中國長租公寓reits的前世今生（下篇）
中國長租公寓reits的前世今生（上篇）詳細解釋了中國租房市場現狀以及長租公寓的必要性，闡述了中國長租公寓主要融資專案的名稱和主要模式。“下篇”結合具體的案例說明中國長租公寓融資模式的結構和特點。
長租公寓資產證券化對於房地產公司來說，可以減少租賃住房佔用大筆資金的壓力，提高資本使用效率，對於投資者而言，可以用較小的成本投資地產行業，分享城市改革發展的紅利，且物業資產與原始權利人隔離，資金安全能夠得到保證。
長租公寓證券化主要有三種模式：重資產的CMBS、類REITs和輕資產的ABS，三種模式結構和成立過程都分為如下幾步
第一， 物業權益人成立基金（信託），並認購其全部份額。
第二， 管理人（一般為資產管理公司）成立專項計畫。
一、重資產模式
新派公寓權益性房托資產支持專項計畫
新派公寓是國內首家通過私募基金融資的方式，收購公寓改造出租、並進行專業化管理的長租公寓品牌。現在的租賃市場分散式租賃及二房東的經營模式較多，而新派採取與專業機構合作的模式，
本次資產支持專項計畫標的資產為新派公寓CBD店一棟住宅性質的公寓樓，包括101間青年公寓。該公寓為新派公寓與賽富投資基金于2013年聯合發起基金收購的，
“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”於2017年10月11日正式獲批發行，是國內首單長租公寓資產類REITs產品，
專項計畫詳情
具體方案如下
基本參與主體
第一，物業原始權益人“左鄰右舍”與基金管理人“賽富”聯合設立契約型私募基金，原始權益人出資300萬認購全部基金份額。
第三，契約型私募基金管理人將收到的資金用於投資，總投資額2.6億元，向SPV增資2.2255億元，向SPV發放委託貸款3745萬元。
第四，新派公寓物業資產打包成立專案公司“通達富”，SPV收購通達富100%的股權和租金收益權這一目標債權，通過控制專案公司控制物業，實現了第二層風險隔離——項目公司和原始權利人的風險隔離。至此，投資者資金通過專項計畫、私募基金、SPV流向項目公司及原始權益人，用2.6億資金實現了對估值3.14億元物業的投資和控制。
同時，SPV與物業運營方“青年樂”簽訂協定，將“新派公寓”物業委託給“青年樂”管理，運營方承諾在任一運營回收期內向SPV可分配現金流不低於800萬，租金不足則由運營方補齊，這樣每一年資金又通過租房者、物業運營方、項目公司、SPV、私募基金、專項計畫流向投資者。
計畫結構及資金流動情況
該計畫順利執行的條件為：專案公司股權+目標債權+投資收益+稅費=物業資產+租金收益
中聯前海開源——保利地產租賃住房第一期資產支持專項計畫
保利地產租賃住房REITS於10月23日獲上交所審批通過，作為國內首家儲架發行的租賃REITS，對於我國租賃市場有著重要意義。該REITs總規模50億元，以保利地產10處自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先順序、次級占比為9:1，優先順序證券評級AAA，次級證券不評級。首期發行規模16.76億，其中優先順序15億，次級1.76億。
基本參與主體
第一，與基金管理人“中聯國新”設立契約型私募基金，原始權益人“保利地產”先出資100萬，然後按照合同約定繳足剩餘款項，認購全部基金份額。
為了保證專項計畫投資者收益，原始權利人“保利地產”旗下兩個子公司已簽訂20年的不可撤銷承租合同，整租該10處物業繼續經營，總計租金17.1億，再加上物業估值4.6億，可以覆蓋專項計畫16.76億元的募資。為保證原始權利人利益，保利地產在專案結束時對於10處物業有優先收購權，收購價16.5億元。
計畫結構及資金流動情況
該計畫順利執行的條件為：項目公司股權+委託貸款+投資收益+稅費=10處長租物業資產+租金收益
二、輕資產模式（ABS）
普通模式——信託收益權資產支持專項計畫
輕資產模式沒有物業作為抵押，只能以應收賬款抵押，一般採取向項目公司發放信託貸款的方式注資，專案公司或者租客在存續期間以租金償還貸款，具體步驟如下。
第一，原始權利人設立信託計畫，擁有信託計畫100%的受益權。
第二，計畫管理人設立專項計畫並出售給投資者，專項計畫管理人向原始權利人獲取信託計畫受益權。
第三，信託投資向物業運營方發放信託貸款，物業運營方把租金收入這一應收賬款質押給信託計畫，向信託計畫還本付息，租金收入是信託計畫的還款來源。
該模式得以存續，需要租金收入必須涵蓋信託貸款、投資者收益和相關稅費，具體結構如下
計畫結構及資金流動情況
輕資產模式沒有取得物業產權，只有物業經營權，通過獲取租金償付信託貸款，無法通過抵押並變賣物業來保障兌付，且租金收益權並不穩定，一方面，房屋來源通過從房東處租賃得來，有房東臨時解除合約的風險，另一方面，在房屋出租的過程中也有空置風險。這些原因導致租金應收賬款償付貸款的能力得不到保障。
為了保障投資者權益，專案通常會設立制度保障，比如不可撤銷的連帶責任擔保等。還有一種方法是為租客提供租金消費貸款，由於消費貸款是確定的債權，將金額不確定的租金轉換為已發生的穩定債權，降低專案風險。
中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫( “自如ABS”)
