業主委員會如何成立你知道多少
西寧晚報 記者 張國靜
隨著經濟水準不斷提升，人們對居住環境和物業服務的追求越來越高，隨之而來的矛盾糾紛也越來越多。業主委員會作為業主大會的執行機構，是聯繫業主和企業的橋樑紐帶，是業主監督物業服務企業按約履職的代言人，是監督業主履行業主公約的責任人，業主委員會作用發揮的好壞直接關係著一個社區的和諧穩定。
產生
（一）成立條件
物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設專案，
（二）提出申請
由建設單位或業主（經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主聯名）向物業所在地的街道辦事處（鎮）提出申請。符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮）在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，
（三）產生籌備組
籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鎮）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業主代表應當不少於50%。籌備組組長由街道辦事處（鎮）代表擔任，業主代表由街道辦事處（鎮）或居民委員會組織業主推薦，街道辦事處（鎮）對業主代表的身份進行核實，並進行公示。
（四）召開籌備組會議
籌備組會議由籌備組組長召集，
籌備組要做好以下工作：
1.確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
2.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
3.草擬管理規約、業主大會議事規則；
4.依法確定首次業主大會會議表決規則；
5.制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
6.制定業主委員會選舉辦法；
7.完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
街道辦事處（鎮）和區、縣行業主管部門對前款內容把關審核後，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告並徵求業主意見。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
（五）產生業主委員會候選人
業主委員會委員為5人至11人，業主委員會委員候選人為9人至15人。業主委員會委員選舉可採用差額選舉方式。
業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦（20人以上）或業主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規定候選人人數的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。
街道辦事處（鎮）應當對業主委員會候選人進行資格審查。業主委員會候選人產生後，應當在首屆業主大會召開前15日將候選人名單在物業管理區域顯著位置公示。
（六）召開首屆業主大會
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
業主大會會議採用集體討論形式的，按照下列程式進行：
1.籌備組組織會議簽到並核實到會業主身份，發放選票（表決票）；
2.表決《管理規約》《業主大會議事規則》等；
3.選舉業主委員會委員；
4.回收選票；
5.現場公開計票；
6.現場公佈業主大會會議結果；
7.物業區域公告業主大會會議結果；
業主大會會議採用書面徵求意見形式的，按照下列程式進行：
1.發放選票（表決票）。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。
2.組織投票。投票採用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。
3.組織計票。投票結束後，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票；計票結束後，計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。
4.公告業主大會會議結果。業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告，公告時間不得少於7日。業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
（七）業主委員會備案
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持相關資料到社區所在地的區、縣街道辦事處（鎮）辦理備案手續。
業主委員會辦理備案手續後，可持備案通知向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
換屆
業主委員會換屆程式
（一）業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鎮）組織召開業主大會會議進行換屆選舉，其程式應參照首屆業主大會和業主委員成立程式。
（二）業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
解聘和選聘
解聘和選聘（續聘）物業服務企業程式
（一）基本條件
物業管理區域全部交付使用；業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。
（二）啟動條件
業主委員會會議提議或者經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議。
（三）聽取意見
1.業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議；並告知街道辦事處（鎮），聽取街道辦事處（鎮）的建議。
2.對解聘原物業服務企業的，應組織徵求業主意見，經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主同意後再召開業主大會。
（四）召開業主委員會會議
1.根據業主意見情況，對是否召開業主大會選聘和解聘（續聘）物業服務企業進行表決；
2.確定選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案；
3.將業主委員會決定【選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案、業主大會召開時間等內容】在物業管理區域內公告。業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，應當有參會委員的簽字確認。區、縣行業主管部門和街道辦事處（鎮）應當參加業主委員會會議並給予指導。
（五）召開業主大會
其程式與成立首屆業主大會相同；必要時可邀請公證機構現場公證。業主大會應當以書面形式將選聘和續聘物業服務企業結果和物業企業的服務承諾、服務內容、收費標準等內容在物業管理區域內公告，公告時間不得少於7日。業主委員會應在公告結束之日5日內與業主大會選聘或續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
（六）其他有關要求
1.業主和業主大會應當從保持專案管理的連續性和長遠利益出發，慎用解聘權，保證物業項目的正常秩序。
2.物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在合同終止前3個月內做好上述工作。
3.業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定後3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業。
4.聘用新物業服務企業的，由街道辦事處（鄉、鎮）、區、縣（市）房產局和公安部門協助組織資料、場地移交。
其他
（一）業主的認定
