樓市調控或將轉向，事關你的2018！
時隔一年，從“抑制投資投機性購房”到“遏制投機炒房”，難道2018年可以買房投資了？
近日召開的全國住房城鄉建設會議上，住建部部長王蒙徽表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，
2016年底，全國住房城鄉建設會議上，住建部部長陳政高強調，2017年要千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。
01
投資？投機？
房地產價格的起起落落讓很多人看不清楚。不少人認為房價暴漲是人為爆炒的結果，調控樓市得從抑制房地產投機開始，甚至逐步發展到抑制房地產投資。但是，調控的這些年，房價降了嗎？
2002年，29城之中，只有北上廣深單價突破4000元/㎡，杭州緊隨其後，其餘城市均在3000元/㎡以下。
2010年，北京單價突破2萬，另有6城單價1萬以上。
到了2017年，北上深單價直逼6萬，另有6城單價2萬以上。29城僅有8城單價1萬以下。
各位，這些年來反復抑制投資投機，房價降了嗎？
所謂投機，
所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際標準認為，合理的房屋租售比在1:300到1:200之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當於16年至25年）內能收回房款，買房就是划算的。
目前我國有一半以上的城市租售比在1:300以下，這意味著把房子出租，需要超過300個月（25年）以上的時間才能收回房款。
由此，我們可以看出炒房能夠成為長期趨勢，其內在機理既不是投資，也不是投機，而是一種無風險套利。所謂的買房坐等升值其實就是一種套利，原因就是此時的房地產增值並不是因為購房者或開發商的投入，而是政府的基礎設施投入。
比如說，地鐵建設投資的收益轉化到了地鐵沿線的房地產上，你的房子或地價的上漲就是政府投資地鐵造成的，你投資取得的利益實際上是把政府投資地鐵的這部分錢套取出來而已。
因此，調控房地產把目標指向投機或者投資是不太準確的。投資創造價值，投機承擔風險，投資促進經濟發展，適度的投機搞活了市場。
02
抑制投資，房租反而上漲
在調控大勢下關注房價是否跌的同時，可以明顯地發現租房出現了暴漲的勢頭，對此直線條的思維就是房價調控使原來的買房人群變成了租房人群，需求暴漲造成了房租暴漲。但是，住房需求是剛性的，那些要買房的人此前是流落街頭的人嗎？
想買房的人一定是有錢租房的人，他們難道會因為調控房價而大量承租比以前更大更豪華的房子嗎？
據鏈家市場研究部統計，2015年北京市平均租賃價格為4196元，2016年平均租賃價格為4560元，租賃價格上漲8.67%。2017年前11個月，北京市平均租賃價格為4968元，租賃價格上升8.95%，關於北京的房租，相信在北京待過的人都深有體會。如果我們詳細瞭解這樣的市場，還可以發現城區的出租房越來越少、房租越來越高，最後大家都選擇在郊區租房，這樣實際上在同等地區房租漲幅更大。
自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產市場就已經進入了存量房時代。
從微觀上看，二手房的出讓方原來大多數都是房屋的出租者，而買入二手房不買新房的都是看重二手房的性價比和經濟性的人，因此，買二手房大多是滿足自住需求。這樣龐大的二手房交易背後就是把租賃市場上的房屋變成了自住房，造成了租賃市場的房屋供給大量下降。
本來在租售比嚴重偏離市場以後，房地產投資需求已經大量降低，但我們的調控政策主要是抑制投資，而投資客所持有的住房恰恰是房屋租賃市場的房源，這樣調控的直接結果就是把投資客擠出市場造成租賃市場供給不足。
