中國宏泰發展：低配版華夏幸福，港股京津冀產業園龍頭
作者：格隆匯·田品
愚人節這個魔幻現實主義的千年大計新特區的節奏帶的飛起，各路炒房團披星戴月，組織強勢封盤，房地產在國人內心不敗的烙印實在是太深，擋都擋不住，
按照這些年的中國特色社會主義市場經濟的特徵，一般有黨性的企業前景都不會差，除了華夏幸福之外，
中國宏泰發展（6166.HK）始創於1995年6月，是大型產業市鎮專案規劃、開發及運營服務供應商中的先行者之一，于2005年轉型為新型城鎮化建設的先行者，長期致力於京津冀一體化和「兩橫三縱城市化」戰略佈局範圍內的大型產業市鎮項目開發，截至2016Q4，為九個不同主題的產業市鎮專案提供規劃、開發及╱或營運服務。
做產業園開發的，那必然是極有黨性的，
有黨性，有節奏，接下來還是需要細細看看公司的專案成色：
一、河北地主
根據最新的2016Q4財報，公司目前正在服務九個不同主題的產業市鎮專案，包括：
位於河北省廊坊市的：1）龍河高新區；2）龍河商務休閒度假基地；3）廣陽科技孵化園；
位於河北省張家口市的：1）張家口市新區宏泰產業園；2）張家口市現代產業園區；
位於河北省石家莊市的：1）石家莊通用航空產業市鎮園區；2）石家莊槁城宏泰產業市鎮園區；
位於安徽省滁州市的：1）滁州示範園區；
位於湖北省鄂州市的：1）宏泰鄂州產業園；
先來欣賞欣賞這九個產業園的全貌：
九個項目中，廊坊的龍河高新區正處於快速開發的收成階段，其餘八個專案處於規劃及開發初期，隨著公司在產業園開發經驗的豐富，在與地方ZF簽署的合作協定條款上持續的改良及優化，
咱們再來看看公司開發的最久，區位最好，合作深度最深（按比例收取土地出讓金及企業所得說）的產業園區：河北省廊坊市的龍河高新區，去年恒大怒炒廊坊發展（600149.SH）讓全國股民都再次認識了這個低調的城市，龍河高新區創建於2005年11月，是廊坊市城市建設“十大工程 ”之一，目標是再造一個“新廊坊”，是“國家火炬計畫廊坊資訊產業基地”、“省級迴圈經濟產業示範園區”、“省級高新技術產業示範區”、“永定電子資訊產業基地”重要組成部分和首批“省級產業聚集區”，經過多年的發展，2016Q4龍河高新地方ZF之累計出讓土地497.45萬平方米（占可出讓土地25.5%）累計引進投資項目超過200個，總投資額超過人民幣700億元，2016年全年，公司在龍河新區的收入情況如下：
作為公司的發家項目，在龍河新區上，作為運營方，公司的收入幾乎就和ZF部門一樣了：土地出讓金+企業所得稅...是最直接受益於地價的上漲的，試想，炒地皮的時候，吃瓜群眾在炒房地產公司的土地儲備，但是中國宏泰發展是土地出讓方，這種才是爸爸級的強勢業務好麼...看看廊坊這個區位，這裡又不封盤，半小時進京（北京）下衛（天津），一小時上天入海，這麼強勢的區位，整個區塊被雄安新區這麼一搞，被雄安強行趕出來的小夥伴還能去哪？
運氣爆表的是，2016年由於京津冀協同發展大戰略導致廊坊市規劃調整從而使得當地ZF推遲土地出讓計畫而減少龍河高新區的土地出讓面積，這波地囤得漂亮...龍河新區規劃的土地儲備為2800萬平方米，已經出讓497.45萬平方米，剩下的2302.55萬平方米（住宅、工業用地均有），這個量級的貨能賣多少錢？即使全部按照最少的工業用地400元/平方米的下限來算，這裡都90多億了（需要很多年兌現，且受ZF規劃進度及土地性質比例影響）...
