武漢青山月底將現新地王拿地要求考驗房企！

分類＼房產
時間＼2017-11-23

12月初，武漢土地市場將迎來全年供地高峰，累計推出37宗地塊，涉及起拍總金額高達295.8億。地塊遍佈武漢三鎮，且大部分為住宅類用地，對於當前土地供應不足乃至新房市場一房難求的現象而言，

無疑是一個大大地利好。

隨著城鎮化進程的逐漸完善，作為三環內的主城區，如今的土地資源已經是越來越少，尤其是兩大居住新區後湖以及四新，目前可出讓土地非常少。而此時的青山，由於地理位置以及歷史等方面的因素，可進行城市化改造的區域非常多。

近幾年來，青山區的土地出讓量並不大，尤其是三環內區域，自2012年的土拍高峰後，每年僅有2宗住宅類用地入市，

城市化進展較為緩慢。直到今年12月的兩宗地塊掛牌出讓才打破了這一恒定的格局，不過也僅僅是比往年多了1宗地塊。

由於武漢房價的上漲，洪山區楊春湖、武豐板塊的專案銷售暫告一段落，受武昌中心區高房價擠壓的客戶開始越來越多的選擇在青山區買房。

從上述出讓表格來看，近幾年出讓的住宅類用地大多已經進入或即將進入市場，其中青城薈、吾行裡以及武漢恒大禦府三個項目已經售罄，楊春湖畔已經捂盤超過1年，招商一江璟城即將開盤，中冶·39大街預計也將同期開盤，臨江府邸則預計在今年年底開盤。另外，鐵投江南禦景為2012年拿的地，年底預計也將有新房源推出。

而從樓盤地理位置和產品定位來看，

中冶·39大街以及臨江府邸一線濱江，產品偏向中高端，招商一江璟城的毛坯房開盤價格預計在20000元/平左右，鐵投江南禦景毛坯房價格約在16000元/平左右，三環內的新房項目大多超出了普通剛需購房者的要求。

而今年入市的三宗地塊，預計也將與剛需購房者隔緣。除已經成交的084號地塊外，12月即將入市的兩宗地塊起拍價分別達到了8700元/平和10430元/平。未來入市項目價格超過2萬已是板上釘釘。

新入市的兩宗地塊中，以青山濱江商務區的P（2017）142號地塊位置最好。該地塊分為47-1、47-2和48-1三宗小地塊，其中47號地塊與武商眾園廣場隔街而望，47-1則與地鐵5號線建設二路地鐵站毗鄰。而48號地塊則緊鄰市九醫院，周邊還有吉林街小學、綜合市場、公園綠地等配套，生活資源十分完善。

不過從掛牌文件來看，該地塊起拍價即為熔斷價，之後將進入評方案階段，而最重要的一點，則是對於競買人做了特殊的限制：競買人須承諾於2018年12月31日前，在毗鄰青山濱江商務區核心區的區域，以不高於12000元/平方米的均價，累計提供不少於36萬平方米（其中套內面積60-90平方米（含）占比不少於40%，套內面積90平方米以上占比不高於60%）；符合青山區人民政府要求的安置房源，用於青山區範圍內的房屋徵收安置工作。這也意味著與青山區政府達成“三舊改造”等拆遷還建協定的房企有較大的優勢。

142號地塊拆遷現狀，47-1以及47-2基本拆遷完畢。

142號地塊拆遷現狀，48-1號仍有少量建築未拆遷，臨街公園已經建成。

142號地塊周邊吉林街小學

建設二路地鐵口以及武商眾園廣場

142號地塊隔壁市九醫院

125號地塊與142號地塊中間，青山區最大的還建房社區——八大家花園

P（2017）125號地塊則顯得較為工整。從地理位置來看，125號地塊並不在青山濱江商務區內，但距離142號地塊也並不遠。地塊周邊主要是114、115、116街坊等老小區，生活配套同樣十分豐富，到地鐵5號線和平大道網站約1公里左右，可步行前往。

而在該地塊的競買規則上，該地塊有著更為嚴格的要求：

1、競買人須承諾引入2016年度《財富》雜誌公佈的世界500強企業旗下2家以上（含2家）取得“一行三會”頒發的金融許可證的全國性金融機構的華中區域總部。

2、競得人需持有並經營該專案全部12000平方米的商業建築，且在該專案竣工驗收後十年內不得轉讓

3、專案開發建成後，青山區政府以市場評估價16000元/平方米單價回購10000平方米住宅建築

4、該專案需建設總量30%的鋼結構裝配式住宅

如引入“一行三會”在武漢土拍市場上出現的次數並不多，如二七濱江商務區的P（2016）158號地塊、青山濱江商務區的P（2016）071號地塊，均有該項設置，達到標準的房企並不多，主要有：中信集團、平安集團、光大集團、明天系、方正集團、國家電網、華能集團、中航工業集團、交通銀行、長城資產、華融資產、中國信達、招商局集團、五礦集團、安邦集團、萬向系、複星系、中國石油。

其餘幾項條件對於開發商的要求也是非常高。如商業部分自持、配建30%鋼結構住宅等，均會提高開發商的開發成本，十分考驗開發商的資金運營能力。

125號地塊，目前仍有大量建築物未拆遷。

125號地塊現狀

儘管在青山區在土地市場上動作較少，不過其舊城改造的進度並不慢，如紅鋼城濱江板塊的1-16街坊基本全面進入拆遷進程，距離125號地塊不遠的34街坊也在拆遷中，可以預見，未來青山區的房地產開發將進入高速發展期。

正在拆遷的34街坊

青山濱江商務區土拍地塊周邊二手房行情一覽……

用於青山區範圍內的房屋徵收安置工作。這也意味著與青山區政府達成“三舊改造”等拆遷還建協定的房企有較大的優勢。