關於樓市，最權威、全面的文章來了！這簡直是“住房政策白皮書”
文/劉曉博
關於中國住房問題“最權威、最全面”的文章出現了！
12月27日出版的《學習時報》以頭版頭條、佔據大半個版面的篇幅，刊登了題為《進一步深化住房制度改革》的文章，作者是“住房和城鄉建設部政策研究中心主任、研究員”秦虹。
這篇文章，堪稱是“2017年中央經濟工作會議”、“全國住房城鄉建設會議”之後，對未來樓市調控給出詳細解讀的最權威、最全面的文章。
《學習時報》是中央黨校的機關報，在上述兩次重要會議之後，在如此重要版面上對中國住房制度改革進行全面解讀，
如果你有時間，可以在網上認真閱讀這篇原始報導，它值得你仔細看三遍。下面，我給出文章中的乾貨，然後予以解讀：
1、文章給出關於當前住房問題的基本判斷：到目前，住房總量問題基本得到解決，戶均達到1套房，但住房的結構性問題依然突出，部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足。
2、文章沒有否定1998年的房改，
3、文章認為中國即將進入住房制度的“三分法”時期，也就是在商品房、保障房之外，做大“共有產權住房”。
4、所謂的“二次房改”，目標是：最終形成政府（或單位）擁有產權的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產權的共有產權住房和私人擁有完全產權的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮全體居民的住房供應體系。
5、未來住房制度的核心理念是：自住優先、新市民優先、低收入者保障優先、改善優先；抑投機、疏投資。
6、以首次置業家庭為重點，熱點城市增加共有產權住房供應，重點解決“夾心層”（中等收入家庭中，既不符合住房保障條件又買不起商品住房）的住房問題。
7、大力發展租賃市場，關鍵解決三大問題：第一，增加機構租賃住房的供給，培育專業化的住房租賃企業；第二，在人口淨流入的地區，積極探索集體建設用地建設租賃住房；第三，出臺細化的規範租賃住房市場的法律法規，保護市場主體的合法權益，實施基本公共服務租售同權。此外，還要“歸併降低住房租賃環節稅負，減輕住房租賃企業稅負”。
8、文章提出：應根據人口流動情況安排建設用地指標，
10、建議出臺房地產稅，健全整體關於住房稅收的體系。其中包括：
為鼓勵租賃市場發展，就應歸併降低住房租賃環節稅負，減輕住房租賃企業稅負，積極盤活閒置住房利用率；
為抑制炒房行為，就應增大反復交易的成本，設立按持有時間、住房套數實行差別化的交易環節稅負；
為盤活存量抑制投資，就應整合優化房地產稅收體系，增加住房保有環節稅負；
為適應城市分化的現實，就應賦予地方政府更大的房地產稅收調節許可權。
11、其他重要的政策建議：
一方面，採取法律的、經濟的甚至必要的行政措施對房地產市場進行管理，保持房地產市場平穩發展。如，限制不合理需求，嚴格管理違規銷售行為；提高開發准入門檻，清理“僵屍企業”，實施負面清單管理，鼓勵兼併重組，建立房企誠信經營機制和評價懲戒體系，提高預售門檻；規範房地產仲介等。
另一方面，通過發展有管理的直接融資管道，疏通投資管道，發展房地產投資信託基金、商業地產抵押貸款支持證券等資產證券化工具引導投資。……將房地產實物的投資引向對房地產金融產品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲。
我的點評如下：
1、“2017年中央經濟工作會議”定調，“全國住房城鄉建設會議”定策，這篇文章則相當於一篇“樓市政策白皮書”，因此非常重要，值得仔細研究。
2、所謂的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”過渡。至於1998年之前，則是“一分法”（政府、單位一條管道提供住房）。所謂的“住房公有制”，是局部的。
3、“公有制住房”、“租賃住房”是住房新政的兩大發力點，政府會給予貸款、稅收、土地供應、發行金融衍生品等一系列的支持，由此會帶來大量的投資機會。
4、“將房地產實物的投資引向對房地產金融產品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲”，這句話值得高度關注。也就是說，鼓勵你去炒“基於土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓勵你直接炒房子。看明白了嗎！
