陳晟：如何構建我國房地產市場長效機制
——專訪中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產資料研究院執行院長陳晟
我國住房政策的目標是要實現全體人民住有所居。要實現這個目標，需要依靠市場和保障兩大體系的協同配合。房地產市場長效機制要有助於這一目標的實現，但不能將兩者的目標等同起來。我們不可能也不需要單純依靠長效機制來實現全體人民住有所居的目標。在設定長效機制目標的時候，必須要有清晰的邊界，要防止長效機制承擔過多而不堪重負。
完善需求側管理，優化現有調控政策體系。根據功能定位，合理劃分自住、投資和投機性需求，實施差異化的調控政策。對自主需求予以支持，對投資需求予以包容，對投機需求嚴格抑制。其中，關鍵是如何科學區分投資需求和投機需求，這可以從價值規律、購房者主觀意願等多個方面加以區分，而在政策操作層面，最簡單的判斷標準就是所購住房是否用來居住。
調整不同環節的稅負設置。目前，我國房地產稅收的一個重要特徵就是，不同環節稅負設置不合理，開發、流轉環節稅負較重，而保有環節較輕。應當在整體稅負下降的前提下，降低開發、流轉環節的稅負，同時適當提升保有環節的稅負。建議開徵住房空置稅，
⊙記者 于祥明 ○編輯 林堅
中國房地產政策，正迎來自1998年房改以來的一次最深刻變革。目前來看，一個圍繞“租售並舉”的房地產長效機制的雛形正逐步形成。
房地產市場在我國國民經濟中居於重要的位置，
面對這個複雜而艱深的問題，近日記者專訪了中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產資料研究院執行院長陳晟。
長效機制目標要明晰
記者：要構建房地產市場長效機制，第一步就是要明確機制目標。目標決定了長效機制的內容，目標是否明確，將直接關係到長效機制的成敗。那麼，您認為長效機制的目標應當是怎樣的？
陳晟：房地產市場長效機制的目標應該是動態的，在不同的經濟發展階段和宏觀經濟金融形勢下，長效機制的目標也會有所差異。因此，要明確長效機制的目標，有必要厘清以下三點：
一是房地產市場長效機制的目標不等同於我國住房政策的目標。
我國住房政策的目標是要實現全體人民住有所居。要實現這個目標，需要依靠市場和保障兩大體系的協同配合。房地產市場長效機制要有助於這一目標的實現，但不能將兩者的目標等同起來。我們不可能也不需要單純依靠長效機制來實現全體人民住有所居的目標。在設定長效機制目標的時候，必須要有清晰的邊界，要防止長效機制承擔過多而不堪重負。
二是房地產市場長效機制的目標不能只著眼於房地產市場。
長效機制必將對房地產市場產生重大影響，這種影響具有根本性、長遠性的特徵，最終可能會給房地產市場帶來一次深層次的變革。但是，構建長效機制不能僅僅是一項行業性、部門性的改革，不能只著眼於房地產市場。必須將構建長效機制作為一項具有全域性、戰略性的重大改革來加以推進。發揮房地產市場在促進經濟社會發展、維護國家金融安全中的積極作用，理應成為長效機制目標體系中最重要的內容。
三是構建房地產長效機制的目標與現有調控政策是有所不同的。
目前房地產市場調控主要依靠限購、限貸、限售等行政手段。毋庸置疑，這些措施在短期內發揮了積極的作用。構建長效機制，並非是要在現有的調控體系之外另搞一套全新的制度。現有調控體系中有益的內容應成為長效機制的重要內容。但是，長效機制與現有的調控體系之間存在著以下三點區別：一是長效機制將更著力於通過市場機制來發揮政策作用；二是通過立法等手段，長效機制將更具有基礎性地位；三是長效機制將從相機抉擇走向穩定規則，通過明確的規則來引導和穩定市場的預期。
