澳大利亞2017年第三季度房產貸款情況及銀行部分優惠政策
根據澳大利亞審慎監管局（APRA）公佈的最新住房貸款資料，
9月份澳洲住房貸款批准量下降了2.3%，為兩年來最大跌幅。
但是首次置業者貸款數量呈現加速增長的態勢，9月份首次置業者貸款占新增房貸總額的17.4%，
為2012年11月以來的最高水準。
這或許和新州和維州自7月1日起全面實施首次置業者印花稅減免措施有關。
9月份，自住型房貸增長0.5%，達到1.03萬億澳元，
遠遠高出同期投資型房貸水準和當月抵押貸款總額增長率（0.3%）。
換而言之，住房市場余溫未散，
進而推高自住型貸款總額明顯上升。
澳洲房產從業人員將的第三季度稱之為“春季房產熱潮”，也就是說每年這個時期，買賣房產的人數就會增加，那9月份正是這個時期的拐點，尤其是在春季購房熱潮來臨之際，各大銀行紛紛推出優惠政策吸引新的客戶。
一
各大銀行推出優惠政策
APRA出臺限貸新規旨在“短期”遏制房市投機行為，但是此舉卻將給整個房地產市場競爭帶來長期的影響。
隨著澳大利亞春季銷售旺季的來臨，主要銀行紛紛通過下調利率、降低收費或其他信用卡和保險等打包服務來吸引客戶，特別是是首次置業者和轉貸客戶，以擴大市場份額。
澳新銀行（ANZ）
澳新銀行（ANZ Banking Group）近期宣佈再次下調旗下主要自住本息同還房貸利率，累積下調幅度高達56個基點，整體利率不及4%。據瞭解，ANZ宣佈下調的事旗下一款稱之為“Simplicity PLUS”的房貸產品。符合條件的借款人可獲得低至3.99%的利率，折扣力度較最初定價高達56個基點。適用客戶為自住型、本息同還、授信額度不小於5萬澳元的客戶。
西太銀行（Westpac）
西太銀行（Westpac）大舉向首次置業者和投資者提供兩年利率折扣高達115個基點的貸款產品。該銀行旗下墨爾本銀行、南澳銀行和聖喬治銀行也將住宅投資者和自住業主還本付息貸款的2年期固定利率削減了2-20個基點。
最新一輪減息包括，Flexi First Option房貸產品的前兩年先期利率折扣從71個基點提高到84個基點。整體利率將為3.75%。等到兩年期限結束，利率將回到該產品的基本利率，目前為4.59%。投資型房貸的前兩年利率折扣從96個基點上調到115個基點。整體利率將為3.99%。兩年期限結束後，將恢復到基本利率，目前為5.14%。與此同時，西太銀行還取消了這兩款產品的600澳元開戶費。這些利率適用于新客戶，不適用於內部轉貸或海外買家。
墨爾本銀行、南澳銀行和聖喬治銀行將兩年期固定利率投資性還本付息貸款的利率削減了20個基點，至4.14%。自住房本息連還貸款的利率減少2個基點，至3.78%。
麥格理銀行（Macquarie）
麥格理銀行宣佈推出本息同還浮動貸款利率低至3.69%的產品，該產品提供了一些保留功能，例如受歡迎的抵銷帳戶（offset account），年費從398澳元減至248澳元，信用卡利率低至5.9%。此外，麥格理免除了Black、Platinum和Rate Saver信用卡的年費。
二
第三季度貸款市場報告
投資型房貸較峰值時期出現下滑，而自住型房貸卻呈快速上漲趨勢。
據統計，澳大利亞2017年8月的房貸總額為339億澳元。環比增長2.1%，同比增長8.0%。投資房貸為126億澳元，而自住房貸則為213億澳元。自住房貸環比增長0.9%，同比增長8.9%。投資房貸環比增長4.3%，同比增長6.5%。
監管機構限貸新規雖對投資者購房需求構成制約，但首次置業者印花稅等優惠卻對自住者購房需求起到了促進作用。
自住型住房貸款連續四個月出現增長。
2017年8月，新增自住型住房貸款總額為213億澳元包括：住房建設貸款21億澳元、新房買賣貸款12億澳元，現有住房轉貸6億澳元，二手房買賣貸款119億澳元。除轉貸業務外，所有自住型住房貸款均同比出現上升。
與去年同期相比，住房建設貸款增長13.5%，新房買賣貸款增長22.4%，二手房買賣貸款增長17.9%，而現有住房轉貸則下滑8.1%。
2017年8月份投資型住房貸款雖低於峰值水準，但仍出現增長。
