【住房租賃市場全景洞察與遠眺預測】2017中國住房租賃行業創新發展高峰論壇順利召開
【獵雲網（微信：ilieyun）廈門】12月19日報導
12月15日，“2017中國住房租賃行業創新發展高峰論壇”在福建省廈門市成功舉行。
論壇上，中國銀行表示，未來將繼續積極回應國家號召，在依法合規前提下，
本次論壇在廈門市國土資源與房產管理局的支持下，由中國銀行主辦，北京房地產仲介行業協會、上海市房地產經紀行業協會、杭州市房地產仲介行業協會、武漢房地產經紀行業協會、廣州市房地產租賃協會、深圳市房地產仲介協會、成都市房地產經紀協會、西安市住房租賃業協會、合肥市住房租賃行業聯盟、廈門市房地產仲介行業協會聯合主辦，
獵雲網（微信號：ilieyun)將“2017中國住房租賃行業創新發展高峰論壇”的會議精華整理如下。
中國銀行投資銀行與資產管理部副總經理楊軍 《住房租賃市場證券化實踐與展望》
第一個是住房租賃市場發展現狀。
我國住房租賃市場發展現狀，跟中美租賃人口對比，中美一線城市租房占比來講，我們可以看到這個市場還有極大的發展空間。從我國住房租賃市場來看，是1.8億，到2020年是2.2億，2030年整個租房人口會達到2.65億，從市場規模來講潛力巨大。
第二個特點是我國的機構參與程度比較低。從目前這個比例不足2%，
第三個特點，中國住房租賃市場進入了一個高速成長時期，進入了一個機構化、品牌化的時期。同時，我們也可以講，下一個階段也將是鍍金時期，和產能結合，和金融這樣的結合會成為一個突出的特點。
未來三年到五年，行業會出現一個建設高峰期。北京在十三五期間規劃的建設目標50萬套租賃住房，上海70萬套，而且租賃住房套數在新增套數中占60%，包括廈門政府提出的目標也是到2020年建成住房租賃的市場體系，保障體系，政府綜合服務平臺，以及培育15到20家的機構化，品牌化的專業機構。
第二個是住房租賃資產證券化現階段的實踐和特點。
和傳統融資方式對比，2016年整個房地產行業在新增的融資規模中，銀行占比還是占到了74%，同時，從國內金融市場包括銀行間，交易所市場進行的融資是15%的規模，總體上來講還是屬於一個傳統的債務融資，是以企業的主體性。所以融資規模和期限上都會受到一定的限制。
對於整個房地產的資金密集型的企業來講，目前這種傳統的融資方式還是有一定的局限性。資產證券化是以基礎資產未來的可預測的穩定的現金流為基礎來進行融資，再融資方式上解決主體信用的問題，主要是看資產未來的現金流，更重要的加快了資金的周轉，對於盤活存量，提升流動性乃至於改善財務狀況等都有非常積極的作用。同時，我們也可以看到整個市場上，現在來講證券化也會推動企業的經營模式的轉變。
第三個是關於未來的發展趨勢。
新派公寓CEO 王戈宏 《新時代萬億產業的破冰實踐》
未來流動租房保守估計為1億，每個人年租房費用3-4萬，因此REITs未來擁有萬億市場是毋容置疑的。權益型類REITs的必要條件：（1）核心城市的核心地段：住宅資產；（2）持有資產運營：三年以上穩定現金流；（3）租金坪效明顯提升：資產價值顯著增長；（4）運營業態是國家鼓勵的長租公寓品牌。
長租公寓進入資本時刻。二房東的模式問題是殘酷的盈利模式。長租公寓也進入品牌時刻。長租公寓是一個什麼行業，和酒店品牌到底有什麼區別，你裝修我也裝修，你服務好我也好，你們為什麼選擇不同的酒店。裝修不一樣，服務不一樣，社群不一樣。這就是品牌價值。人們對價值的判斷是對品牌的定價權。
長租公寓是規模不經濟的現象，完全不同於家庭的新型空間產品。現在居住人群悄然改變，單身獨居時代來品1.9%，30歲以上未婚女性居多。住我們這裡的是消費品極強，他們需要一個很溫馨，很小，功能很齊全的小空間。居住觀念改變了，現在是消費居住理念盛行，從家庭居住轉變為單身性 。
自如副總經理 孫靜帶來主題演講《自如租住理想國O2O實踐分享》
其實這個市場上真正的客戶和業主向他們提供價值才是今天自如在這個行業上立足之源。如果一個客戶體驗不到好的租住服務，就不會為這個租住服務和相應產品買單，誰能給客戶創造價值，誰才可以在這個市場上長期的立足和發展。
很多時候在討論包括盈利模式也好，現金流也好，從長遠來看，我們的核心是到底我們能夠給客戶帶來什麼樣的價值，到底我們能給出租房屋的業主帶來什麼樣的價值。