總之，長效機制的目標將更具有全域性、戰略性；構建長效機制與其他改革之間將具有更強的關聯性。在當前宏觀經濟金融形勢下，構建房地產市場長效機制的主要目標是，建立起一套能夠自動穩定房地產市場價格的制度，從而為房地產市場泡沫及相關金融風險的化解、實體經濟的振興以及人民居住條件的改善創造有利的條件。
長效機制需要住房土地金融共同發力
記者：當前我國房地產市場問題的根源之一，在於土地、資金等要素在總量、結構和空間佈局上的不當配置。您也認為，構建房地產市場長效機制需要跨市場、多部門政策的協同配合，在住房、土地、金融三個市場共同發力，通過調整供需關係、消除交易成本、引導市場預期等方式，來實現預期的目標。那麼如何具體來看各個方面的政策呢？
陳晟：是的，房地產長效機制需要多個方面共同發力。
其一是住房政策。住房政策的重點是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”功能定位，構建起與合理居住功能相匹配的多層次市場供應體系。
一是加強供給側管理，形成總量、結構、佈局合理的多元化住房市場供應體系。首先，在總量上要形成與住房需求相適應的動態供給機制，制定並公開未來一定時期的住房供應規劃，形成與人口、房價掛鉤的動態調整規則。其次，要完善供應結構，形成與市場合理需求結構相匹配的住房市場供應結構。大力發展住房租賃市場，推進購租並舉，加快市場租買選擇機制的形成。適度增加限售、共有產權住房的市場供給。住房作為一項重要的財產，承載了各項物權，房價中也包含了相應的對價。通過限售、共有產權等手段對住房物權加以限制，能夠減少相應對價的支付。根據市場合理需求，進一步增加中小戶型住房的供給。最終形成由住房租賃、限權房、商品房共同構成，戶型結構合理的住房供應體系。最後，在供應佈局上，在繼續加大郊區供應的同時，適度增加中心城區住房供應。中心城區住房的價格往往具有昭示和帶動效應，適度增加中心城區住房供應，有助於防止中心城區房價過快上漲。
二是完善需求側管理，優化現有調控政策體系。根據功能定位，合理劃分自住、投資和投機性需求，實施差異化的調控政策。對自主需求予以支持，對投資需求予以包容，對投機需求嚴格抑制。其中，關鍵是如何科學區分投資需求和投機需求，這可以從價值規律、購房者主觀意願等多個方面加以區分，而在政策操作層面，最簡單的判斷標準就是所購住房是否用來居住。如果所購住房雖非自住，而是用於出租，這屬於投資性需求。若所購住房長期空置、待價而沽，則顯然屬於投機性需求。
三是促進住房市場和保障雙體系聯動，通過住房保障體系的托底功能，帶動市場供應體系的優化。打通從住房保障到市場的通道，推動保障性住房租賃市場與商業性租賃市場融合為統一的租賃市場，建立兩者間的動態調整機制，以實現資源的有效配置。
四是加強住房市場管理。首先，主管部門要充分利用大資料技術，完整掌握市場的基礎性資料，為政策的制定和儲備提供扎實的技術性支撐。其次，要建立統一市場訊息平臺，及時向社會公佈相關情況，並善於利用權威部門和專家人士發聲來引導和穩定市場預期。最後，要打擊開發商、仲介機構擾亂市場秩序的行為，維護市場正常的秩序。
其二是土地政策。土地是房地產業最重要的生產要素，土地市場與住房市場高度關聯。土地政策的重點是要建立起能夠有力支撐住房市場供給側改革的建設用地供應體系。
一是保障適應住房市場改革需求的土地供應總量。在供地的來源上要實現多元化，建立起兼顧各方利益的農村建設用地入市機制，打破國有土地壟斷的現狀。探索在全國範圍內構建跨省耕地占補平衡規則和利益共用機制，在守住國家糧食安全和生態底線的前提下，實現土地資源在全國範圍內的優化配置。
二是形成與城市發展需求相適應的供地結構。優化建設用地供應結構，適度增加居住用地的供給。同時要完善城市更新政策體系，允許符合條件的工業用地或閒置商辦用地轉性為居住用地。
