耿靖私家建議：“一線城市房價已見頂，三四線城市是迴光返照”
“大炮”任志強最近頻頻提醒，明年房價或暴漲，怎麼看？儒雅的學者型商界人士耿靖的結論讓“聰明投資者”震驚：“一線城市的房價通過’五限’（注：“限購、限外、限貸、限價、限售”）已經基本見頂，
耿靖是綠地控股集團執行副總裁，綠地金融投資控股集團有限公司董事長、總裁。
他是中國惟一同時擔任過銀行、證券、信託、保險四大金融行業高管的人士，曾任職光大銀行、上海銀行高管，
他還是受聘的哈佛甘迺迪學院李光耀學者、加州伯克利大學研究員、北大兼職教授和上海交大研究生導師，也是北美銀行家協會會員。亦曾在香港滙豐銀行、美國摩根大通集團、新加坡金融管理局掛職工作。
耿靖很少發表市場看法。去年3月，耿靖回答“聰明投資者”提問，
這次私人聊天內容發佈後，成為耿靖為數不多的公開市場判斷。
另據之前可查的資訊：2010年11月，耿靖在哈佛大學講座上回顧了中國股市二十年發展歷程，分析了2008年股市從6000多跌到1800的原因，
中國證券報曾在2014年8月報導，在當時劍橋學聯的一個交流活動中，耿靖提出，隨著A股經歷幾年熊市後的回升，將給投資者帶來一定的財富效應，部分投資者會攜股市收益進入房市，房價上漲的第五浪有可能會在未來3-5年內出現。從2014年9月啟動的A股牛市行情和目前房價表現來看，這些觀點一一印證。
過去十年，任大炮在各公開場合唱多房價，被認為是“中國預測房價最准的人”。近日來，他密集發聲，提出“今年調控錯了，2018年房價或暴漲更高！”
耿靖從不與人公開論戰，這次和上次一樣，仍是出於朋友之誼，在去年觀點的關鍵時間節點，給我們新的12條私人建議，
Q1 聰明投資者：未來三五年，一線城市房價會怎樣？
耿靖：一線城市的房價通過“五限”已經基本見頂，如果真有任大炮說的再次房價飆漲出現，那就是惡性通脹的到來！
但一線城市的所謂基本見頂，並不是說需求見頂，而是“五限”的控制政策落實到位了，有需求也沒法買，而且現在供應量跟不上了。因為限價，開發商也惜售。
限價是最有效的，因為只能按照這個價格銷售，房價怎麼還能往上漲？沒有上漲空間了，政府把價格限死了。
Q2 聰明投資者：任大炮說，一線城市很快就沒房可賣了，供需差會推動2018年大漲？
（據報導，任大炮說，“目前一線城市庫存平均只有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。按照現在的調控法，等到無房可賣，房價肯定要出大問題。”
上海很多人也確實感覺，新房根本買不到，每套都很搶手，要靠關係才能拿到房子。）
耿靖：任大炮言論裡有一點問題是，沒有考慮到現在縮表後M2的增速放緩到了個位數，這是20年以來第一次。簡單的供需理論已經不能解釋樓市問題了。
如果單純從供需關係來分析，沒辦法解釋現在三四線城市也是漲的，因為明顯三四線城市的需求是不足的。
還有就是貨幣性因素，因為縮表嘛，在寬鬆環境下，任志強的邏輯是成立的，錢總是要找出口。但是現在是收縮的，這個邏輯變化了。
Q3 聰明投資者：一線城市房價“見頂”後，會暴跌嗎？
耿靖：中國房價既不會出現日本、香港那樣的斷崖式下跌（居民家庭財富裡不動產占比高達70%以上，這是整個金融體系的崩潰，也是社會體系的崩潰）；五到十年內也不會出現惡性通脹，即任大炮說的再次狂飆（縮表的後果是M2下滑，不支撐惡性通脹的發生）。
從政府調控的角度來講，我們理解的邏輯是：不想讓房價快速上漲，更重要的是，不想讓房價下跌。
三、四線城市房價迴光返照Q4 聰明投資者：怎麼看三、四線城市的房價？
耿靖：跟我們的消費習慣有關，中國人是集中消費模式，有羊群效應。
這一波三四線城市房價上漲，很多是離開三四線城市的人，在一二線城市打工，在一二線城市買不起房，但他在一二線城市受到教育了，把打工收入拿回家鄉買房。
原來在三四線城市打工的人，以前是回到村裡，蓋個小土樓，現在小土樓不蓋了，就在縣城買商品房。當然，我們講的三四線城市是個大概念，它甚至是三四五線。
這不可能有持續性的，將來三四線城市還是人口流出的。從這個角度說，三四線城市房價漲完就結束了，後面不會有更大的機會了，就是我說“迴光返照”的原因。
Q6 聰明投資者：這輪限價、限購，會是長期的嗎？
耿靖：我認為很長期的，這一輪限價、限購不僅僅是三到五年，可能是更長時間。
我這裡有一組資料：中國城鄉居民人均住房面積40平米，已達到和超過了發達國家水準；自有住房率達到72%，遠遠超過了大多數發達國家。
從人均住房面積和自有住房比例來說，我們現在住房供需矛盾並不突出。在一線城市沒房，不代表沒房，只是在一線城市沒房。
我們都知道，彈簧壓得越久，反彈力度就越大，政府也一定知道這個道理。所以，政策不會輕易放開，政策要放開的時候，一定是房子已經過剩了，要鼓勵你買房了。
歷史上，我們也有鼓勵買房的時候，比如當年的退稅、租賃房轉成產權房。
房子還能買嗎？哪裡還能買？Q7 聰明投資者：所以，現在還能買房嗎？
耿靖：如果你有居住需求，因為“限價”把房價的帽子蓋住了，能買得起肯定買。
但房子作為投機品來講，沒有暴利了。以前所謂的暴利，一是房價漲幅，二是杠杆。
現在杠杆去掉了，杠杆的錢賺不到了，交易變現難度高；二是房價既然已經在頂部了，本身上漲空間是有限的。
Q8 聰明投資者：哪裡都不能買嗎？
耿靖：這個沒有普世性。比如，現在一些特色小鎮有前景，會有溢出效應。