如果鼓勵投資“房地產金融產品”，那麼這些產品的基礎——房子的價格，能持續下降嗎？
5、未來的住房制度核心理念是：“自住優先、新市民優先、低收入者保障優先、改善優先；抑投機、疏投資”。“改善優先”這四個字值得關注，二套房絕對是鼓勵的。最後6個字，細細品味吧。在剛需、改善型需求之外，不僅僅只有投機，還有投資。對於投資和投機，政府態度是不同的。
6、什麼是投機？什麼是投資？恐怕在不同的城市有不同的含義。在需要去庫存的三四線城市，第五套、第六套住房也算投資，因為你在幫政府；在大城市，恐怕第四套房子就算投機了吧（第一套剛需，第二套改善，第三套投資）。還有，就是交易頻繁。
7、房地產稅早晚是要來的，因為可以增加政府收入、盤活住宅存量，減少空置。對於投機者，尤其是“短期內反復交易”的，會加重稅收，這是毫無疑問的。另外，會賦予地方政府更大的房地產稅收調節許可權。原因很簡單，各地樓市狀況未來將千差萬別，而圍繞房地產的稅收，主要是地方稅。
8、這篇文章連續使用了8個“穩定”，由此可以看出高層對樓市的期待。價格大幅波動，大漲、大跌，都是不允許的。樓市跟股市一樣，將進入“鳥籠行情”時期。
9、對於樓市來說，這篇文章傳遞的資訊跟“全國住房城鄉建設會議”一樣，是偏利好的，對當前冰冷的市場是個“溫暖的大消息”。
為盤活存量抑制投資，就應整合優化房地產稅收體系，增加住房保有環節稅負；
為適應城市分化的現實，就應賦予地方政府更大的房地產稅收調節許可權。
11、其他重要的政策建議：
一方面，採取法律的、經濟的甚至必要的行政措施對房地產市場進行管理，保持房地產市場平穩發展。如，限制不合理需求，嚴格管理違規銷售行為；提高開發准入門檻，清理“僵屍企業”，實施負面清單管理，鼓勵兼併重組，建立房企誠信經營機制和評價懲戒體系，提高預售門檻；規範房地產仲介等。
另一方面，通過發展有管理的直接融資管道，疏通投資管道，發展房地產投資信託基金、商業地產抵押貸款支持證券等資產證券化工具引導投資。……將房地產實物的投資引向對房地產金融產品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲。
我的點評如下：
1、“2017年中央經濟工作會議”定調，“全國住房城鄉建設會議”定策，這篇文章則相當於一篇“樓市政策白皮書”，因此非常重要，值得仔細研究。
2、所謂的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”過渡。至於1998年之前，則是“一分法”（政府、單位一條管道提供住房）。所謂的“住房公有制”，是局部的。
3、“公有制住房”、“租賃住房”是住房新政的兩大發力點，政府會給予貸款、稅收、土地供應、發行金融衍生品等一系列的支持，由此會帶來大量的投資機會。
4、“將房地產實物的投資引向對房地產金融產品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲”，這句話值得高度關注。也就是說，鼓勵你去炒“基於土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓勵你直接炒房子。看明白了嗎！
如果鼓勵投資“房地產金融產品”，那麼這些產品的基礎——房子的價格，能持續下降嗎？
5、未來的住房制度核心理念是：“自住優先、新市民優先、低收入者保障優先、改善優先；抑投機、疏投資”。“改善優先”這四個字值得關注，二套房絕對是鼓勵的。最後6個字，細細品味吧。在剛需、改善型需求之外，不僅僅只有投機，還有投資。對於投資和投機，政府態度是不同的。
6、什麼是投機？什麼是投資？恐怕在不同的城市有不同的含義。在需要去庫存的三四線城市，第五套、第六套住房也算投資，因為你在幫政府；在大城市，恐怕第四套房子就算投機了吧（第一套剛需，第二套改善，第三套投資）。還有，就是交易頻繁。
7、房地產稅早晚是要來的，因為可以增加政府收入、盤活住宅存量，減少空置。對於投機者，尤其是“短期內反復交易”的，會加重稅收，這是毫無疑問的。另外，會賦予地方政府更大的房地產稅收調節許可權。原因很簡單，各地樓市狀況未來將千差萬別，而圍繞房地產的稅收，主要是地方稅。
8、這篇文章連續使用了8個“穩定”，由此可以看出高層對樓市的期待。價格大幅波動，大漲、大跌，都是不允許的。樓市跟股市一樣，將進入“鳥籠行情”時期。
9、對於樓市來說，這篇文章傳遞的資訊跟“全國住房城鄉建設會議”一樣，是偏利好的，對當前冰冷的市場是個“溫暖的大消息”。