從歷史來看，每任領導人都留下圈了塊地，北京、深圳、上海、曹妃甸、雄安新區，從路徑來看，從帝都出發，環繞整個東南沿海，盤活了珠三角，長三角，最後又回到了長征開始的地方，從大區塊來看，近兩人領導都指向了京津冀，未來的政策走勢還不確定，但確定的是，不論怎麼折騰，將來走勢如何，往京津冀區塊投入大量資源是必然的，因此，即使在政策不確定性的背景下，定性上來看，作為京津冀地區的重要產業園運營公司，中國宏泰發展的發展趨勢是必然向好的。
看過產業園開發公司的投資者都知道，產業園開發是比商業地產更恐怖的資金黑洞，一般混得好的就是即懂政策，又有超強融資能力的雙修大神，有地了還得有錢才搞的動，必須高度重視公司的資本運作能力。
二、資本運作
公司在2014年8月IPO，以招股價區間的中下限3.1元定價，淨籌資9.27億，引入了華融做基石認購3000萬美金，隨後就伴隨著IPO前的投資者建銀的陸續減持及大股東的持續增持，大股東持股比例逐步上升至2016Q2的72.21%，在今天爆發之前股價一直維持在3元這個區間。
期間就穿插的各種花式融資，2015年12月向東方資管融過一次資，三年期，5000萬年息12%的美金票據，還有5000萬6%年息的美金可轉換債券（轉股價3.1元/股，溢價10.32%），依然是3元左右的價格中樞，整體來看，3元左右的價格中樞是此前大股東和機構都可接受的平衡點。
在2016年3月，公司做了筆非常有趣的交易，大股東與天海投資簽訂股權轉讓協議，轉讓1.63億股，占公司已發行股本約9.99%，兩年鎖定期，代價為每股2.88港元，涉資約4.71億元，兩年鎖定期到期後，減持3272萬股以上的需書面通知大股東，同時大股東有出售股權的優先回購權，公告中同時披露天海投資和順豐機場投資（順豐速運）是關聯公司。
在大股東出手股權的同時，公司旗下的公司司廊坊宏泰與順豐機場投資成立合資公司，廊坊宏泰須自合營公司註冊成立日期起一個月內悉數支付其注資總額，而廊坊宏泰或其指定關聯公司須向順豐機場投資提供人民幣0.4億的貸款，以便順豐機場投資可以該筆貸款悉數支付其注資總額。同時在承諾在於成交日起一年內向合營公司提供股東貸款不少於人民幣1億元，並於成交日起兩年內向合營公司提供股東貸款合共人民幣2億元。
合營公司將從事鄂州空港城（公司旗下的一個產業園）的貨運物流中心及高端配套產業基地的規劃設計、發展及建設。這筆交易有趣的地方在於，順豐與上市公司合作的是一個專案公司，但是專案公司的出資全部由上市公司負擔，同時順豐卻花重金拿了上市公司的股權，還自願鎖定兩年，這裡就有幾種可能：1）順豐通過合作發現公司價值，直接拿母公司股權，看不上項目公司那點小打小鬧；2）明股實債，大股東通過出讓股權進行融資，有鎖定期+回售權，再由上市公司出資進行專案公司開發，如果專案成功了，順豐就還款拿下專案公司權益+持有母公司權益，如果項目失敗了，就退出上市公司股權，項目公司直接破產重組，隔離風險...不管真相如何，事實就是，公司和順豐建立了深層次的綁定關係，退一萬步講，按明股實債來看，將來順豐退出價格怎麼可能會低於2.88港元？
公司的資本運作能力無容置疑！
2017年3月31日，中國宏泰發展發佈2016年業績，從去年只有一個園區到今年有四個園區獲得收入貢獻，2016年，公司實現收益19.65億元人民幣，同比增長38.0%，淨利潤6.69億元，同比增長30.1%，基本每股收益0.41元，擬每股派現0.12元。按照今日暴漲11.46%後的估值僅為7.7倍，股息率3.4%，這種估值，下有保底，上有京津冀看漲期權，夫複何求，最新市值實57億港幣，適逢大時代，你覺得大股東難道沒有點小心思搞搞事，維持住50億以上的估值，刷個深港通資質，迎接解放軍麼?
