關注：頂層漏水誰負責？防水施工找誰承擔費用

分類＼社會
時間＼2017-11-22

案例：江女士居住在某社區某單元的頂層，因年久失修，屋頂漏水日益嚴重，給家庭生活帶來不便。無奈之下，江女士只好同本單元的19位元業主協商進行維修並要求分攤費用。

有18位業主表示同意，只有李某表示拒絕。

理由一，此前大家並沒有簽訂過這方面的協定，更何況漏水只是事關一家的利益，故只能“費用自理”；

理由二，此前沒有享受到頂層帶來的任何利益，以後也放棄有關頂層的任何權利，甚至不會在樓頂進行任何活動，

既不要權利也不承擔任何義務。

那麼，李某的理由成立嗎？

李某的理由不能成立，其必須分擔費用。

一方面，樓頂當屬業主的共有部分。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，

建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，

但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”

與之對應，本案所涉樓頂無疑也應當歸屬該單元全部業主共有，即彼此享有佔有、使用、收益和處分的權利。按照權利義務相一致的民法原則，業主對樓頂在享有共同權利的同時，自然也必須承擔共同的義務，甚至不得以放棄權利來拒絕承擔義務。因為《物權法》第七十二條已明確規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，

享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”結合本案，李某自然也不得以不要樓頂的佔有、使用、收益和處分權，甚至不在樓頂進行任何活動，來拒絕承擔維修義務。

另一方面，李某必須分攤費用。《物權法》第八十條規定：“建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，

按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。”也就是說，即使業主之間沒有對樓頂的維修費用進行過約定，李某至少也必須按照其住房面積的對應比例來承擔費用。

資料連結：

社區頂樓漏水誰負責？

實際上，社區頂樓雖然屬於公攤面積，但是在找人負責維修的時候，還是看具體情況確定：

1、雖然說社區頂樓屬於全體業主的公共面積，但是在出現漏水問題時還得按照房子保修來解決。實際中，如果是新社區，那麼在樓盤交接五年內出現頂樓漏水的，就找開發商負責維修。因為，開發商對房屋防水工程的法定保修期是五年。

2、如果是舊社區或新社區但超過五年後才出現漏水的，應由全體業主負責維修。而相關維修費用，可從專門的房屋維修基金劃撥，如無房屋維修基金的，應按居住面積大小均攤。

此外，如果頂樓漏水是人為因素造成的，則應由相關責任人負責維修，並賠償相關損失。

其實，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，而這種權利就是建築物區分所有權。而所謂的建築物區分所有包括兩部分：

1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建築物套內空間獨自佔有、使用的部分，在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。

專有部分的形成條件有兩個：

(1)構造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區分所有權人的專有部分相隔離。

(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標準。

2、共有部分。這是指專有部分以外的建築物的其他部分。包括三部分：

(1)建築物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外牆等；

(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等；

(3)部分區分所有權人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔牆等。

最後，在明確社區頂樓屬於誰的後，實際中有些開發商還以頂樓不屬於自己負責的範圍，任其漏水不予維修的，而較靠近頂樓的住戶因此遭受較大損失的，建議可以相互聯合起來，收集足夠的證據，找專業的律師代理眾多住戶向法院起訴維權。

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實際中，如果是新社區，那麼在樓盤交接五年內出現頂樓漏水的，就找開發商負責維修。因為，開發商對房屋防水工程的法定保修期是五年。