三是進一步優化土地供應方式。建立支援住房租售並舉的土地供應方式，對於租賃住房用地實施土地出讓年租制。在堅持招拍掛制度的前提下，通過“限房價、競地價、競自持率、競配建”等措施，優化建設用地具體出讓模式，同時合理限制土地轉讓或通過股權方式變相轉讓土地的行為。
其三是金融政策。近年來，房地產業金融化的趨勢日益明顯，房地產市場與金融市場的聯繫不斷增強，房地產市場泡沫成為可能誘發系統性金融風險的重要因素。當前金融政策的重點是抑制房地產泡沫、防範和化解同房地產市場相關聯的金融風險。
一是調控流入房地產市場的資金總量。造成房地產市場泡沫的主要原因是社會資金過度流入房地產市場，管好資金流入的閘門是抑制泡沫的根本措施。實施更嚴格的房地產信貸政策，同時要實施全覆蓋的金融監管措施，嚴防銀行信貸資金借道影子銀行體系流入房地產市場。
二是降低與房地產市場相關的杠杆。加強對房地產金融的即時監測，發揮好宏觀審慎政策的作用。可以借鑒歐盟的主要做法，針對開發商貸款，使用限定貸款成數最高值、分期付款要求等抵押品類工具，提高借款人在面臨壓力或違約時的緩衝能力；針對商業銀行，使用涉及房地產行業的資本金要求等資本類工具，來加強銀行的損失吸收能力，同時遏制房地產信貸過快增長；針對個人按揭貸款，使用貸值比、債務收入比、支付承受度要求、分期付款要求等收入類工具，來降低家庭部門的違約風險。
三是實施差異化的信貸政策。針對個人貸款，主要基於首套、改善、投資、投機等不同的購房需求，實施不同的購房利率及首付比例。支持首套及改善需求，以較高的利率和首付比適當抑制投資需求，禁止向投機性需求發放貸款。針對開發商貸款，則主要依據其開發的不同產品給予不同的信貸支援，引導開發商增加租賃住房的供給，推動形成租售並舉的市場格局。
四是規範、創新房地產融資產品。規範現有各類房地產融資業務，清理各類“名股實債”的房地產金融產品。大力發展房地產信託投資基金市場，重點支持開發商自持租賃物業的Reits產品研發與上市。
簡並優化房地產稅費結構
記者：眾所周知，稅收政策也是房地產長效機制的重要組成部分，對此您怎麼看？
陳晟：從發達國家的經驗來看，稅收政策要真正發揮其預期的作用，必須要與其他政策緊密配合。
一是降低房地產行業總體稅負。房地產行業整體稅負高於其他行業，同時還面臨著各類行政收費，而這些稅費負擔大部分以房價的形式轉嫁給了購房者。降低房地產行業整體稅負應當是稅收政策的重要內容。
二是簡並、優化房地產稅費結構。目前涉及房地產的稅收種類有10餘種，相關行政收費繁雜且透明度不足，存在多稅同源、多費同源的問題，不利於政策作用的充分發揮。應當合理歸併各類稅收和行政收費，形成簡單、明晰的房地產稅費體系。同時，建議在住宅土地出讓環節增收城市住宅使用配套費，專項或統籌用於醫療、教育、養老等公共設施的建設及後續運營維護。
三是調整不同環節的稅負設置。目前，我國房地產稅收的一個重要特徵就是，不同環節稅負設置不合理，開發、流轉環節稅負較重，而保有環節較輕。應當在整體稅負下降的前提下，降低開發、流轉環節的稅負，同時適當提升保有環節的稅負。建議開徵住房空置稅，並設置隨住房空置時間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場，從而有效增加住房供給。相較於涉及面較廣的房產稅，徵收空置稅會是一個更好的選擇。
四是實施差異化、精准化的稅率設置。在需求側，對於自住、投資、投機型的購房者適用差別化的稅率，對自住者適當減免稅費，對投資者適用正常稅率，對投機者適用懲罰性的高稅率。在供給側，對於開發租賃住房、限價房的行為適用較低的稅率，對於開發別墅等高檔住宅的行為適用較高稅率。在租賃市場上，適度降低或取消租金收入的所得稅，鼓勵更多企業或個人進入租賃市場。在金融市場上，要解決Reits的稅收問題，鼓勵Reits市場的發展，以助力住房租賃市場的壯大。
