53宗地樓面價8千以上，你還敢猜成都2018年的房價嗎？
2017年11月15日，成都市人民政府辦公廳印發了《成都市房地產業發展五年規劃（2017—2021年）》，根據該規劃，2017年成都擬供應16000畝經營性用地。來自樂居的監控資料顯示，截止11月20日，已經上市了14103畝土地，
在已成交的土地中，有88宗是通過拍賣成交的，平均溢價率約為45%，平均樓面地價為7402元/平米。今天我們研究的重點就是這88宗已經拍賣成交的土地，以及一部分2016年成交的土地。我們挑選了這些土地中樓面地價在8000元/平米以上的地塊，對他們拿地以後的進度進行了跟蹤。
▲2017年已成交的樓面地價8000元/㎡以上的土地
▲2016年所有成交樓面地價8000元/㎡以上的土地
既然地價都這麼高了，那房價會怎樣呢？很多人就吹噓成都的房價要逆天，下面這張圖在朋友圈和各個購房交流群曾經廣泛流傳。
1、成本核算法：樓面地價+建安成本+稅費+行銷費用+利潤=房價
2、現有專案對比：拿之前拿地、開盤的專案來對比
3、同系列產品對比：這個適合品牌開發商，他們有成熟的產品線；比如金茂武侯地塊就是打造全國第25座金茂府，金茂府系列產品在全國可是赫赫有名的。
網傳的成都未來房價地圖
一、成本核算法：樓面地價8000元/㎡，新房至少15000元/㎡土地是房地產市場賴以生存的根本，地價決定著房價，誰都別指望開發商高價買地、低價虧本把房子賣給你。一般來說，房價的組成包括土地成本、建安成本、稅費、行銷費用、利潤等，如果是賣成品房，
房價的組成
▲2016年樓面價8000元/㎡以上的土地的新房房價預估
二、現有專案對比：樓面地價約占房價的36%▲近期市場熱門專案的樓面地價與房價對比
上圖是我們分析了10個近期市場的熱門樓盤後得出的結果，這10個樓盤多是2016年拿的土地，2017年開盤銷售。從中我們可以看出，樓面地價占房價的比例從18%-49%不等，平均占36%左右。其實仔細去單獨分析裝修成本、樓面地價分別占房價的比例，大家會發現融創玖棠府的性價比還是蠻高的。
▲2017年樓面地價TOP10的土地的新房房價預估（截止2017年11月20日）
三、同系列產品對比：示例一：武侯金茂地塊
拿地時間：2017年4月6日
土地面積：162畝
成交樓面地價：17160元/平米
產品系列：金茂府
全國代表項目：北京廣渠金茂府、上海大寧金茂府、無錫金茂府
北京的廣渠金茂府，40.6億的地王項目，2011年兩次開盤，僅用不到2小時的時間，創下35億和15億的銷售額，榮獲北京上半年銷冠，並最終以45.62億奪得年度銷冠。目前二手房參考均價約為12萬元/平米。上海大寧金茂府參考均價11萬元/平米。
▲北京廣渠金茂府效果圖
示例二：中南置地天回鎮地塊
拿地時間：2017年4月6日
土地面積：192畝
成交樓面地價：11080元/平米
產品系列：中南樾府
全國代表項目：杭州中南樾府（29000元/平米），位於杭州余杭區，裝修房，目前余杭區均價11000元/平米。
▲杭州中南樾府效果圖
示例三：北大資源龍泉驛地塊
拿地時間：2017年1月10日
土地面積：158畝
成交樓面地價：6400元/平米
產品系列：北大資源紫境府
紫境系是北大資源的高端TOP系列，專案選址嚴苛，規劃設計、建築設計、景觀設計都是由當前各領域的頂尖設計師操刀，項目推出180-249平米寬景大宅，以三梯兩戶、兩梯兩戶的舒居尺度，多面朝南、多居室、巨幕陽臺、大面開窗等貼心設計細節，為不同家庭提供了靈動多變、通透開闊的高端居住環境，也為成都重塑了高端住宅形象。