2017年8月份，澳大利亞新增投資住房貸款126億澳元，低於2017年三月的峰值水準。其中包括住房建設貸款11億澳元，二手房貸款116億澳元。
住房建設貸款和二手房貸款環比分別增長7.0%和4.0%，同比則分別增長25.8%和5.1%。
受監管機構限貸政策和投資型房貸利率上調影響，投資型房貸增速呈持續放緩態勢。
截至2017年8月，投資型住房貸款較歷史峰值水準下滑13.7%。
“
近幾年，新州和維州的投資型房貸水準持續上漲，其中新州投資型房貸水準較維州要高。隨著投資型房貸利率上調，監管機構逐步收緊信貸政策，這些投資活躍的地區或將受到較大的衝擊。
”
首次置業者住房貸款數量為自2009年12月以來的最高水準。
據統計，2017年8月首次置業者自住型房貸為10,277筆。
2017年8月首次置業者住房貸款數量為2009年12月以來的最高水準，占自住房貸總量的17.2%，為2013年7月以來的最高比例。
2017年8月首次置業者住房貸款數量實際上較長期平均水準高出14%。
2017年8月首次置業者住房貸款數量出現激增主要受以下因素推動，即新州和維州自2017年7月1日起全面實施印花稅減免優惠政策。
“
2017年6月至2017年8月期間，新州和維州的首次置業者房貸數量分別大幅增長了59%和34%。
”
過去一年，平均自住房貸規模僅小幅上升。
2017年6月，新增自住房貸規模平均為369,600澳元。
過去三個月內，自住房貸平均規模雖環比下滑，但同比仍上漲1.8%。
儘管自住房貸規模同比上升，但較2015年11月的峰值水準下滑3.4%。
目前，澳大利亞統計局（ABS）尚未公佈有關投資房貸的此類資料。
儘管選擇可變利率的自住房貸借款人佔據多數，但是選擇固定利率房貸的借款人呈上升趨勢。
2017年8月，固定利率房貸占房貸總量的19.0%，為2013年4月以來的最高比例。
這一比例的歷史最高點為2008年3月的25%。
“
整體而言，浮動利率貸款明顯是澳大利亞自住房貸借款人的首選。近期固定利率房貸數量出現明顯上升，反應了利率前景的不確定性。
”
只付息房貸增速明顯放緩
根據澳大利亞審慎監管局（APRA）公佈的資料，2017年第二季度新增只付息貸款為300.83億澳元，為2016年第一季度以來的最低水準，同比下降16.7%。
同期，只付息貸款占新增貸款總額的比例為30.5%，較2017年第一季度的36.2%出現下滑，但是較2015年第二季度45.6%的峰值水準明顯下降。
“
鑒於APRA規定新增只付息貸款不得超過貸款總額的30%，因此，只付息貸款占貸款總額的比例有望進一步下降。受APRA的限貸新規影響，一方面獲得只付息貸款的難度增長，另一方面，只付息貸款的利率也出現了數次上調。
”
截至2017年6月的一年內，平均未償貸款餘額增長了4%。
2017年第二季度，平均未償貸款餘額為262,200澳元，同比增長4.0%。只付息貸款平均未償餘額為349,100澳元，同比增長4.1%。對沖帳戶貸款平均未償餘額為315,700澳元，同比增長2.5%。反向抵押貸款（reverse mortgage ）平均未償餘額為101,100澳元，同比增長3.8%。簡易房貸（low-doc loans）平均未償餘額為195,100澳元，同比增長2.1%。其他非標準房貸的平均未償餘額為186,000澳元，同比下滑43.1%。
儘管未償貸款餘額同比出現上升，但仍遠低於目前的住房總價。因此，借款人仍持有抵押房產的明顯權益。
按揭率（LVR）高於90%的貸款數量為2011年三月以來的最低水準。
根據APRA提供的資料，2017年第二季度新增房貸總額為986.86億澳元。按揭率未超過60%的貸款為250.91億澳元，占新增貸款總額的25.4%。按揭率介於60-80%的貸款為526.33億澳元，占新增貸款總額的53.3%。就按揭率未滿80%的貸款占貸款總額的比例而言，既往歷史高點為78.8%。
2017年第二季度，按揭率介於80-90%的貸款為141.31億澳元。按揭率超過90%的貸款數量為68.31億澳元，為2011年3月以來的最低水準。既往歷史低點為6.9%。