長效機制的建立還需要支撐性配套改革
記者：有專家認為，長效機制要充分發揮作用，需要長效機制中不同政策的相互協調，更離不開其他經濟社會領域重大改革的支撐。當前，我國房地產市場的問題，部分是市場自身體制機制不完善所造成的，更多的則是深層次經濟結構失衡在房地產市場的具體表現。對此，您怎麼看？
陳晟：是的，長效機制的建立還需要支撐性配套改革。可以說，在深層次經濟結構失衡沒有得到較大改善之前，長效機制能發揮的作用是有限的。
首先，房地產長效機制要真正發揮作用，就需要改變我國投資驅動的發展模式，弱化投資在拉動GDP增長中的作用。先前幾輪房地產市場調控所以不成功，部分原因就在於，當面臨經濟下行壓力時，各級政府失去了調控的定力，將房地產投資作為支撐經濟增長的重要手段，調控政策便出現了明顯的轉向。要改變我國投資驅動的發展模式：一是要推進新舊動能的轉換，形成創新驅動的發展模式；二是要改革各級政府考核體系。
再者，長效機制要真正發揮作用，需要改變居民收入分配結構的失衡。收入分配失衡導致的財富過度集中，產生了大量的房地產投資、投機性需求。這部分投資、投機性需求在市場上對自住性需求產生了擠出效應，也異化了住房的主要功能。要改變居民收入分配結構失衡，就必須進一步改革現有的收入分配制度，擴大中等收入人群的比重。
長效機制要真正發揮作用，還需要優化生產、生活資源的空間佈局。房地產市場的問題具有明顯的地域差異性，部分熱點城市房價較快上升與三四線城市去庫存壓力較大的現象並存。造成這一現象的重要原因在於，我國生產、生活資源在空間佈局上失衡，資源向少數城市過度集聚。這固然受到自然條件、市場因素的影響，但是教育、醫療等資源的行政配置不當也是造成失衡的重要原因。要優化資源的空間佈局，需要在尊重市場規律的同時，改革完善教育、醫療等資源的配置機制，縮小各地在資源配置上的差距。
另外，長效機制要真正發揮作用，就必須解決地方政府的土地財政問題。地方政府將在長效機制中發揮主體作用，能否形成對地方政府的正向激勵，是決定長效機制成敗的關鍵之一。目前，土地出讓金在地方政府財政收入中占比過高，甚至是部分地方政府最主要的收入來源，這無疑將影響到地方政府在落實長效機制中的積極性。要解決地方政府的土地財政問題，除了轉變經濟發展模式外，還需要重新審視、界定中央和地方的關係，形成收入、支出、事權相互匹配的央地關係。
總之，上述四項失衡要取得較大的改善，需要相關領域重大改革有所突破。這具有相當大的改革難度，或許要經歷一個比較長的歷史階段。相應的，長效機制也無法畢其功於一役，機制的構建、調整到充分發揮作用將是一個長期的過程。
目標決定了長效機制的內容，目標是否明確，將直接關係到長效機制的成敗。那麼，您認為長效機制的目標應當是怎樣的？陳晟：房地產市場長效機制的目標應該是動態的，在不同的經濟發展階段和宏觀經濟金融形勢下，長效機制的目標也會有所差異。因此，要明確長效機制的目標，有必要厘清以下三點：
一是房地產市場長效機制的目標不等同於我國住房政策的目標。
我國住房政策的目標是要實現全體人民住有所居。要實現這個目標，需要依靠市場和保障兩大體系的協同配合。房地產市場長效機制要有助於這一目標的實現，但不能將兩者的目標等同起來。我們不可能也不需要單純依靠長效機制來實現全體人民住有所居的目標。在設定長效機制目標的時候，必須要有清晰的邊界，要防止長效機制承擔過多而不堪重負。
二是房地產市場長效機制的目標不能只著眼於房地產市場。
