江甯樓市摸底！新房庫存告急，二手房搶佔高地，還有25塊地待開發
眾所周知，江甯作為南京最大的行政區，占地面積大，板塊劃分相對較細，也因為區域內各板塊經濟發展實力不均，也給了大多剛需置業者很多選擇的機會。但現如今江寧很多熱門區域房價開始與剛需漸行漸遠，
度房君盤點了江寧各板塊房地產市場現狀，包括百家湖、九龍湖、方山大學城、祿口、東山、青龍山、江甯濱江、正方新城、淳化板塊等板塊，針對即將上市的新房和近期動態進行實況摸底。
百家湖
百家湖板塊作為江寧區域改善板塊，受投資客群的關注度比較高。從整體現狀上來看，百家湖板塊新房均價在29000元/㎡左右，接近江寧限價紅線。
今年以來，百家湖板塊少有宅地入市，隨著中銳星湖名邸、金輝禹洲金陵名著等樓盤的收官，百家湖暫時陷入了“房荒”的狀態，
九龍湖
九龍湖板塊內的住宅專案新城玖瓏湖和翠屏誠園即將收官，
土地市場方面，九龍湖板塊目前已經儲備了6幅地塊，土地儲備很充足，但該區域樓面地價始終被限制在2萬以下。
方山大學城
方山大學城板塊內暫無住宅房源在售。目前區域內的中糧祥雲、金輪津橋華府、武夷名仕園、世茂夢享家、中航樾廣場等5家樓盤最後的收官房源加推時間均待定。
值得關注的是，該板塊內兩個純新盤也都於近期敲定案名，其中五礦瀾悅方山居專案規劃已經出爐，未來現房銷售，
方山區域內高校聚集，教育資源相對雄厚，另有世茂夢工廠規劃待落成，該板塊內二手房均價的漲幅空間還是相對較大的。
祿口
祿口板塊內目前在售的有住宅專案翠屏城和藍天星港花園，另有公寓中駿六號街區、Free自由度兩個公寓產品在售。藍天星港花園已經領取了首批房源銷許，即將開盤入市。
比較尷尬的是，祿口現在雖然有6幅地塊待開發入市，但均為現房銷售，開發週期相對較長，祿口區域短期內的新房壓力也較大。紅豆G72地塊已確定案名為紅豆香江華庭，樓面價為9131元/㎡；恒大G04地塊，案名為恒大林溪郡，樓面價高達13095元/㎡。而前期朗詩青春街區、翠屏城的新房銷許均價在12000元/㎡左右，麵粉超過麵包價，未來的祿口也是潛力無限。
東山
據度房君統計，目前東山板塊暫無新房在售，純新盤萬科金域國際也將於近期首開4、5號樓，戶型面積為90㎡、145㎡，共計168套，預計精裝交付。另外有消息稱龍澤苑擬被收購用作安置房源，目前，相關工作正在推進之中。
土地儲備方面，華夏幸福G70地塊於2016年11月17日經過55輪競價，被無錫幸福基業（華夏幸福）以14.8億元拿下，樓面價23883元/㎡，此地塊目前是江寧區域內最高的樓面價。另外，區域內還有9月20日土拍的上海建工G45地塊。
青龍山
青龍山板塊目前有兩個住宅專案在售，但是東城金茂悅剩2套收官房源，均價24500元/㎡，後期只有商鋪待加推，融僑悅城還剩3、6、9號樓待加推，有消息稱，6號樓將于元旦後進行加推，前期房源均價22781元/㎡。
相對於在售專案，區域內的新地塊專案儲備相對較足。目前地價最高的為融僑G18地塊，樓面地價高達19476元/㎡。此外，融僑、朗詩、金茂等大牌房企在該區域內也持有新地，尚未明確入市計畫。
（融僑G18地塊施工現場）
江甯濱江
江甯濱江板塊的在售的公寓房源有綠地國際花都和寶馳景秀苑，弘陽禹洲時光印象將於近期加推4、10、17、20號樓，該板塊內的新房價格整體9000-13000元/㎡之間。
