整體估值並未能達到600億港元的估值水準，因而市場對恒大地產板塊的業務估值其實並不算高，“這跟目前市場對地產行業大環境的評估有關。”
國泰君安國際分析師劉斐凡則補充表示，恒大目前市值逾3000億，若加上新增的600億資金，與估值並未相差太多，
恒大方面亦在公告中表示，得益於三輪增資，恒大地產的淨負債率將大幅降低，股東結構進一步優化，資金成本和財務費用將持續下降。
以2017年中報公佈的資料進行類比測算，新一輪增資完成後，其淨負債率將較年中大幅下降近四成，全年淨負債率預計亦將同比減少超六成。
蘇寧200億入夥
幾個月前，富力意外出現在萬達與融創的資產交易簽約會上，並砍價一百多億順利拿下73個酒店，李思廉因此被冠予“砍價小能手”稱號。當恒大第三輪增資消息披露後，不少人亦為許老闆強大的朋友圈和吸金能力所折服。
于市場而言，蘇寧電器出現在恒大第三輪增資投資者名單中，既是意料之外，也在意料之中。
觀點地產新媒體瞭解到，恒大與蘇甯的合作其實早有端倪。今年8月初，恒大人壽已低調增資入股了蘇寧置業旗下的兩個商業中心項目；同月底，恒大即宣佈將進行第三輪戰略引投。
許家印在9月中率領包括集團總裁夏海鈞、地產集團總裁時守明等十數名高管前往蘇寧集團訪問，並與蘇甯集團董事長張近東會面。
由於恒大、蘇寧均涉足地產、金融、電商、體育等多個領域，彼時市場猜測更多的是兩者或許會在該類領域開展業務合作，直至11月6日下午，恒大的一紙公告才讓市場恍然大悟。
緊隨恒大公告之後，蘇寧亦在官微發佈了關於雙方合作的消息，同時透露未來蘇寧控股與恒大集團將在商業物業定制、基建物資的供應鏈及金融服務、智慧家居與智慧物業服務、房產銷售的O2O模式創新等方面開展全面合作。
蘇寧方面表示，2018年計畫在全國新增5000家門店，正通過多種方式尋求符合經營需求的商業物業，與恒大的合作也是其中之一。
恒大的誠意
為了保證第三輪的600億投資，恒大也給出了足夠大的誠意。
恒大在公告中提及，基於其持有的總計2.76億平方米體量的土地儲備，2018年-2020年預期的合約銷售金額分別為5000億、5800億及6200億。
第三輪增資協議中，凱隆置業及恒大地產承諾，在2018年、2019年及2020年之三個財政年度，扣除非經常性損益淨利潤將分別不得少於500億元、550億元及600億元，三年承諾的總淨利潤達到了1650億元。
此前兩輪戰投，凱隆置業和恒大地產的承諾是，2017年、2018年和2019年三個財年的淨利潤將分別不得少於243億元、308億元和337億元，三年總淨利潤888億元。換言之，恒大第三輪增資承諾的淨利潤提升了近一倍。
在訂立重組協議前且正常持續經營之前提下，恒大地產將於履約承諾期間每一財政年度將其淨利潤的最少68%分派予股東。
儘管已在今年上半年償還了全部的1129.4億永續債，但在行業毛利及淨利潤普遍下滑的趨勢下，這樣的承諾依然會引起市場的疑問。
有分析師表示，從恒大的土地成本及銷售均價來看，平均毛利率及淨利潤保持著不錯的水準，且今年上半年已完成超過231億的淨利潤，預計全年銷售淨利潤將在400億以上，若能保持穩定的銷售增長，要在未來幾年內達成利潤承諾難度並不大。
恒大方面亦稱，目前恒大上市平臺作為母公司還包含了部分尚處於培育期的多元產業，意味著僅用半年時間已完成2017全年243億的利潤承諾。
值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均動態PE約15倍，即便按照明年500億的承諾利潤保守估算，其市值將達7500億，相比目前逾3000億的市值，“未來仍有巨大的上漲空間。”