長效機制必將對房地產市場產生重大影響，這種影響具有根本性、長遠性的特徵，最終可能會給房地產市場帶來一次深層次的變革。但是，構建長效機制不能僅僅是一項行業性、部門性的改革，不能只著眼於房地產市場。必須將構建長效機制作為一項具有全域性、戰略性的重大改革來加以推進。發揮房地產市場在促進經濟社會發展、維護國家金融安全中的積極作用，理應成為長效機制目標體系中最重要的內容。
三是構建房地產長效機制的目標與現有調控政策是有所不同的。
目前房地產市場調控主要依靠限購、限貸、限售等行政手段。毋庸置疑，這些措施在短期內發揮了積極的作用。構建長效機制，並非是要在現有的調控體系之外另搞一套全新的制度。現有調控體系中有益的內容應成為長效機制的重要內容。但是，長效機制與現有的調控體系之間存在著以下三點區別：一是長效機制將更著力於通過市場機制來發揮政策作用；二是通過立法等手段，長效機制將更具有基礎性地位；三是長效機制將從相機抉擇走向穩定規則，通過明確的規則來引導和穩定市場的預期。
總之，長效機制的目標將更具有全域性、戰略性；構建長效機制與其他改革之間將具有更強的關聯性。在當前宏觀經濟金融形勢下，構建房地產市場長效機制的主要目標是，建立起一套能夠自動穩定房地產市場價格的制度，從而為房地產市場泡沫及相關金融風險的化解、實體經濟的振興以及人民居住條件的改善創造有利的條件。
長效機制需要住房土地金融共同發力
記者：當前我國房地產市場問題的根源之一，在於土地、資金等要素在總量、結構和空間佈局上的不當配置。您也認為，構建房地產市場長效機制需要跨市場、多部門政策的協同配合，在住房、土地、金融三個市場共同發力，通過調整供需關係、消除交易成本、引導市場預期等方式，來實現預期的目標。那麼如何具體來看各個方面的政策呢？
陳晟：是的，房地產長效機制需要多個方面共同發力。
其一是住房政策。住房政策的重點是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”功能定位，構建起與合理居住功能相匹配的多層次市場供應體系。
一是加強供給側管理，形成總量、結構、佈局合理的多元化住房市場供應體系。首先，在總量上要形成與住房需求相適應的動態供給機制，制定並公開未來一定時期的住房供應規劃，形成與人口、房價掛鉤的動態調整規則。其次，要完善供應結構，形成與市場合理需求結構相匹配的住房市場供應結構。大力發展住房租賃市場，推進購租並舉，加快市場租買選擇機制的形成。適度增加限售、共有產權住房的市場供給。住房作為一項重要的財產，承載了各項物權，房價中也包含了相應的對價。通過限售、共有產權等手段對住房物權加以限制，能夠減少相應對價的支付。根據市場合理需求，進一步增加中小戶型住房的供給。最終形成由住房租賃、限權房、商品房共同構成，戶型結構合理的住房供應體系。最後，在供應佈局上，在繼續加大郊區供應的同時，適度增加中心城區住房供應。中心城區住房的價格往往具有昭示和帶動效應，適度增加中心城區住房供應，有助於防止中心城區房價過快上漲。
二是完善需求側管理，優化現有調控政策體系。根據功能定位，合理劃分自住、投資和投機性需求，實施差異化的調控政策。對自主需求予以支持，對投資需求予以包容，對投機需求嚴格抑制。其中，關鍵是如何科學區分投資需求和投機需求，這可以從價值規律、購房者主觀意願等多個方面加以區分，而在政策操作層面，最簡單的判斷標準就是所購住房是否用來居住。如果所購住房雖非自住，而是用於出租，這屬於投資性需求。若所購住房長期空置、待價而沽，則顯然屬於投機性需求。
三是促進住房市場和保障雙體系聯動，通過住房保障體系的托底功能，帶動市場供應體系的優化。打通從住房保障到市場的通道，推動保障性住房租賃市場與商業性租賃市場融合為統一的租賃市場，建立兩者間的動態調整機制，以實現資源的有效配置。