1.依法登記取得建築物專有部分所有權的人（即在登記簿上記載的名字）；
2.基於房屋買賣等民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業主；
3.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等發生效力，導致物權設立、變更、轉讓而取得物權的人；
4.因依法繼承或者受遺贈發生效力取得物權的人。
（二）業主大會參加人數及表決效力人數規定
1.業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；
2.業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；
決定其他事項的（包括選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、選聘和解聘物業服務企業等）應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
（三）公示位置的認定
在物業管理區域公示位置包括社區主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。
業主委員會委員為5人至11人，業主委員會委員候選人為9人至15人。業主委員會委員選舉可採用差額選舉方式。
業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦（20人以上）或業主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規定候選人人數的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。
街道辦事處（鎮）應當對業主委員會候選人進行資格審查。業主委員會候選人產生後，應當在首屆業主大會召開前15日將候選人名單在物業管理區域顯著位置公示。
（六）召開首屆業主大會
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
業主大會會議採用集體討論形式的，按照下列程式進行：
1.籌備組組織會議簽到並核實到會業主身份，發放選票（表決票）；
2.表決《管理規約》《業主大會議事規則》等；
3.選舉業主委員會委員；
4.回收選票；
5.現場公開計票；
6.現場公佈業主大會會議結果；
7.物業區域公告業主大會會議結果；
業主大會會議採用書面徵求意見形式的，按照下列程式進行：
1.發放選票（表決票）。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。
2.組織投票。投票採用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。
3.組織計票。投票結束後，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票；計票結束後，計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。
4.公告業主大會會議結果。業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告，公告時間不得少於7日。業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
（七）業主委員會備案
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持相關資料到社區所在地的區、縣街道辦事處（鎮）辦理備案手續。
業主委員會辦理備案手續後，可持備案通知向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
換屆
業主委員會換屆程式
（一）業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鎮）組織召開業主大會會議進行換屆選舉，其程式應參照首屆業主大會和業主委員成立程式。
（二）業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
解聘和選聘
解聘和選聘（續聘）物業服務企業程式
（一）基本條件
物業管理區域全部交付使用；業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。
（二）啟動條件
業主委員會會議提議或者經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議。
（三）聽取意見
1.業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議；並告知街道辦事處（鎮），聽取街道辦事處（鎮）的建議。
2.對解聘原物業服務企業的，應組織徵求業主意見，經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主同意後再召開業主大會。
（四）召開業主委員會會議
1.根據業主意見情況，對是否召開業主大會選聘和解聘（續聘）物業服務企業進行表決；
2.確定選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案；
3.將業主委員會決定【選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案、業主大會召開時間等內容】在物業管理區域內公告。業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，應當有參會委員的簽字確認。區、縣行業主管部門和街道辦事處（鎮）應當參加業主委員會會議並給予指導。
（五）召開業主大會
其程式與成立首屆業主大會相同；必要時可邀請公證機構現場公證。業主大會應當以書面形式將選聘和續聘物業服務企業結果和物業企業的服務承諾、服務內容、收費標準等內容在物業管理區域內公告，公告時間不得少於7日。業主委員會應在公告結束之日5日內與業主大會選聘或續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
（六）其他有關要求
1.業主和業主大會應當從保持專案管理的連續性和長遠利益出發，慎用解聘權，保證物業項目的正常秩序。
2.物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在合同終止前3個月內做好上述工作。
3.業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定後3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業。
4.聘用新物業服務企業的，由街道辦事處（鄉、鎮）、區、縣（市）房產局和公安部門協助組織資料、場地移交。
其他
（一）業主的認定
1.依法登記取得建築物專有部分所有權的人（即在登記簿上記載的名字）；
2.基於房屋買賣等民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業主；
3.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等發生效力，導致物權設立、變更、轉讓而取得物權的人；
4.因依法繼承或者受遺贈發生效力取得物權的人。
（二）業主大會參加人數及表決效力人數規定
1.業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；
2.業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；
決定其他事項的（包括選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、選聘和解聘物業服務企業等）應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
（三）公示位置的認定
在物業管理區域公示位置包括社區主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。