恒大在公告的回購義務或補償一項中還提到，若重組協議項下擬進行的建議重組於2021年1月31日前尚未完成，第三輪投資者可收回投資並獲得相應補償。
但在前兩輪增資公告中，恒大的表述則是“倘重組協議項下擬進行之建議重組於2020年1月31日前尚未完成……”
並砍價一百多億順利拿下73個酒店，李思廉因此被冠予“砍價小能手”稱號。當恒大第三輪增資消息披露後，不少人亦為許老闆強大的朋友圈和吸金能力所折服。于市場而言，蘇寧電器出現在恒大第三輪增資投資者名單中，既是意料之外，也在意料之中。
觀點地產新媒體瞭解到，恒大與蘇甯的合作其實早有端倪。今年8月初，恒大人壽已低調增資入股了蘇寧置業旗下的兩個商業中心項目；同月底，恒大即宣佈將進行第三輪戰略引投。
許家印在9月中率領包括集團總裁夏海鈞、地產集團總裁時守明等十數名高管前往蘇寧集團訪問，並與蘇甯集團董事長張近東會面。
由於恒大、蘇寧均涉足地產、金融、電商、體育等多個領域，彼時市場猜測更多的是兩者或許會在該類領域開展業務合作，直至11月6日下午，恒大的一紙公告才讓市場恍然大悟。
緊隨恒大公告之後，蘇寧亦在官微發佈了關於雙方合作的消息，同時透露未來蘇寧控股與恒大集團將在商業物業定制、基建物資的供應鏈及金融服務、智慧家居與智慧物業服務、房產銷售的O2O模式創新等方面開展全面合作。
蘇寧方面表示，2018年計畫在全國新增5000家門店，正通過多種方式尋求符合經營需求的商業物業，與恒大的合作也是其中之一。
恒大的誠意
為了保證第三輪的600億投資，恒大也給出了足夠大的誠意。
恒大在公告中提及，基於其持有的總計2.76億平方米體量的土地儲備，2018年-2020年預期的合約銷售金額分別為5000億、5800億及6200億。
第三輪增資協議中，凱隆置業及恒大地產承諾，在2018年、2019年及2020年之三個財政年度，扣除非經常性損益淨利潤將分別不得少於500億元、550億元及600億元，三年承諾的總淨利潤達到了1650億元。
此前兩輪戰投，凱隆置業和恒大地產的承諾是，2017年、2018年和2019年三個財年的淨利潤將分別不得少於243億元、308億元和337億元，三年總淨利潤888億元。換言之，恒大第三輪增資承諾的淨利潤提升了近一倍。
在訂立重組協議前且正常持續經營之前提下，恒大地產將於履約承諾期間每一財政年度將其淨利潤的最少68%分派予股東。
儘管已在今年上半年償還了全部的1129.4億永續債，但在行業毛利及淨利潤普遍下滑的趨勢下，這樣的承諾依然會引起市場的疑問。
有分析師表示，從恒大的土地成本及銷售均價來看，平均毛利率及淨利潤保持著不錯的水準，且今年上半年已完成超過231億的淨利潤，預計全年銷售淨利潤將在400億以上，若能保持穩定的銷售增長，要在未來幾年內達成利潤承諾難度並不大。
恒大方面亦稱，目前恒大上市平臺作為母公司還包含了部分尚處於培育期的多元產業，意味著僅用半年時間已完成2017全年243億的利潤承諾。
值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均動態PE約15倍，即便按照明年500億的承諾利潤保守估算，其市值將達7500億，相比目前逾3000億的市值，“未來仍有巨大的上漲空間。”
恒大在公告的回購義務或補償一項中還提到，若重組協議項下擬進行的建議重組於2021年1月31日前尚未完成，第三輪投資者可收回投資並獲得相應補償。
但在前兩輪增資公告中，恒大的表述則是“倘重組協議項下擬進行之建議重組於2020年1月31日前尚未完成……”