四是加強住房市場管理。首先，主管部門要充分利用大資料技術，完整掌握市場的基礎性資料，為政策的制定和儲備提供扎實的技術性支撐。其次，要建立統一市場訊息平臺，及時向社會公佈相關情況，並善於利用權威部門和專家人士發聲來引導和穩定市場預期。最後，要打擊開發商、仲介機構擾亂市場秩序的行為，維護市場正常的秩序。
其二是土地政策。土地是房地產業最重要的生產要素，土地市場與住房市場高度關聯。土地政策的重點是要建立起能夠有力支撐住房市場供給側改革的建設用地供應體系。
一是保障適應住房市場改革需求的土地供應總量。在供地的來源上要實現多元化，建立起兼顧各方利益的農村建設用地入市機制，打破國有土地壟斷的現狀。探索在全國範圍內構建跨省耕地占補平衡規則和利益共用機制，在守住國家糧食安全和生態底線的前提下，實現土地資源在全國範圍內的優化配置。
二是形成與城市發展需求相適應的供地結構。優化建設用地供應結構，適度增加居住用地的供給。同時要完善城市更新政策體系，允許符合條件的工業用地或閒置商辦用地轉性為居住用地。
三是進一步優化土地供應方式。建立支援住房租售並舉的土地供應方式，對於租賃住房用地實施土地出讓年租制。在堅持招拍掛制度的前提下，通過“限房價、競地價、競自持率、競配建”等措施，優化建設用地具體出讓模式，同時合理限制土地轉讓或通過股權方式變相轉讓土地的行為。
其三是金融政策。近年來，房地產業金融化的趨勢日益明顯，房地產市場與金融市場的聯繫不斷增強，房地產市場泡沫成為可能誘發系統性金融風險的重要因素。當前金融政策的重點是抑制房地產泡沫、防範和化解同房地產市場相關聯的金融風險。
一是調控流入房地產市場的資金總量。造成房地產市場泡沫的主要原因是社會資金過度流入房地產市場，管好資金流入的閘門是抑制泡沫的根本措施。實施更嚴格的房地產信貸政策，同時要實施全覆蓋的金融監管措施，嚴防銀行信貸資金借道影子銀行體系流入房地產市場。
二是降低與房地產市場相關的杠杆。加強對房地產金融的即時監測，發揮好宏觀審慎政策的作用。可以借鑒歐盟的主要做法，針對開發商貸款，使用限定貸款成數最高值、分期付款要求等抵押品類工具，提高借款人在面臨壓力或違約時的緩衝能力；針對商業銀行，使用涉及房地產行業的資本金要求等資本類工具，來加強銀行的損失吸收能力，同時遏制房地產信貸過快增長；針對個人按揭貸款，使用貸值比、債務收入比、支付承受度要求、分期付款要求等收入類工具，來降低家庭部門的違約風險。
三是實施差異化的信貸政策。針對個人貸款，主要基於首套、改善、投資、投機等不同的購房需求，實施不同的購房利率及首付比例。支持首套及改善需求，以較高的利率和首付比適當抑制投資需求，禁止向投機性需求發放貸款。針對開發商貸款，則主要依據其開發的不同產品給予不同的信貸支援，引導開發商增加租賃住房的供給，推動形成租售並舉的市場格局。
四是規範、創新房地產融資產品。規範現有各類房地產融資業務，清理各類“名股實債”的房地產金融產品。大力發展房地產信託投資基金市場，重點支持開發商自持租賃物業的Reits產品研發與上市。
簡並優化房地產稅費結構
記者：眾所周知，稅收政策也是房地產長效機制的重要組成部分，對此您怎麼看？
陳晟：從發達國家的經驗來看，稅收政策要真正發揮其預期的作用，必須要與其他政策緊密配合。
一是降低房地產行業總體稅負。房地產行業整體稅負高於其他行業，同時還面臨著各類行政收費，而這些稅費負擔大部分以房價的形式轉嫁給了購房者。降低房地產行業整體稅負應當是稅收政策的重要內容。
二是簡並、優化房地產稅費結構。目前涉及房地產的稅收種類有10餘種，相關行政收費繁雜且透明度不足，存在多稅同源、多費同源的問題，不利於政策作用的充分發揮。應當合理歸併各類稅收和行政收費，形成簡單、明晰的房地產稅費體系。同時，建議在住宅土地出讓環節增收城市住宅使用配套費，專項或統籌用於醫療、教育、養老等公共設施的建設及後續運營維護。