如果我們能夠說清楚這個價值，他們必將會為價值買單。如果不能說清，那最後也會無疾而終。所以低下頭來去做真正客戶需要的事情，真正滿足客戶的需求，向他們提供價值才能夠有長遠的發展。
日本不動產研究所亞洲區研究主管 曹雲珍博士《日本住房租賃市場的經驗及借鑒》
日本住房租賃市場的特點：（1）租賃住宅集中於大都市圈；（2）與房價波動相比，租金比較穩定；（3）小面積住宅占比較高；（4）回報率較高，例如東京車站附近的回報率是3.5%；（5）個人業主占比較高，85%個人所有的民營租賃住宅的管理方式。
日本租賃住宅管理方式：
（1）專門招租：只負責募集租，需要自己收取租金，計算退租時需繳納的費用，處理投訴和安排修理。
（2）綜合管理：辦理入住、退租、更新合同時的手續，催繳租金。存在租金滯納、空房的風險。
（3）包租：包租機構負責轉租，無需擔心租金滯納和空房問題。
經濟學博士、鏈家研究院院長楊現領博士《2018年租賃和長租市場展望》
中國房地產變化：
（1）由數量需求向品質需求轉變：市場由供不應求到基本實現總體均衡。
（2）由增量向存量轉變：2017年18城二手住宅銷售套數超過新房，8城為首次超過新房，二手房向全國化拓展。
（3）由購為主向租購並舉轉變。
（4）由單個城市向城市圈轉變：人口向大城市及城市圈集聚，房地產聯動效應增強。
（5）從生產向服務轉變：房地產對經濟的貢獻由投資效應轉為財富效應，住房服務市場催生一批專業服務階層。
2018年行業發展趨勢展望：
（1）趨勢一：市場端。未來10年，租賃業是我國房產市場中增長空間最大的市場；租金回報率平穩上漲，租售比逐漸趨於合理水準。
（2）趨勢二：市場端。B2C模式份額擴大，機構運營成為主流；伴隨著國內消費升級、REITs趨於成熟及租賃制度的完善，規模化的專業運營機構崛起是大勢所趨。
（3）趨勢三：城市端。城市分化更加嚴重，熱點區域不斷變化，長租公寓高度集聚在：1/2華東地區，1/4華南地區，1/5華北地區。
（4）趨勢四：機構端。服務多元化，全要素運營效率提升，形成“供給-運營-服務”產業鏈；逐漸形成多管道供應市場、多主體參與機構運營、多元資本帶動行業發展，多方位服務滿足用戶端全面需求的健全、長效的房地產租賃機制。
（5）趨勢五：用戶端。全生命週期租房需求，品質租賃時代來臨；未來租賃客群的特徵：全年齡層的單身化。
丘運賢UONE優望董事長《長租公寓精細化運營管理》
長租公寓面臨三道門檻：第一，資產多元，業主分散。管理難度不同，專業機構很少；第二，需要大量資金支援。持管分離的方式，能夠破解行業難題，是未來的發展趨勢。第三，盈利模式不明晰。這個行業屬於新戰場，必須決勝精細化運營。
UONE優望作為面向多市場的精細化運營商，探索路徑是資本市場+金融市場+終端市場的多市場方式。資產穩健增值解決方案有三個維度、九個模組：第一，安全：實現資產安全、資金安全和運營安全；第二，高效：體現在運營溢價、穩健增值和即時清算；第三，規範：過程透明、賬錢分離和資訊完整。
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包括廈門政府提出的目標也是到2020年建成住房租賃的市場體系，保障體系，政府綜合服務平臺，以及培育15到20家的機構化，品牌化的專業機構。第二個是住房租賃資產證券化現階段的實踐和特點。
和傳統融資方式對比，2016年整個房地產行業在新增的融資規模中，銀行占比還是占到了74%，同時，從國內金融市場包括銀行間，交易所市場進行的融資是15%的規模，總體上來講還是屬於一個傳統的債務融資，是以企業的主體性。所以融資規模和期限上都會受到一定的限制。
對於整個房地產的資金密集型的企業來講，目前這種傳統的融資方式還是有一定的局限性。資產證券化是以基礎資產未來的可預測的穩定的現金流為基礎來進行融資，再融資方式上解決主體信用的問題，主要是看資產未來的現金流，更重要的加快了資金的周轉，對於盤活存量，提升流動性乃至於改善財務狀況等都有非常積極的作用。同時，我們也可以看到整個市場上，現在來講證券化也會推動企業的經營模式的轉變。
第三個是關於未來的發展趨勢。
新派公寓CEO 王戈宏 《新時代萬億產業的破冰實踐》
未來流動租房保守估計為1億，每個人年租房費用3-4萬，因此REITs未來擁有萬億市場是毋容置疑的。權益型類REITs的必要條件：（1）核心城市的核心地段：住宅資產；（2）持有資產運營：三年以上穩定現金流；（3）租金坪效明顯提升：資產價值顯著增長；（4）運營業態是國家鼓勵的長租公寓品牌。