今年年初，魯能拿下的濱江G90地塊，最終成交樓面價11077元/㎡，目前地塊定案名為魯能矽谷公館，專案擬建18棟高層住宅及社區中心，一所幼稚園，具體上市時間待定。板塊內的二手房均價在15000元/㎡左右，和祿口同被稱為稀缺的剛需陣地。
正方新城
正方新城板塊內目前在售的專案有景瑞春風十裡，4號樓僅剩1套房源在售；綠地理想城2號樓公寓在售，銷許價格21000元/㎡；遠洋山水在售8、10、11號樓部分房源，銷許均價18931元/㎡；榮盛雋峰專案正在前期建設中，專案規劃打造17棟住宅、10棟洋房、7棟高層，具體上市時間待定。
根據已瞭解到的消息，目前該板塊內的二手房均價相較于銷許價格均有小幅度下降。
淳化
相對於其他幾個板塊，淳化在今年的表現可以說是異軍突起了。從低調的剛需小鎮，再到萬科、禹洲、弘陽、保利、金地等5家品牌開發商強勢進駐，如今的淳化已經今非昔比了。萬科和昌金域東方作為淳化新盤，銷售價格已經突破20000元/㎡大關，銷許價格23889元/㎡，弘陽禹洲時光春曉也將於近期首開1、2、6、8號樓，約233套房源，精裝交付預計在23000元/㎡左右。
在今年3月的土拍中，保利以最高限價8.05億拿下淳化G05地塊，樓面價高達21612元/㎡。隨後，金地在7月的土拍中以總價22.2億元競得G21地塊，樓面價16015元/㎡。
除了各板塊的房地產市場現狀，度房君也將江寧板塊的土地儲備情況做了整理，供大家參考。
在度房君統計的25幅地塊中，樓面地價超過20000元/㎡的地塊有3幅，分別是方山大學城的聯發G61地塊，案名已定為聯發翡翠方山，樓面地價22344元/㎡；東山的華夏幸福G70地塊，樓面地價23883元/㎡；值得注意的是，一直比較低調淳化，保利G05地塊的樓面地價也悄悄突破兩萬大關，樓面地價21612元/㎡。
這些地塊中地價低於10000元/㎡的地塊僅有1幅，位於祿口的紅豆G72,案名已定為紅豆香江華庭，樓面地價9131元/㎡。而祿口這樣的剛需板塊，地價高於房價的矛盾現象已經凸顯。
不難看出，九龍湖板塊的樓面地價一直被限制在20000元/㎡以下，區域內新房價格短時間內想要再有大幅提升也是不太可能，對於購房者來說也是個福音。
不得不說的是，本月22、27、29三場即將到來的土拍大戲中，江寧區域內又將有12幅地塊進行拍賣，包括九龍湖、青龍山等核心板塊，具體結果如何我們拭目以待。
備註：表格統計中，已上市房源記錄新房價格，未上市房源記錄樓面價
祿口板塊內目前在售的有住宅專案翠屏城和藍天星港花園，另有公寓中駿六號街區、Free自由度兩個公寓產品在售。藍天星港花園已經領取了首批房源銷許，即將開盤入市。
比較尷尬的是，祿口現在雖然有6幅地塊待開發入市，但均為現房銷售，開發週期相對較長，祿口區域短期內的新房壓力也較大。紅豆G72地塊已確定案名為紅豆香江華庭，樓面價為9131元/㎡；恒大G04地塊，案名為恒大林溪郡，樓面價高達13095元/㎡。而前期朗詩青春街區、翠屏城的新房銷許均價在12000元/㎡左右，麵粉超過麵包價，未來的祿口也是潛力無限。
東山
據度房君統計，目前東山板塊暫無新房在售，純新盤萬科金域國際也將於近期首開4、5號樓，戶型面積為90㎡、145㎡，共計168套，預計精裝交付。另外有消息稱龍澤苑擬被收購用作安置房源，目前，相關工作正在推進之中。
