2018年：會是樓市最艱難的一年？

隨著年底將至，媒體開始展望2018年的房地產市場。

一種說法正在坊間流傳：2018年，

很有可能是房地產行業最難過的一年。真的是這樣嗎？

要回答這個問題，近期的兩條財經新聞值得關注：

消息一：據“證券日報”報導，截至今年三季度末，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加1.4萬億元，同比增長幅度達23.21%。A股平均每家上市房企負債達445億元；剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有51家，占比超過37.5%。

消息二：據“經濟參考報”報導，今年以來地方債發行不斷提速，

前三季度分別發行了4745億元、1.38萬億元和1.67萬億元。上述3.5萬億地方債中，2.12萬億為置換債券，1.4萬億為新增債券。截至9月底，今年已有14個省份發行土地儲備專項債券125只共計1589.5億元，年內仍有千億規模的土地儲備專項債券尚待發行。

讀者可能會問：這一堆數字，到底是什麼意思？

其實很簡單。消息一告訴我們，由於今年房企拿地“大躍進”，所以房企負債率大幅上升。

財政部官網上的資料也告訴我們，

今年前9個月“中國有土地使用權出讓收入32031億元，同比增長39.4%”。也就是說，僅僅在賣地環節，各地政府9個月就已經拿到了3.2萬億。

消息二告訴我們：地方政府為了拉大經濟，在土地收入激增的情況，仍然在拼命借債。今年前9個月新增負債1.4萬億，

其中以“土地儲備專項債券”的形式借錢1589.5億元，今年最後2個月還準備以這種名目再借1000億！

此外，在未來兩個月，也就是今年11月和12月，各地還有一輪狂熱的土地出讓。據“21世紀經濟報導”稱，一些開發商已經覺得“吃不下”了。

2015年去庫存比較生猛，造成了到8月末的時候全國商品房“消化週期”只有5個來月，商品住宅的“消化週期”只有3個來月。為了避免“無房可賣”，最終引發價格飆升，

國家開始控制銀行貸款、場外配資。

目前，如果你在北上深買新房，從拿到銀行“貸款承諾函”到最終開發商獲得銀行貸款，時間長度平均超過4個月，有報導說最長的放貸週期可能高達6個月！

也就是說，開發商在交出巨額購地款、無法及時拿到購房者的銀行貸款後，

債務率在不斷上升。由於資金鏈條空前緊張，已經成為調控政策的“案上魚肉”。再加上對場外配資、銀行杠杆的控制，購房者想借錢買房也空前困難。這時候，如果政府願意，完全可以把2018年變成樓市最寒冷的年份，讓房價出現顯著下跌。

但反過來：在開發商拿地熱情空前高漲的2017年，政府賣地收入大幅增長40%的情況下，地方債在加速發行，“土地儲備專項債券”規模不斷膨脹。由此可見，地方政府穩增長的壓力很大，希望在樓市冬天到來之前“多籌備點糧食”的願望非常強烈。

如果銀行在按揭市場上不放鬆，那麼2018年開發商的銷售、回款將非常困難，進一步拿地的能力將受到制約。對於地方政府來說，2018年賣地收入大幅下降已成定局。

於是問題來了：到那時候，地方政府將怎樣來穩增長、保就業？繼續擴張地方債規模嗎？事實上，中國的“國債+地方債”占GDP的百分比正在逼近國際公認的警戒線。弄不好在2018年就會越過警戒線。

在這種情況下，在2018年適當放鬆樓市是必然的。當然，這種放鬆未必是限購、限貸等“顯性政策”的放鬆，而是“銀行房貸額度”、“銀行放款速度”這類“隱形政策”的放鬆。

反正在2018年政府只有兩個選擇：要麼讓地方債飆升，要麼讓樓市不那麼寒冷。

由此可見，地方政府穩增長的壓力很大，希望在樓市冬天到來之前“多籌備點糧食”的願望非常強烈。

如果銀行在按揭市場上不放鬆，那麼2018年開發商的銷售、回款將非常困難，進一步拿地的能力將受到制約。對於地方政府來說，2018年賣地收入大幅下降已成定局。

於是問題來了：到那時候，地方政府將怎樣來穩增長、保就業？繼續擴張地方債規模嗎？事實上，中國的“國債+地方債”占GDP的百分比正在逼近國際公認的警戒線。弄不好在2018年就會越過警戒線。

在這種情況下，在2018年適當放鬆樓市是必然的。當然，這種放鬆未必是限購、限貸等“顯性政策”的放鬆，而是“銀行房貸額度”、“銀行放款速度”這類“隱形政策”的放鬆。

反正在2018年政府只有兩個選擇：要麼讓地方債飆升，要麼讓樓市不那麼寒冷。