總結展望｜2017行業銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑
今日行業篇帶你看：2017調控政策層層升級，2018政策疊加效果加深。
文／楊科偉、俞倩倩
2017年，調控政策層層升級，範圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒佈了嚴苛的“限價”政策，在土拍、預售證、銷售備案等環節層層設卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創新高，待售面積持續下滑；土地購置面積增速也由負轉正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產開發投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，
2017總結
一、商品房銷售：面積、金額都將創新高，沖16億平方米、13萬億元無懸念
2017年商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至年中受企業集中備案和業績衝刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以來，隨著熱門城市“四限”政策的持續加碼，
整體來看，雖然政策收緊導致增速放緩，但瑕不掩瑜，全年行業銷售規模再創新高已無懸念。參照往年12月環比增幅（31%-39%），按30%增長率保守預估，2017年全年商品房銷售面積和金額有望達到16776萬平米和131719億元。
二、房地產開發投資增速沖高回落並持續下行，開工不足是主因
2017年上半年，
當前房地產行業調控仍在不斷加強，且今年經濟增長目標的完成難度不大，短期內無需地產發力，預計全年房地產投資開發增速也將維持在7%。事實上，在商品房銷售面積和金額雙雙創下歷史新高的情況下，房地產開發投資額並未同步大幅回升，最關鍵的因素就是開工不足，客觀上將造成未來市場供應不足。
三、房企延遲開工博弈市場，新開工嚴重不足、增速逐步放緩
2017年新開工面積累計增速開年“高走”，2017年3月達到了11.6%，而步入下半年以來呈現出逐月放緩的趨勢，直至到了11月，累計同比增速才小幅上揚至6.9%。
從行業發展來看，新開工面積指標呈現出低位波動，究其原因，一方面2016年所獲得的高溢價地塊一般都處於房價較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域，部分區域“限價”甚至直逼地塊拿地樓面價，延遲開工無疑的房企“以時間換空間”的一種博弈；二是在各類融資門檻提升、限購限貸等政策調控的層層“圍堵”下，房企更加注重去庫存和現有項目的資金回籠，新開工的意願並不十分強烈，預期全年的累計同比增速也將維持在6%左右。
四、土地購置面積和金額同比增速雙創新高，全年維持量價齊升之勢
土地購置面積同比增速在今年年初由負轉正之後，一直保持著穩步增長，土地市場熱度不減，且增幅持續擴大，1-11月全國土地購置面積增速為16.3%，創下了年內新高。究其原因，一方面政府為了穩定房價，不斷的加強土地供應，尤其在年末集中推地，導致供應量大增；另一方面，受到2016年市場熱度的帶動，大量城市去庫存效果顯著，去化速度快的城市開發商補倉意願強烈，加之土拍限價也大大降低了房企的拿地成本，部分資金充裕的企業選擇“逆週期”拿地，積極為來年的供貨做準備。
值得關注的是，國家也在積極發展租賃市場，各地政府也在回應號召，大力推進租賃住房用地的入市，前期住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市展開首批租賃住宅市場建設試點，目前上海、廣州、深圳、杭州、珠海、合肥等多地都相繼推出了純租賃住宅用地，部分城市也引入了“競自持”的土拍機制，後期隨著土地供應的不斷增加，土地購置面積也將繼續保持增長態勢。
五、待售面積連降11個月但降速放緩，商辦類庫存風險上升
2017年全國銷售面積破新高，意味著“去庫存”也一定會取得初步成效。到11月末，全國商品房待售面積約5.96億平方米，較去年末減少9933萬平方米，且從年初的最高點連續11個月下降，整體降幅約15%。其中，住宅待售面積約3.08億平方米，較年初最高點減少6178萬平方米，去庫存效果顯著；對比之下，商業和辦公物業的庫存量雖有不同程度下降，但基於存量基數大且銷售困難，未來多管道去庫存的道路依舊漫長。
2018年展望
隨著“十九大”明確“房住不炒”的定位，預計圍繞這一定位的行業調控措施和長效機制將陸續出臺，不難預測2018年樓市也將“好景不再”，基於抑制需求、降低居民杠杆率和供給緊張格局難改等因素綜合判斷，2018年行業銷售金額和面積勢必高位微降；融資環境趨緊將直接導致開發商的投資意願下降，拿地也將保持謹慎，土地市場極有可能面臨“量跌價平”或“量價齊跌”，後期隨著政策的持續性逐步被房企所接受，各類指標也存在企穩回升的可能，而各類增速仍不及2017年。