三是調整不同環節的稅負設置。目前，我國房地產稅收的一個重要特徵就是，不同環節稅負設置不合理，開發、流轉環節稅負較重，而保有環節較輕。應當在整體稅負下降的前提下，降低開發、流轉環節的稅負，同時適當提升保有環節的稅負。建議開徵住房空置稅，並設置隨住房空置時間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場，從而有效增加住房供給。相較於涉及面較廣的房產稅，徵收空置稅會是一個更好的選擇。
四是實施差異化、精准化的稅率設置。在需求側，對於自住、投資、投機型的購房者適用差別化的稅率，對自住者適當減免稅費，對投資者適用正常稅率，對投機者適用懲罰性的高稅率。在供給側，對於開發租賃住房、限價房的行為適用較低的稅率，對於開發別墅等高檔住宅的行為適用較高稅率。在租賃市場上，適度降低或取消租金收入的所得稅，鼓勵更多企業或個人進入租賃市場。在金融市場上，要解決Reits的稅收問題，鼓勵Reits市場的發展，以助力住房租賃市場的壯大。
長效機制的建立還需要支撐性配套改革
記者：有專家認為，長效機制要充分發揮作用，需要長效機制中不同政策的相互協調，更離不開其他經濟社會領域重大改革的支撐。當前，我國房地產市場的問題，部分是市場自身體制機制不完善所造成的，更多的則是深層次經濟結構失衡在房地產市場的具體表現。對此，您怎麼看？
陳晟：是的，長效機制的建立還需要支撐性配套改革。可以說，在深層次經濟結構失衡沒有得到較大改善之前，長效機制能發揮的作用是有限的。
首先，房地產長效機制要真正發揮作用，就需要改變我國投資驅動的發展模式，弱化投資在拉動GDP增長中的作用。先前幾輪房地產市場調控所以不成功，部分原因就在於，當面臨經濟下行壓力時，各級政府失去了調控的定力，將房地產投資作為支撐經濟增長的重要手段，調控政策便出現了明顯的轉向。要改變我國投資驅動的發展模式：一是要推進新舊動能的轉換，形成創新驅動的發展模式；二是要改革各級政府考核體系。
再者，長效機制要真正發揮作用，需要改變居民收入分配結構的失衡。收入分配失衡導致的財富過度集中，產生了大量的房地產投資、投機性需求。這部分投資、投機性需求在市場上對自住性需求產生了擠出效應，也異化了住房的主要功能。要改變居民收入分配結構失衡，就必須進一步改革現有的收入分配制度，擴大中等收入人群的比重。
長效機制要真正發揮作用，還需要優化生產、生活資源的空間佈局。房地產市場的問題具有明顯的地域差異性，部分熱點城市房價較快上升與三四線城市去庫存壓力較大的現象並存。造成這一現象的重要原因在於，我國生產、生活資源在空間佈局上失衡，資源向少數城市過度集聚。這固然受到自然條件、市場因素的影響，但是教育、醫療等資源的行政配置不當也是造成失衡的重要原因。要優化資源的空間佈局，需要在尊重市場規律的同時，改革完善教育、醫療等資源的配置機制，縮小各地在資源配置上的差距。
另外，長效機制要真正發揮作用，就必須解決地方政府的土地財政問題。地方政府將在長效機制中發揮主體作用，能否形成對地方政府的正向激勵，是決定長效機制成敗的關鍵之一。目前，土地出讓金在地方政府財政收入中占比過高，甚至是部分地方政府最主要的收入來源，這無疑將影響到地方政府在落實長效機制中的積極性。要解決地方政府的土地財政問題，除了轉變經濟發展模式外，還需要重新審視、界定中央和地方的關係，形成收入、支出、事權相互匹配的央地關係。
總之，上述四項失衡要取得較大的改善，需要相關領域重大改革有所突破。這具有相當大的改革難度，或許要經歷一個比較長的歷史階段。相應的，長效機制也無法畢其功於一役，機制的構建、調整到充分發揮作用將是一個長期的過程。