因此，房租暴漲的本質其實是長期調控政策使得房屋的投資者離場。在租房市場上，出租房的提供者就是房屋的投資者，投資者離場，這就造成了供需失衡。在供給不足，需求剛性的情況下，房租暴漲是必然結果。
中國的房價租售比已經嚴重失調,房租上漲本來就是在市場作用下租售比的理性回歸。先前失調的原因在於大量的投機者在持有房屋時的出租行為，大量的投機造成租賃市場的超量供給，因此造成租賃市場與投資價值嚴重背離。
投機看重的不是租金收入而是房屋漲價。炒房者大量湧入，導致剛需剛改者買房成本明顯提高，甚至恐慌入市，進一步催漲了房價。針對炒房現象，國家出臺了一系列的限制措施，例如限購、限售，尤其是限售，直接堵死了炒房者短期買房套現的途徑。
在調控下投機者離開市場，於是回歸投資價值就成了必然的過程，這也就不難理解開頭我們提到的從“抑制投資投機性購房”改為了“遏制投機炒房”。
03
投資才是買房的根本原因
2016年在化解庫存取得重大勝利的同時，房價出現了大幅上漲，最終我們把房價上漲的苗頭指向了投資者，轉而抑制投資投機購房。
2017年底，住建部提出要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規範、啟動和調控作用。
從時間順序來看，2015底年國家鼓勵投資商品房；但是沒有料到2016年房產市場異常火爆，房價大幅上漲，最後不得不抑制投資投機；接下來有了2017年的限購限貸限售等限制措施；調控下投機炒房者離開市場，國家又號召發展租賃市場，而租賃市場上的房源恰恰就是投資性住房，於是回歸投資價值就成了必然。
租賃市場上，大量事業剛剛起步的人、外來人口、低收入人群，他們買不起房子，租住富有者、當地人的房子，於是就產生一個巨大的租賃市場。租金上漲對於城市的低收入者是難以接受的，租房人群的收入和經濟脆弱性比買房人群更低，剛性需求更大。房價暴漲可以不買房，房租暴漲卻不能不租房。因此為了降低租金，各種在房屋出租和使用環節的增稅措施是完全不可取的，這樣的稅開徵以後是一定要向承租人轉嫁的，勢必會引發更大的社會矛盾。
租金暴漲比房價暴漲更值得警惕，降低出租環節稅收，給房產投資者空間已經刻不容緩。此次國家號召大力發展租賃市場（租賃市場上的房源恰恰就是投資性住房），在供應端為市場提供更多優質租賃房，具有重要意義。
當經濟運行良好民眾購房需求被釋放出來以後，房產價格上漲，此時投資客開始拋售房產獲得收益，然後重新去投資被低估的其他行業，促進了經濟發展，這也是我國目前大力建設的投資市場。
政策轉變、房子和即將到來的2018，你準備好了嗎？
需要超過300個月（25年）以上的時間才能收回房款。由此，我們可以看出炒房能夠成為長期趨勢，其內在機理既不是投資，也不是投機，而是一種無風險套利。所謂的買房坐等升值其實就是一種套利，原因就是此時的房地產增值並不是因為購房者或開發商的投入，而是政府的基礎設施投入。
比如說，地鐵建設投資的收益轉化到了地鐵沿線的房地產上，你的房子或地價的上漲就是政府投資地鐵造成的，你投資取得的利益實際上是把政府投資地鐵的這部分錢套取出來而已。
因此，調控房地產把目標指向投機或者投資是不太準確的。投資創造價值，投機承擔風險，投資促進經濟發展，適度的投機搞活了市場。
02
抑制投資，房租反而上漲
在調控大勢下關注房價是否跌的同時，可以明顯地發現租房出現了暴漲的勢頭，對此直線條的思維就是房價調控使原來的買房人群變成了租房人群，需求暴漲造成了房租暴漲。但是，住房需求是剛性的，那些要買房的人此前是流落街頭的人嗎？
想買房的人一定是有錢租房的人，他們難道會因為調控房價而大量承租比以前更大更豪華的房子嗎？