一、多因素綜合作用致市場“降溫”，全年銷售金額、面積高位微降
整體來看，2018年將會是市場低點。供給端，限價政策難有放鬆，熱點城市供應量將持續偏緊；需求端，為了控制房價，調控政策基本不存在“放鬆”的可能，加之借貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規模也會受到一定程度的限制。
從城市能級來看，一線和核心二線會率先探底，源於其政策調控的嚴苛性，而三四線的調整將滯後於一線，政策相對寬鬆、需求外溢等因素仍將支持三四線保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出轉變為緊縮調控，預計2018年下半年三四線城市市場調整才會出現。我們預判2018年全年商品房銷售金額、面積勢必將高位微降。
二、地價普遍攀升而限價難放鬆壓制房企開工意願，2018年將低位保持
首先，在嚴格的“限價”政策難友放鬆的情況下，2017年雖然再無“地王”出現，但地價持續高位已成為不爭的事實，部分專案的拿地樓面價已然逼近該區域限價或周邊競品價格，強行入市極有可能面對“薄利”甚至“虧本”的可能，部分房企為了自身生存，不得不選擇延遲開發或拉長工期；另一方面，銷售萎縮和融資管道受阻給房企造成的資金層面持續緊張也一定程度影響了房企的新開發速度，加之許多企業還存在“僥倖”心理，意圖“以時間換空間”，故而新開工意願並不強烈。
整體來看，今年商品房的銷售金額和面積都再創新高，諸多企業在熱點城市都面臨補庫存的需要，未來新開工量的變化仍取決於有效的、可開工的平價土地供應，若後續政策調控沒有放鬆，也不排除部分企業會犧牲盈利空間推動專案入市的可能，不難斷定2018年新開工面積增速仍將維持低位運行。
三、供地增量而資金縮量，土地購置形成“量平價跌”或“量價齊跌”趨勢
2017年4月，國土部發佈通知，明確供求矛盾突出、房價上行壓力較大的城市要增加住宅用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少甚至暫停住宅用地的出讓，土地市場採取“因城施策“的政策原則。這也預示著一線和熱門二線城市為緩解庫存危機，勢必會加大土地供應，其中也將包含大量純租賃住宅用地，土地供應量有望進一步提升。
而從需求端來看，房企的資金層面依舊緊張，一方面在境內金融去杠杆、境外港幣加息、美元加息的大背景下，房企獲取資金的難度在不斷增加，部分中小房企不得不採取信託、基金等高成本融資方式；另一方面，國內以“四限”為核心的樓市調控不斷升級，企業資金回籠的速度顯著放緩，兩因素交雜使得房企運營層面資金緊張，從而拿地投資也將趨於謹慎。
基於供應放量，需求受抑，2018年土地市場價格下行成為大概率事件，土地市場將形成“量平價跌”或“量價齊跌”趨勢，預計未來全國土地購置面積增速也將逐步放緩。
四、新開工、土地購置和信貸政策多方影響投資增速將難有亮眼表現
經歷了年內的“沖高回落”，目前房地產投資增速雖然維持在7.9%，但2018年樓市調控政策“不放鬆”、需求端各類不利因素依舊存在，加之企業融資受阻、居民去杠杆、開發貸款等收緊，將會對開發投資增速造成負面影響預計，預計2018年開發投資額仍會保持低位，上半年會延續目前震盪下跌的過程，下半年部分資金實力薄弱的中小房企也會做出部分“妥協”，加緊開工加快周轉，而規模房企也同樣面臨業績壓力的考驗，隨著房企逐步改變投資策略，下半年投資開發增速存在小幅回升的可能，但全年難有亮眼表現。
— END —
客觀上將造成未來市場供應不足。三、房企延遲開工博弈市場，新開工嚴重不足、增速逐步放緩
2017年新開工面積累計增速開年“高走”，2017年3月達到了11.6%，而步入下半年以來呈現出逐月放緩的趨勢，直至到了11月，累計同比增速才小幅上揚至6.9%。
從行業發展來看，新開工面積指標呈現出低位波動，究其原因，一方面2016年所獲得的高溢價地塊一般都處於房價較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域，部分區域“限價”甚至直逼地塊拿地樓面價，延遲開工無疑的房企“以時間換空間”的一種博弈；二是在各類融資門檻提升、限購限貸等政策調控的層層“圍堵”下，房企更加注重去庫存和現有項目的資金回籠，新開工的意願並不十分強烈，預期全年的累計同比增速也將維持在6%左右。
四、土地購置面積和金額同比增速雙創新高，全年維持量價齊升之勢
土地購置面積同比增速在今年年初由負轉正之後，一直保持著穩步增長，土地市場熱度不減，且增幅持續擴大，1-11月全國土地購置面積增速為16.3%，創下了年內新高。究其原因，一方面政府為了穩定房價，不斷的加強土地供應，尤其在年末集中推地，導致供應量大增；另一方面，受到2016年市場熱度的帶動，大量城市去庫存效果顯著，去化速度快的城市開發商補倉意願強烈，加之土拍限價也大大降低了房企的拿地成本，部分資金充裕的企業選擇“逆週期”拿地，積極為來年的供貨做準備。