結語：
2017年1月11日，上市公司發了個自願公告，強行安利一波：
這個喜悅之情溢於言表，但是劇情的轉折來得太快了，心疼IR兩秒鐘，估摸著2016年的年報要推倒重來了，心疼ZF官員30秒，這個2030版規劃要重來咋整...不過這種都是幸福的煩惱，這個量級的煙花，可遇不可求。
彩蛋，公司董事長是個有黨性有文化的好同志，2015正式年報的開篇實這樣的：
親愛的各位股東：
往日金戈鐵馬，今日英姿勃發，踏平坎坷羈絆，一路朝歌彩霞。
你說2016年的開篇用個什麼安利好呢？
區位最好，合作深度最深（按比例收取土地出讓金及企業所得說）的產業園區：河北省廊坊市的龍河高新區，去年恒大怒炒廊坊發展（600149.SH）讓全國股民都再次認識了這個低調的城市，龍河高新區創建於2005年11月，是廊坊市城市建設“十大工程 ”之一，目標是再造一個“新廊坊”，是“國家火炬計畫廊坊資訊產業基地”、“省級迴圈經濟產業示範園區”、“省級高新技術產業示範區”、“永定電子資訊產業基地”重要組成部分和首批“省級產業聚集區”，經過多年的發展，2016Q4龍河高新地方ZF之累計出讓土地497.45萬平方米（占可出讓土地25.5%）累計引進投資項目超過200個，總投資額超過人民幣700億元，2016年全年，公司在龍河新區的收入情況如下：作為公司的發家項目，在龍河新區上，作為運營方，公司的收入幾乎就和ZF部門一樣了：土地出讓金+企業所得稅...是最直接受益於地價的上漲的，試想，炒地皮的時候，吃瓜群眾在炒房地產公司的土地儲備，但是中國宏泰發展是土地出讓方，這種才是爸爸級的強勢業務好麼...看看廊坊這個區位，這裡又不封盤，半小時進京（北京）下衛（天津），一小時上天入海，這麼強勢的區位，整個區塊被雄安新區這麼一搞，被雄安強行趕出來的小夥伴還能去哪？
運氣爆表的是，2016年由於京津冀協同發展大戰略導致廊坊市規劃調整從而使得當地ZF推遲土地出讓計畫而減少龍河高新區的土地出讓面積，這波地囤得漂亮...龍河新區規劃的土地儲備為2800萬平方米，已經出讓497.45萬平方米，剩下的2302.55萬平方米（住宅、工業用地均有），這個量級的貨能賣多少錢？即使全部按照最少的工業用地400元/平方米的下限來算，這裡都90多億了（需要很多年兌現，且受ZF規劃進度及土地性質比例影響）...