“
”
住房貸款增速放緩
根據澳儲行（RBA）提供的資料，2017年8月未償貸款總額為1.692萬億澳元，過去十年近乎翻倍。
2017年8月，住房貸款增長0.5%，其中投資房貸增長0.4%，低於自住房貸增長率（0.5%）。
住房貸款月度資料表明，近期澳大利亞住房信貸增長持續放緩，但是8月份卻錄得增長。
截至2017年8月的12個月內，住房貸款增長6.6%。其中自住房貸增長6.3%而投資房貸則增長7.3%。
在房貸增長率出現放緩的同時，投資型貸款利率出現上調，同期近幾個月的房價增長率也出現相應放緩。
END
縱觀整個第三季度貸款市場可以發現，澳洲審慎監管局（APRA）年初實施的相關限制政策已經初見成效。然而，由於澳洲家庭負債高企，一些借款人並未充分考慮利率上調所帶來的影響，並錯誤的認為未來工資增長或將幫助緩解償貸壓力，APRA主席Wayne Byres在向參議院委員會彙報時指出，希望各大銀行採取謹慎態度。
澳洲財長莫里森（Scott Morrison）也表示，希望澳洲各大銀行採用更加嚴格的全面信貸報告體系（Comprehensive Credit Reporting，簡稱：CCR），從而優化貸款體系，以及銀行業的競爭現狀。
墨爾本銀行、南澳銀行和聖喬治銀行將兩年期固定利率投資性還本付息貸款的利率削減了20個基點，至4.14%。自住房本息連還貸款的利率減少2個基點，至3.78%。
麥格理銀行（Macquarie）
麥格理銀行宣佈推出本息同還浮動貸款利率低至3.69%的產品，該產品提供了一些保留功能，例如受歡迎的抵銷帳戶（offset account），年費從398澳元減至248澳元，信用卡利率低至5.9%。此外，麥格理免除了Black、Platinum和Rate Saver信用卡的年費。
二
第三季度貸款市場報告
投資型房貸較峰值時期出現下滑，而自住型房貸卻呈快速上漲趨勢。
據統計，澳大利亞2017年8月的房貸總額為339億澳元。環比增長2.1%，同比增長8.0%。投資房貸為126億澳元，而自住房貸則為213億澳元。自住房貸環比增長0.9%，同比增長8.9%。投資房貸環比增長4.3%，同比增長6.5%。
監管機構限貸新規雖對投資者購房需求構成制約，但首次置業者印花稅等優惠卻對自住者購房需求起到了促進作用。
自住型住房貸款連續四個月出現增長。
2017年8月，新增自住型住房貸款總額為213億澳元包括：住房建設貸款21億澳元、新房買賣貸款12億澳元，現有住房轉貸6億澳元，二手房買賣貸款119億澳元。除轉貸業務外，所有自住型住房貸款均同比出現上升。
與去年同期相比，住房建設貸款增長13.5%，新房買賣貸款增長22.4%，二手房買賣貸款增長17.9%，而現有住房轉貸則下滑8.1%。
2017年8月份投資型住房貸款雖低於峰值水準，但仍出現增長。
2017年8月份，澳大利亞新增投資住房貸款126億澳元，低於2017年三月的峰值水準。其中包括住房建設貸款11億澳元，二手房貸款116億澳元。
住房建設貸款和二手房貸款環比分別增長7.0%和4.0%，同比則分別增長25.8%和5.1%。
受監管機構限貸政策和投資型房貸利率上調影響，投資型房貸增速呈持續放緩態勢。
截至2017年8月，投資型住房貸款較歷史峰值水準下滑13.7%。
“
近幾年，新州和維州的投資型房貸水準持續上漲，其中新州投資型房貸水準較維州要高。隨著投資型房貸利率上調，監管機構逐步收緊信貸政策，這些投資活躍的地區或將受到較大的衝擊。
”
首次置業者住房貸款數量為自2009年12月以來的最高水準。
據統計，2017年8月首次置業者自住型房貸為10,277筆。
2017年8月首次置業者住房貸款數量為2009年12月以來的最高水準，占自住房貸總量的17.2%，為2013年7月以來的最高比例。
2017年8月首次置業者住房貸款數量實際上較長期平均水準高出14%。
2017年8月首次置業者住房貸款數量出現激增主要受以下因素推動，即新州和維州自2017年7月1日起全面實施印花稅減免優惠政策。
“