值得關注的是，國家也在積極發展租賃市場，各地政府也在回應號召，大力推進租賃住房用地的入市，前期住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市展開首批租賃住宅市場建設試點，目前上海、廣州、深圳、杭州、珠海、合肥等多地都相繼推出了純租賃住宅用地，部分城市也引入了“競自持”的土拍機制，後期隨著土地供應的不斷增加，土地購置面積也將繼續保持增長態勢。
五、待售面積連降11個月但降速放緩，商辦類庫存風險上升
2017年全國銷售面積破新高，意味著“去庫存”也一定會取得初步成效。到11月末，全國商品房待售面積約5.96億平方米，較去年末減少9933萬平方米，且從年初的最高點連續11個月下降，整體降幅約15%。其中，住宅待售面積約3.08億平方米，較年初最高點減少6178萬平方米，去庫存效果顯著；對比之下，商業和辦公物業的庫存量雖有不同程度下降，但基於存量基數大且銷售困難，未來多管道去庫存的道路依舊漫長。
2018年展望
隨著“十九大”明確“房住不炒”的定位，預計圍繞這一定位的行業調控措施和長效機制將陸續出臺，不難預測2018年樓市也將“好景不再”，基於抑制需求、降低居民杠杆率和供給緊張格局難改等因素綜合判斷，2018年行業銷售金額和面積勢必高位微降；融資環境趨緊將直接導致開發商的投資意願下降，拿地也將保持謹慎，土地市場極有可能面臨“量跌價平”或“量價齊跌”，後期隨著政策的持續性逐步被房企所接受，各類指標也存在企穩回升的可能，而各類增速仍不及2017年。
一、多因素綜合作用致市場“降溫”，全年銷售金額、面積高位微降
整體來看，2018年將會是市場低點。供給端，限價政策難有放鬆，熱點城市供應量將持續偏緊；需求端，為了控制房價，調控政策基本不存在“放鬆”的可能，加之借貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規模也會受到一定程度的限制。
從城市能級來看，一線和核心二線會率先探底，源於其政策調控的嚴苛性，而三四線的調整將滯後於一線，政策相對寬鬆、需求外溢等因素仍將支持三四線保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出轉變為緊縮調控，預計2018年下半年三四線城市市場調整才會出現。我們預判2018年全年商品房銷售金額、面積勢必將高位微降。
二、地價普遍攀升而限價難放鬆壓制房企開工意願，2018年將低位保持
首先，在嚴格的“限價”政策難友放鬆的情況下，2017年雖然再無“地王”出現，但地價持續高位已成為不爭的事實，部分專案的拿地樓面價已然逼近該區域限價或周邊競品價格，強行入市極有可能面對“薄利”甚至“虧本”的可能，部分房企為了自身生存，不得不選擇延遲開發或拉長工期；另一方面，銷售萎縮和融資管道受阻給房企造成的資金層面持續緊張也一定程度影響了房企的新開發速度，加之許多企業還存在“僥倖”心理，意圖“以時間換空間”，故而新開工意願並不強烈。
整體來看，今年商品房的銷售金額和面積都再創新高，諸多企業在熱點城市都面臨補庫存的需要，未來新開工量的變化仍取決於有效的、可開工的平價土地供應，若後續政策調控沒有放鬆，也不排除部分企業會犧牲盈利空間推動專案入市的可能，不難斷定2018年新開工面積增速仍將維持低位運行。
三、供地增量而資金縮量，土地購置形成“量平價跌”或“量價齊跌”趨勢
2017年4月，國土部發佈通知，明確供求矛盾突出、房價上行壓力較大的城市要增加住宅用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少甚至暫停住宅用地的出讓，土地市場採取“因城施策“的政策原則。這也預示著一線和熱門二線城市為緩解庫存危機，勢必會加大土地供應，其中也將包含大量純租賃住宅用地，土地供應量有望進一步提升。
而從需求端來看，房企的資金層面依舊緊張，一方面在境內金融去杠杆、境外港幣加息、美元加息的大背景下，房企獲取資金的難度在不斷增加，部分中小房企不得不採取信託、基金等高成本融資方式；另一方面，國內以“四限”為核心的樓市調控不斷升級，企業資金回籠的速度顯著放緩，兩因素交雜使得房企運營層面資金緊張，從而拿地投資也將趨於謹慎。
基於供應放量，需求受抑，2018年土地市場價格下行成為大概率事件，土地市場將形成“量平價跌”或“量價齊跌”趨勢，預計未來全國土地購置面積增速也將逐步放緩。
四、新開工、土地購置和信貸政策多方影響投資增速將難有亮眼表現
經歷了年內的“沖高回落”，目前房地產投資增速雖然維持在7.9%，但2018年樓市調控政策“不放鬆”、需求端各類不利因素依舊存在，加之企業融資受阻、居民去杠杆、開發貸款等收緊，將會對開發投資增速造成負面影響預計，預計2018年開發投資額仍會保持低位，上半年會延續目前震盪下跌的過程，下半年部分資金實力薄弱的中小房企也會做出部分“妥協”，加緊開工加快周轉，而規模房企也同樣面臨業績壓力的考驗，隨著房企逐步改變投資策略，下半年投資開發增速存在小幅回升的可能，但全年難有亮眼表現。
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