2017年8月15日，鏈家子公司自如發行了“中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫”。首期發行規模5億元，以租房分期消費貸款為底層資產，採用優先順序和次級的分層設計，其中4.5億元優先順序票面利率5.39%，自如ABS優先順序獲得的評級為AAA，次級不付息，不參與評級。
基本參與主體
具體步驟如下：
第一，原始權利人設立信託計畫，擁有信託計畫100%的受益權。
第三，信託向租客發放房租小額分期貸款，利率6.27%，貸款以租金的形式打給房屋資產管理人，實質是以受託支付的方式向房屋資產管理人發放信託貸款。
計畫結構及資金流動情況
該專案不涉及物業產權佔用，實質是房屋資產管理人將租金收益權出售給專項計畫，與普通的ABS不同的是收入不僅包括房租，還有租金分期貸款的利息，即：信託貸款+投資者收益+稅費=租金+租金分期貸款利息。
現階段，國家對於房價調控的思路不會放鬆，“租售並舉”仍將是下一階段房地產的重要舉措，REITS等融資工具對於解決租賃現金流回收問題有著至關重要的作用，未來還將推出更多創新型金融工具，以回應國家“租售並舉”政策，促進租賃地產行業發展。
用2.6億資金實現了對估值3.14億元物業的投資和控制。同時，SPV與物業運營方“青年樂”簽訂協定，將“新派公寓”物業委託給“青年樂”管理，運營方承諾在任一運營回收期內向SPV可分配現金流不低於800萬，租金不足則由運營方補齊，這樣每一年資金又通過租房者、物業運營方、項目公司、SPV、私募基金、專項計畫流向投資者。
計畫結構及資金流動情況
該計畫順利執行的條件為：專案公司股權+目標債權+投資收益+稅費=物業資產+租金收益
中聯前海開源——保利地產租賃住房第一期資產支持專項計畫
保利地產租賃住房REITS於10月23日獲上交所審批通過，作為國內首家儲架發行的租賃REITS，對於我國租賃市場有著重要意義。該REITs總規模50億元，以保利地產10處自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先順序、次級占比為9:1，優先順序證券評級AAA，次級證券不評級。首期發行規模16.76億，其中優先順序15億，次級1.76億。
基本參與主體
第一，與基金管理人“中聯國新”設立契約型私募基金，原始權益人“保利地產”先出資100萬，然後按照合同約定繳足剩餘款項，認購全部基金份額。
為了保證專項計畫投資者收益，原始權利人“保利地產”旗下兩個子公司已簽訂20年的不可撤銷承租合同，整租該10處物業繼續經營，總計租金17.1億，再加上物業估值4.6億，可以覆蓋專項計畫16.76億元的募資。為保證原始權利人利益，保利地產在專案結束時對於10處物業有優先收購權，收購價16.5億元。
計畫結構及資金流動情況
該計畫順利執行的條件為：項目公司股權+委託貸款+投資收益+稅費=10處長租物業資產+租金收益
二、輕資產模式（ABS）
普通模式——信託收益權資產支持專項計畫
輕資產模式沒有物業作為抵押，只能以應收賬款抵押，一般採取向項目公司發放信託貸款的方式注資，專案公司或者租客在存續期間以租金償還貸款，具體步驟如下。
第一，原始權利人設立信託計畫，擁有信託計畫100%的受益權。
第二，計畫管理人設立專項計畫並出售給投資者，專項計畫管理人向原始權利人獲取信託計畫受益權。
第三，信託投資向物業運營方發放信託貸款，物業運營方把租金收入這一應收賬款質押給信託計畫，向信託計畫還本付息，租金收入是信託計畫的還款來源。
該模式得以存續，需要租金收入必須涵蓋信託貸款、投資者收益和相關稅費，具體結構如下
計畫結構及資金流動情況
輕資產模式沒有取得物業產權，只有物業經營權，通過獲取租金償付信託貸款，無法通過抵押並變賣物業來保障兌付，且租金收益權並不穩定，一方面，房屋來源通過從房東處租賃得來，有房東臨時解除合約的風險，另一方面，在房屋出租的過程中也有空置風險。這些原因導致租金應收賬款償付貸款的能力得不到保障。
為了保障投資者權益，專案通常會設立制度保障，比如不可撤銷的連帶責任擔保等。還有一種方法是為租客提供租金消費貸款，由於消費貸款是確定的債權，將金額不確定的租金轉換為已發生的穩定債權，降低專案風險。
中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫( “自如ABS”)
2017年8月15日，鏈家子公司自如發行了“中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫”。首期發行規模5億元，以租房分期消費貸款為底層資產，採用優先順序和次級的分層設計，其中4.5億元優先順序票面利率5.39%，自如ABS優先順序獲得的評級為AAA，次級不付息，不參與評級。
基本參與主體
具體步驟如下：
第一，原始權利人設立信託計畫，擁有信託計畫100%的受益權。
第三，信託向租客發放房租小額分期貸款，利率6.27%，貸款以租金的形式打給房屋資產管理人，實質是以受託支付的方式向房屋資產管理人發放信託貸款。
計畫結構及資金流動情況
該專案不涉及物業產權佔用，實質是房屋資產管理人將租金收益權出售給專項計畫，與普通的ABS不同的是收入不僅包括房租，還有租金分期貸款的利息，即：信託貸款+投資者收益+稅費=租金+租金分期貸款利息。
現階段，國家對於房價調控的思路不會放鬆，“租售並舉”仍將是下一階段房地產的重要舉措，REITS等融資工具對於解決租賃現金流回收問題有著至關重要的作用，未來還將推出更多創新型金融工具，以回應國家“租售並舉”政策，促進租賃地產行業發展。