2017年6月至2017年8月期間，新州和維州的首次置業者房貸數量分別大幅增長了59%和34%。
”
過去一年，平均自住房貸規模僅小幅上升。
2017年6月，新增自住房貸規模平均為369,600澳元。
過去三個月內，自住房貸平均規模雖環比下滑，但同比仍上漲1.8%。
儘管自住房貸規模同比上升，但較2015年11月的峰值水準下滑3.4%。
目前，澳大利亞統計局（ABS）尚未公佈有關投資房貸的此類資料。
儘管選擇可變利率的自住房貸借款人佔據多數，但是選擇固定利率房貸的借款人呈上升趨勢。
2017年8月，固定利率房貸占房貸總量的19.0%，為2013年4月以來的最高比例。
這一比例的歷史最高點為2008年3月的25%。
“
整體而言，浮動利率貸款明顯是澳大利亞自住房貸借款人的首選。近期固定利率房貸數量出現明顯上升，反應了利率前景的不確定性。
”
只付息房貸增速明顯放緩
根據澳大利亞審慎監管局（APRA）公佈的資料，2017年第二季度新增只付息貸款為300.83億澳元，為2016年第一季度以來的最低水準，同比下降16.7%。
同期，只付息貸款占新增貸款總額的比例為30.5%，較2017年第一季度的36.2%出現下滑，但是較2015年第二季度45.6%的峰值水準明顯下降。
“
鑒於APRA規定新增只付息貸款不得超過貸款總額的30%，因此，只付息貸款占貸款總額的比例有望進一步下降。受APRA的限貸新規影響，一方面獲得只付息貸款的難度增長，另一方面，只付息貸款的利率也出現了數次上調。
”
截至2017年6月的一年內，平均未償貸款餘額增長了4%。
2017年第二季度，平均未償貸款餘額為262,200澳元，同比增長4.0%。只付息貸款平均未償餘額為349,100澳元，同比增長4.1%。對沖帳戶貸款平均未償餘額為315,700澳元，同比增長2.5%。反向抵押貸款（reverse mortgage ）平均未償餘額為101,100澳元，同比增長3.8%。簡易房貸（low-doc loans）平均未償餘額為195,100澳元，同比增長2.1%。其他非標準房貸的平均未償餘額為186,000澳元，同比下滑43.1%。
儘管未償貸款餘額同比出現上升，但仍遠低於目前的住房總價。因此，借款人仍持有抵押房產的明顯權益。
按揭率（LVR）高於90%的貸款數量為2011年三月以來的最低水準。
根據APRA提供的資料，2017年第二季度新增房貸總額為986.86億澳元。按揭率未超過60%的貸款為250.91億澳元，占新增貸款總額的25.4%。按揭率介於60-80%的貸款為526.33億澳元，占新增貸款總額的53.3%。就按揭率未滿80%的貸款占貸款總額的比例而言，既往歷史高點為78.8%。
2017年第二季度，按揭率介於80-90%的貸款為141.31億澳元。按揭率超過90%的貸款數量為68.31億澳元，為2011年3月以來的最低水準。既往歷史低點為6.9%。
“
”
住房貸款增速放緩
根據澳儲行（RBA）提供的資料，2017年8月未償貸款總額為1.692萬億澳元，過去十年近乎翻倍。
2017年8月，住房貸款增長0.5%，其中投資房貸增長0.4%，低於自住房貸增長率（0.5%）。
住房貸款月度資料表明，近期澳大利亞住房信貸增長持續放緩，但是8月份卻錄得增長。
截至2017年8月的12個月內，住房貸款增長6.6%。其中自住房貸增長6.3%而投資房貸則增長7.3%。
在房貸增長率出現放緩的同時，投資型貸款利率出現上調，同期近幾個月的房價增長率也出現相應放緩。
END
縱觀整個第三季度貸款市場可以發現，澳洲審慎監管局（APRA）年初實施的相關限制政策已經初見成效。然而，由於澳洲家庭負債高企，一些借款人並未充分考慮利率上調所帶來的影響，並錯誤的認為未來工資增長或將幫助緩解償貸壓力，APRA主席Wayne Byres在向參議院委員會彙報時指出，希望各大銀行採取謹慎態度。
澳洲財長莫里森（Scott Morrison）也表示，希望澳洲各大銀行採用更加嚴格的全面信貸報告體系（Comprehensive Credit Reporting，簡稱：CCR），從而優化貸款體系，以及銀行業的競爭現狀。