從歷史來看，每任領導人都留下圈了塊地，北京、深圳、上海、曹妃甸、雄安新區，從路徑來看，從帝都出發，環繞整個東南沿海，盤活了珠三角，長三角，最後又回到了長征開始的地方，從大區塊來看，近兩人領導都指向了京津冀，未來的政策走勢還不確定，但確定的是，不論怎麼折騰，將來走勢如何，往京津冀區塊投入大量資源是必然的，因此，即使在政策不確定性的背景下，定性上來看，作為京津冀地區的重要產業園運營公司，中國宏泰發展的發展趨勢是必然向好的。
看過產業園開發公司的投資者都知道，產業園開發是比商業地產更恐怖的資金黑洞，一般混得好的就是即懂政策，又有超強融資能力的雙修大神，有地了還得有錢才搞的動，必須高度重視公司的資本運作能力。
二、資本運作
公司在2014年8月IPO，以招股價區間的中下限3.1元定價，淨籌資9.27億，引入了華融做基石認購3000萬美金，隨後就伴隨著IPO前的投資者建銀的陸續減持及大股東的持續增持，大股東持股比例逐步上升至2016Q2的72.21%，在今天爆發之前股價一直維持在3元這個區間。
期間就穿插的各種花式融資，2015年12月向東方資管融過一次資，三年期，5000萬年息12%的美金票據，還有5000萬6%年息的美金可轉換債券（轉股價3.1元/股，溢價10.32%），依然是3元左右的價格中樞，整體來看，3元左右的價格中樞是此前大股東和機構都可接受的平衡點。
在2016年3月，公司做了筆非常有趣的交易，大股東與天海投資簽訂股權轉讓協議，轉讓1.63億股，占公司已發行股本約9.99%，兩年鎖定期，代價為每股2.88港元，涉資約4.71億元，兩年鎖定期到期後，減持3272萬股以上的需書面通知大股東，同時大股東有出售股權的優先回購權，公告中同時披露天海投資和順豐機場投資（順豐速運）是關聯公司。
在大股東出手股權的同時，公司旗下的公司司廊坊宏泰與順豐機場投資成立合資公司，廊坊宏泰須自合營公司註冊成立日期起一個月內悉數支付其注資總額，而廊坊宏泰或其指定關聯公司須向順豐機場投資提供人民幣0.4億的貸款，以便順豐機場投資可以該筆貸款悉數支付其注資總額。同時在承諾在於成交日起一年內向合營公司提供股東貸款不少於人民幣1億元，並於成交日起兩年內向合營公司提供股東貸款合共人民幣2億元。
合營公司將從事鄂州空港城（公司旗下的一個產業園）的貨運物流中心及高端配套產業基地的規劃設計、發展及建設。這筆交易有趣的地方在於，順豐與上市公司合作的是一個專案公司，但是專案公司的出資全部由上市公司負擔，同時順豐卻花重金拿了上市公司的股權，還自願鎖定兩年，這裡就有幾種可能：1）順豐通過合作發現公司價值，直接拿母公司股權，看不上項目公司那點小打小鬧；2）明股實債，大股東通過出讓股權進行融資，有鎖定期+回售權，再由上市公司出資進行專案公司開發，如果專案成功了，順豐就還款拿下專案公司權益+持有母公司權益，如果項目失敗了，就退出上市公司股權，項目公司直接破產重組，隔離風險...不管真相如何，事實就是，公司和順豐建立了深層次的綁定關係，退一萬步講，按明股實債來看，將來順豐退出價格怎麼可能會低於2.88港元？
公司的資本運作能力無容置疑！
2017年3月31日，中國宏泰發展發佈2016年業績，從去年只有一個園區到今年有四個園區獲得收入貢獻，2016年，公司實現收益19.65億元人民幣，同比增長38.0%，淨利潤6.69億元，同比增長30.1%，基本每股收益0.41元，擬每股派現0.12元。按照今日暴漲11.46%後的估值僅為7.7倍，股息率3.4%，這種估值，下有保底，上有京津冀看漲期權，夫複何求，最新市值實57億港幣，適逢大時代，你覺得大股東難道沒有點小心思搞搞事，維持住50億以上的估值，刷個深港通資質，迎接解放軍麼?
結語：
2017年1月11日，上市公司發了個自願公告，強行安利一波：
這個喜悅之情溢於言表，但是劇情的轉折來得太快了，心疼IR兩秒鐘，估摸著2016年的年報要推倒重來了，心疼ZF官員30秒，這個2030版規劃要重來咋整...不過這種都是幸福的煩惱，這個量級的煙花，可遇不可求。
彩蛋，公司董事長是個有黨性有文化的好同志，2015正式年報的開篇實這樣的：
親愛的各位股東：
往日金戈鐵馬，今日英姿勃發，踏平坎坷羈絆，一路朝歌彩霞。
你說2016年的開篇用個什麼安利好呢？