舉個例子，現在整個江浙滬一體化，往北是通過崇明啟東向江蘇延伸，往南是通過跨海大橋向杭州灣，我們往這兩個方向拿了兩個項目。當時拿地的邏輯是這樣的，現在證明，這麼做是對的。
“投資性多出來的房子，肯定要賣”Q9 聰明投資者：現在要賣房子嗎？
耿靖：房價已基本是頭部了，從未來收益來看，投資性多出來的房子，肯定要賣。
如果是1+1（1套自住，1套投資）的，可能壓力還不大，但是1+n套的，1+1以上的那部分，都是應該拋掉的。
Q10 聰明投資者：拋了房子之後，錢去哪裡？
耿靖：要做配置，境內外的權益資產都可以做點兒配置。現金是最差的選擇，一旦通脹起來，現在持有現金的人，跟其他任何形式的投資相比，你都是輸的。
而且下一輪消費品價格上來，那更加輸得厲害。原來你不買房，不會覺得錢不夠花的，接下來你會發現，你不買房，錢也可能不夠花了。
Q11 聰明投資者：關於租賃房，REITs的投資價值怎麼樣？
（2015年，萬科聯手鵬華基金發起國內首只公募REITs，以某樓盤的租金收益權為標的；今年3月，綠地與新加坡榮耀基金合作設立約210億元人民幣的REITs，是國內房企發行的最大規模REITs。）
耿靖：目前，國內還沒有真正意義上的REITs（房地產信託投資基金），都是類REITs產品，因為國內最大的法律障礙還未解決，主要體現在稅收方面，還存在著雙重徵稅障礙，而國外對REITs是單邊收稅。
建議加快推出真正REITs，並鼓勵社會資本部分參與，既能解決長租房建設的資金問題，也能讓老百姓享受到長租房的收益權，進一步落實“房子是用來住的，不是用來炒的”中央精神。
REITS等資產證券化產品，收益比較穩定，收益率應該不會低於現在的銀行理財產品。因為打破剛兌和限制資金池，未來銀行理財產品收益反而會降下來。
Q12 聰明投資者：房地產稅會出來嗎？
耿靖：我們也不能去猜測，因為這關係到國家財政平衡的問題。但如果征房產稅，殺傷力會很大。
現在，房產稅還有法理爭議，操作上也比較難，而且成本很高，每年都要評估。
按照地區成交均價來評估，也有公平性問題，因為房齡房型都有差異。
另外，稅基怎麼確定，評估的錢誰出？房產稅會涉及到很多細節。
我個人理解，房產稅吹風、熱身有必要，但有時候，鞋不落下來更有殺傷力，讓你不敢去買房。
其實，徵稅的思路方向不一定是像房產稅這樣的保有稅。像新加坡，在交易環節收稅，買房就買啊，第一套房不收稅，第二套房收10%的交易稅，第三套房20%，第四套房40%或50%，一直往上頂，你願意交稅，就買好了。越買到後面，稅賦越多。政府還可以限售，買了之後五年不能拋。
我覺得，這比做限購、開徵保有稅更積極、更有力。
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限價是最有效的，因為只能按照這個價格銷售，房價怎麼還能往上漲？沒有上漲空間了，政府把價格限死了。
Q2 聰明投資者：任大炮說，一線城市很快就沒房可賣了，供需差會推動2018年大漲？
（據報導，任大炮說，“目前一線城市庫存平均只有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。按照現在的調控法，等到無房可賣，房價肯定要出大問題。”
上海很多人也確實感覺，新房根本買不到，每套都很搶手，要靠關係才能拿到房子。）
耿靖：任大炮言論裡有一點問題是，沒有考慮到現在縮表後M2的增速放緩到了個位數，這是20年以來第一次。簡單的供需理論已經不能解釋樓市問題了。
如果單純從供需關係來分析，沒辦法解釋現在三四線城市也是漲的，因為明顯三四線城市的需求是不足的。
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Q3 聰明投資者：一線城市房價“見頂”後，會暴跌嗎？
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三、四線城市房價迴光返照Q4 聰明投資者：怎麼看三、四線城市的房價？
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原來在三四線城市打工的人，以前是回到村裡，蓋個小土樓，現在小土樓不蓋了，就在縣城買商品房。當然，我們講的三四線城市是個大概念，它甚至是三四五線。
這不可能有持續性的，將來三四線城市還是人口流出的。從這個角度說，三四線城市房價漲完就結束了，後面不會有更大的機會了，就是我說“迴光返照”的原因。
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耿靖：我認為很長期的，這一輪限價、限購不僅僅是三到五年，可能是更長時間。
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從人均住房面積和自有住房比例來說，我們現在住房供需矛盾並不突出。在一線城市沒房，不代表沒房，只是在一線城市沒房。
我們都知道，彈簧壓得越久，反彈力度就越大，政府也一定知道這個道理。所以，政策不會輕易放開，政策要放開的時候，一定是房子已經過剩了，要鼓勵你買房了。
歷史上，我們也有鼓勵買房的時候，比如當年的退稅、租賃房轉成產權房。
房子還能買嗎？哪裡還能買？Q7 聰明投資者：所以，現在還能買房嗎？
耿靖：如果你有居住需求，因為“限價”把房價的帽子蓋住了，能買得起肯定買。
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