▲北大資源紫境府效果圖
▲北大資源紫境府效果圖
示例四：中國鐵建華府地塊
拿地時間：2016年12月29日
土地面積：三宗連襟地約298畝
成交樓面地價：8950元/平米、8950元/平米、8900元/平米
產品系列：成都中國鐵建西派瀾岸、中國鐵建西派城（成都、重慶）
重慶中國鐵建西派城：參考價格約20000元/平米。項目新品天際VILLA系將于12月全新上市，套內面積約215-320㎡，熱銷戶型套內面積約147㎡同步加推，裝修標準約7000-10000元/㎡。
▲重慶中國鐵建西派城效果圖
成都中國鐵建西派瀾岸目前主推一期疊墅房源，主要分佈於18、19、26-29棟，還有30套，戶型建面約245-304㎡，總價約800-1300萬/套，單價約30000-40000元/平米。
▲成都中國鐵建西派瀾岸效果圖
▲近期市場熱門專案的樓面地價與房價對比
上圖是我們分析了10個近期市場的熱門樓盤後得出的結果，這10個樓盤多是2016年拿的土地，2017年開盤銷售。從中我們可以看出，樓面地價占房價的比例從18%-49%不等，平均占36%左右。其實仔細去單獨分析裝修成本、樓面地價分別占房價的比例，大家會發現融創玖棠府的性價比還是蠻高的。
▲2017年樓面地價TOP10的土地的新房房價預估（截止2017年11月20日）
三、同系列產品對比：示例一：武侯金茂地塊
拿地時間：2017年4月6日
土地面積：162畝
成交樓面地價：17160元/平米
產品系列：金茂府
全國代表項目：北京廣渠金茂府、上海大寧金茂府、無錫金茂府
北京的廣渠金茂府，40.6億的地王項目，2011年兩次開盤，僅用不到2小時的時間，創下35億和15億的銷售額，榮獲北京上半年銷冠，並最終以45.62億奪得年度銷冠。目前二手房參考均價約為12萬元/平米。上海大寧金茂府參考均價11萬元/平米。
▲北京廣渠金茂府效果圖
示例二：中南置地天回鎮地塊
拿地時間：2017年4月6日
土地面積：192畝
成交樓面地價：11080元/平米
產品系列：中南樾府
全國代表項目：杭州中南樾府（29000元/平米），位於杭州余杭區，裝修房，目前余杭區均價11000元/平米。
▲杭州中南樾府效果圖
示例三：北大資源龍泉驛地塊
拿地時間：2017年1月10日
土地面積：158畝
成交樓面地價：6400元/平米
產品系列：北大資源紫境府
紫境系是北大資源的高端TOP系列，專案選址嚴苛，規劃設計、建築設計、景觀設計都是由當前各領域的頂尖設計師操刀，項目推出180-249平米寬景大宅，以三梯兩戶、兩梯兩戶的舒居尺度，多面朝南、多居室、巨幕陽臺、大面開窗等貼心設計細節，為不同家庭提供了靈動多變、通透開闊的高端居住環境，也為成都重塑了高端住宅形象。
▲北大資源紫境府效果圖
▲北大資源紫境府效果圖
示例四：中國鐵建華府地塊
拿地時間：2016年12月29日
土地面積：三宗連襟地約298畝
成交樓面地價：8950元/平米、8950元/平米、8900元/平米
產品系列：成都中國鐵建西派瀾岸、中國鐵建西派城（成都、重慶）
重慶中國鐵建西派城：參考價格約20000元/平米。項目新品天際VILLA系將于12月全新上市，套內面積約215-320㎡，熱銷戶型套內面積約147㎡同步加推，裝修標準約7000-10000元/㎡。
▲重慶中國鐵建西派城效果圖
成都中國鐵建西派瀾岸目前主推一期疊墅房源，主要分佈於18、19、26-29棟，還有30套，戶型建面約245-304㎡，總價約800-1300萬/套，單價約30000-40000元/平米。
▲成都中國鐵建西派瀾岸效果圖