據鏈家市場研究部統計，2015年北京市平均租賃價格為4196元，2016年平均租賃價格為4560元，租賃價格上漲8.67%。2017年前11個月，北京市平均租賃價格為4968元，租賃價格上升8.95%，關於北京的房租，相信在北京待過的人都深有體會。如果我們詳細瞭解這樣的市場，還可以發現城區的出租房越來越少、房租越來越高，最後大家都選擇在郊區租房，這樣實際上在同等地區房租漲幅更大。
自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產市場就已經進入了存量房時代。
從微觀上看，二手房的出讓方原來大多數都是房屋的出租者，而買入二手房不買新房的都是看重二手房的性價比和經濟性的人，因此，買二手房大多是滿足自住需求。這樣龐大的二手房交易背後就是把租賃市場上的房屋變成了自住房，造成了租賃市場的房屋供給大量下降。
本來在租售比嚴重偏離市場以後，房地產投資需求已經大量降低，但我們的調控政策主要是抑制投資，而投資客所持有的住房恰恰是房屋租賃市場的房源，這樣調控的直接結果就是把投資客擠出市場造成租賃市場供給不足。
因此，房租暴漲的本質其實是長期調控政策使得房屋的投資者離場。在租房市場上，出租房的提供者就是房屋的投資者，投資者離場，這就造成了供需失衡。在供給不足，需求剛性的情況下，房租暴漲是必然結果。
中國的房價租售比已經嚴重失調,房租上漲本來就是在市場作用下租售比的理性回歸。先前失調的原因在於大量的投機者在持有房屋時的出租行為，大量的投機造成租賃市場的超量供給，因此造成租賃市場與投資價值嚴重背離。
投機看重的不是租金收入而是房屋漲價。炒房者大量湧入，導致剛需剛改者買房成本明顯提高，甚至恐慌入市，進一步催漲了房價。針對炒房現象，國家出臺了一系列的限制措施，例如限購、限售，尤其是限售，直接堵死了炒房者短期買房套現的途徑。
在調控下投機者離開市場，於是回歸投資價值就成了必然的過程，這也就不難理解開頭我們提到的從“抑制投資投機性購房”改為了“遏制投機炒房”。
03
投資才是買房的根本原因
2016年在化解庫存取得重大勝利的同時，房價出現了大幅上漲，最終我們把房價上漲的苗頭指向了投資者，轉而抑制投資投機購房。
2017年底，住建部提出要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規範、啟動和調控作用。
從時間順序來看，2015底年國家鼓勵投資商品房；但是沒有料到2016年房產市場異常火爆，房價大幅上漲，最後不得不抑制投資投機；接下來有了2017年的限購限貸限售等限制措施；調控下投機炒房者離開市場，國家又號召發展租賃市場，而租賃市場上的房源恰恰就是投資性住房，於是回歸投資價值就成了必然。
租賃市場上，大量事業剛剛起步的人、外來人口、低收入人群，他們買不起房子，租住富有者、當地人的房子，於是就產生一個巨大的租賃市場。租金上漲對於城市的低收入者是難以接受的，租房人群的收入和經濟脆弱性比買房人群更低，剛性需求更大。房價暴漲可以不買房，房租暴漲卻不能不租房。因此為了降低租金，各種在房屋出租和使用環節的增稅措施是完全不可取的，這樣的稅開徵以後是一定要向承租人轉嫁的，勢必會引發更大的社會矛盾。
租金暴漲比房價暴漲更值得警惕，降低出租環節稅收，給房產投資者空間已經刻不容緩。此次國家號召大力發展租賃市場（租賃市場上的房源恰恰就是投資性住房），在供應端為市場提供更多優質租賃房，具有重要意義。
當經濟運行良好民眾購房需求被釋放出來以後，房產價格上漲，此時投資客開始拋售房產獲得收益，然後重新去投資被低估的其他行業，促進了經濟發展，這也是我國目前大力建設的投資市場。
政策轉變、房子和即將到來的2018，你準備好了嗎？