長租公寓進入資本時刻。二房東的模式問題是殘酷的盈利模式。長租公寓也進入品牌時刻。長租公寓是一個什麼行業，和酒店品牌到底有什麼區別，你裝修我也裝修，你服務好我也好，你們為什麼選擇不同的酒店。裝修不一樣，服務不一樣，社群不一樣。這就是品牌價值。人們對價值的判斷是對品牌的定價權。
長租公寓是規模不經濟的現象，完全不同於家庭的新型空間產品。現在居住人群悄然改變，單身獨居時代來品1.9%，30歲以上未婚女性居多。住我們這裡的是消費品極強，他們需要一個很溫馨，很小，功能很齊全的小空間。居住觀念改變了，現在是消費居住理念盛行，從家庭居住轉變為單身性 。
自如副總經理 孫靜帶來主題演講《自如租住理想國O2O實踐分享》
其實這個市場上真正的客戶和業主向他們提供價值才是今天自如在這個行業上立足之源。如果一個客戶體驗不到好的租住服務，就不會為這個租住服務和相應產品買單，誰能給客戶創造價值，誰才可以在這個市場上長期的立足和發展。
很多時候在討論包括盈利模式也好，現金流也好，從長遠來看，我們的核心是到底我們能夠給客戶帶來什麼樣的價值，到底我們能給出租房屋的業主帶來什麼樣的價值。
如果我們能夠說清楚這個價值，他們必將會為價值買單。如果不能說清，那最後也會無疾而終。所以低下頭來去做真正客戶需要的事情，真正滿足客戶的需求，向他們提供價值才能夠有長遠的發展。
日本不動產研究所亞洲區研究主管 曹雲珍博士《日本住房租賃市場的經驗及借鑒》
日本住房租賃市場的特點：（1）租賃住宅集中於大都市圈；（2）與房價波動相比，租金比較穩定；（3）小面積住宅占比較高；（4）回報率較高，例如東京車站附近的回報率是3.5%；（5）個人業主占比較高，85%個人所有的民營租賃住宅的管理方式。
日本租賃住宅管理方式：
（1）專門招租：只負責募集租，需要自己收取租金，計算退租時需繳納的費用，處理投訴和安排修理。
（2）綜合管理：辦理入住、退租、更新合同時的手續，催繳租金。存在租金滯納、空房的風險。
（3）包租：包租機構負責轉租，無需擔心租金滯納和空房問題。
經濟學博士、鏈家研究院院長楊現領博士《2018年租賃和長租市場展望》
中國房地產變化：
（1）由數量需求向品質需求轉變：市場由供不應求到基本實現總體均衡。
（2）由增量向存量轉變：2017年18城二手住宅銷售套數超過新房，8城為首次超過新房，二手房向全國化拓展。
（3）由購為主向租購並舉轉變。
（4）由單個城市向城市圈轉變：人口向大城市及城市圈集聚，房地產聯動效應增強。
（5）從生產向服務轉變：房地產對經濟的貢獻由投資效應轉為財富效應，住房服務市場催生一批專業服務階層。
2018年行業發展趨勢展望：
（1）趨勢一：市場端。未來10年，租賃業是我國房產市場中增長空間最大的市場；租金回報率平穩上漲，租售比逐漸趨於合理水準。
（2）趨勢二：市場端。B2C模式份額擴大，機構運營成為主流；伴隨著國內消費升級、REITs趨於成熟及租賃制度的完善，規模化的專業運營機構崛起是大勢所趨。
（3）趨勢三：城市端。城市分化更加嚴重，熱點區域不斷變化，長租公寓高度集聚在：1/2華東地區，1/4華南地區，1/5華北地區。
（4）趨勢四：機構端。服務多元化，全要素運營效率提升，形成“供給-運營-服務”產業鏈；逐漸形成多管道供應市場、多主體參與機構運營、多元資本帶動行業發展，多方位服務滿足用戶端全面需求的健全、長效的房地產租賃機制。
（5）趨勢五：用戶端。全生命週期租房需求，品質租賃時代來臨；未來租賃客群的特徵：全年齡層的單身化。
丘運賢UONE優望董事長《長租公寓精細化運營管理》
長租公寓面臨三道門檻：第一，資產多元，業主分散。管理難度不同，專業機構很少；第二，需要大量資金支援。持管分離的方式，能夠破解行業難題，是未來的發展趨勢。第三，盈利模式不明晰。這個行業屬於新戰場，必須決勝精細化運營。
UONE優望作為面向多市場的精細化運營商，探索路徑是資本市場+金融市場+終端市場的多市場方式。資產穩健增值解決方案有三個維度、九個模組：第一，安全：實現資產安全、資金安全和運營安全；第二，高效：體現在運營溢價、穩健增值和即時清算；第三，規範：過程透明、賬錢分離和資訊完整。
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