土地儲備方面，華夏幸福G70地塊於2016年11月17日經過55輪競價，被無錫幸福基業（華夏幸福）以14.8億元拿下，樓面價23883元/㎡，此地塊目前是江寧區域內最高的樓面價。另外，區域內還有9月20日土拍的上海建工G45地塊。
青龍山
青龍山板塊目前有兩個住宅專案在售，但是東城金茂悅剩2套收官房源，均價24500元/㎡，後期只有商鋪待加推，融僑悅城還剩3、6、9號樓待加推，有消息稱，6號樓將于元旦後進行加推，前期房源均價22781元/㎡。
相對於在售專案，區域內的新地塊專案儲備相對較足。目前地價最高的為融僑G18地塊，樓面地價高達19476元/㎡。此外，融僑、朗詩、金茂等大牌房企在該區域內也持有新地，尚未明確入市計畫。
（融僑G18地塊施工現場）
江甯濱江
江甯濱江板塊的在售的公寓房源有綠地國際花都和寶馳景秀苑，弘陽禹洲時光印象將於近期加推4、10、17、20號樓，該板塊內的新房價格整體9000-13000元/㎡之間。
今年年初，魯能拿下的濱江G90地塊，最終成交樓面價11077元/㎡，目前地塊定案名為魯能矽谷公館，專案擬建18棟高層住宅及社區中心，一所幼稚園，具體上市時間待定。板塊內的二手房均價在15000元/㎡左右，和祿口同被稱為稀缺的剛需陣地。
正方新城
正方新城板塊內目前在售的專案有景瑞春風十裡，4號樓僅剩1套房源在售；綠地理想城2號樓公寓在售，銷許價格21000元/㎡；遠洋山水在售8、10、11號樓部分房源，銷許均價18931元/㎡；榮盛雋峰專案正在前期建設中，專案規劃打造17棟住宅、10棟洋房、7棟高層，具體上市時間待定。
根據已瞭解到的消息，目前該板塊內的二手房均價相較于銷許價格均有小幅度下降。
淳化
相對於其他幾個板塊，淳化在今年的表現可以說是異軍突起了。從低調的剛需小鎮，再到萬科、禹洲、弘陽、保利、金地等5家品牌開發商強勢進駐，如今的淳化已經今非昔比了。萬科和昌金域東方作為淳化新盤，銷售價格已經突破20000元/㎡大關，銷許價格23889元/㎡，弘陽禹洲時光春曉也將於近期首開1、2、6、8號樓，約233套房源，精裝交付預計在23000元/㎡左右。
在今年3月的土拍中，保利以最高限價8.05億拿下淳化G05地塊，樓面價高達21612元/㎡。隨後，金地在7月的土拍中以總價22.2億元競得G21地塊，樓面價16015元/㎡。
除了各板塊的房地產市場現狀，度房君也將江寧板塊的土地儲備情況做了整理，供大家參考。
在度房君統計的25幅地塊中，樓面地價超過20000元/㎡的地塊有3幅，分別是方山大學城的聯發G61地塊，案名已定為聯發翡翠方山，樓面地價22344元/㎡；東山的華夏幸福G70地塊，樓面地價23883元/㎡；值得注意的是，一直比較低調淳化，保利G05地塊的樓面地價也悄悄突破兩萬大關，樓面地價21612元/㎡。
這些地塊中地價低於10000元/㎡的地塊僅有1幅，位於祿口的紅豆G72,案名已定為紅豆香江華庭，樓面地價9131元/㎡。而祿口這樣的剛需板塊，地價高於房價的矛盾現象已經凸顯。
不難看出，九龍湖板塊的樓面地價一直被限制在20000元/㎡以下，區域內新房價格短時間內想要再有大幅提升也是不太可能，對於購房者來說也是個福音。
不得不說的是，本月22、27、29三場即將到來的土拍大戲中，江寧區域內又將有12幅地塊進行拍賣，包括九龍湖、青龍山等核心板塊，具體結果如何我們拭目以待。
備註：表格統計中，已上市房源記錄新房價格，未上市房源記錄樓面價