開發商積極補倉，國土部嚴防囤地，2018樓市開局暗示了什麼？
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在樓市調控的持續加碼下，2017年各地也開始加大土地的供應量，力求改善部分地區住宅供需緊張的問題。
全國50城賣地收入漲34% 創歷史新記錄
根據中原地產研究中心統計資料顯示，
上述50個大中城市中，有2個城市的土地出讓金超過了2000億元。其中北京為2796億元，杭州為2272億元、另有包括南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州等11個城市的土地出讓收入也超過了1000億元。
而超過500億元的城市則達到了22個，
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從全國主要城市賣地情況看，2017年在多個方面刷新了歷史記錄，供應量明顯增加，特別是限價房與租賃房用地供應的增加，將對2018年房地產市場帶來明顯影響。
房企積極補倉 三四線城市成拿地重心
在主要的大中城市紛紛增加土地供應的情況下，50家百億級代表房企2017年招拍掛拿地金額也達到了22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；而受結構調整影響，拿地樓面價均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。
據悉，2017年大型房企的拿地城市重心開始由一、二線城市向三、四線城市下沉。50家百億級代表房企2017年三、四線城市拿地面積同比增長145%，
不過，百億級房企在重點城市拿地集中度仍較高，500億元以上房企拿地金額前20的城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無錫、寧波等城市的占比超七成。
同時，部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，
如北京拿地企業多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億級以上房企及遠洋、首開、中鐵置業等國企；廣州土地則多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。
此外，5000億元以上陣營、1000億元-5000億元房企、500億元-1000億元房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態勢加劇，
國土部嚴防房企囤地 111城市五萬宗宅地被查
2017年12月29日，國土部公佈了檢查工作的情況匯總。
此次檢查內容是2013年以來住宅用地出讓合同執行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。
國土部明確了三個檢查工作環節，包括城市開展自查，省級國土資源主管部門指導、現場抽查核實和督導，以及國土資源部調研、督導。
國土部相關負責人表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地儘快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設，有助於改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執行情況良好。總計檢查了2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，合同正常履約比例達到81.8%，安徽等8個省級行政區正常履約合同超過90%，表明出讓的住宅用地多數能夠得到順利和有效開發。
按照相關政策規定，原則上一個商品住宅專案的開發時間最長不得超過三年。
過往樓市低迷時，一些房地產開發企業會選擇延遲開工竣工的方式，來減少低價入市的風險。而樓市火爆時，也會有房地產開發企業預期未來樓市走高，便將項目拖延入市，謀求後期以更高的價格出售資產，來獲取更高的利潤。
這些延遲開工竣工的地塊，一旦閒置數年，外界就往往將之視為開發商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。
一些開發企業的囤地行為雖然時常被輿論所抨擊，但因相關法規並不十分完善，對囤地行為的認定還存在一些障礙。此外，由於地方政府是房地產開發用地的主要供應方，同時也是房地產開發中的主要監管方，其對住宅用地的開發進程也有很大的影響。
國土部表示，此次檢查發現，影響住宅用地出讓合同執行的因素，除了個別合同約定不合理及不可控因素外，主要是受讓方資金短缺或利益驅動、規劃調整、出讓方沒有按約交付土地，以及行政審批環節多、週期長。
國土部表示，本次檢查對存在問題的宗地逐宗整改，目前已經對一半以上違約宗地制定整改措施。
在追繳土地出讓價款方面，採取催繳、仲裁、提起訴訟等方式，按照合同約定對超期未支付價款的受讓方徵收違約金。在督促開工、竣工方面，採取了向受讓方發開竣工提醒通知書、約談督促、啟動閒置土地處置程式等方式，督促加快開發建設進度。地方國土部門將進一步規範管理，強化住宅用地出讓合同執行監管。
國土部表示，將繼續推進住宅用地有效開發利用，調研督導問題整改及住宅用地監管機制建設，總結推廣好的經驗做法，同時將推動解決合同執行及監管的體制機制性障礙，規範房地產用地秩序，促進住宅用地有效供給。
樓市密集調控一年 2018或開啟租賃時代
除了土地市場的火熱以及監管加強外，樓市的調控也是一大亮點。
過去20年中，沒有哪一年的調控政策密集發佈程度接近2017年。在這種背景下，我國房地產行業已從高速增長的“黃金十年”進入到政策週期波動幅度較大的“白銀時代”。
最重要的是，“房住不炒、租購並舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。2017年以來，租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。
比如三亞等城市，取得不動產登記證後5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間，杜絕了炒房可能性。
北京市住建委也表示，今後五年本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產回歸平穩。
可以預見，租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容，未來相關配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化並出臺。與此同時，2018年房地產短期調控不會放鬆，同時長效機制建設加快，調控效果將進一步顯現。
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國土部明確了三個檢查工作環節，包括城市開展自查，省級國土資源主管部門指導、現場抽查核實和督導，以及國土資源部調研、督導。
國土部相關負責人表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地儘快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設，有助於改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執行情況良好。總計檢查了2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，合同正常履約比例達到81.8%，安徽等8個省級行政區正常履約合同超過90%，表明出讓的住宅用地多數能夠得到順利和有效開發。
按照相關政策規定，原則上一個商品住宅專案的開發時間最長不得超過三年。
過往樓市低迷時，一些房地產開發企業會選擇延遲開工竣工的方式，來減少低價入市的風險。而樓市火爆時，也會有房地產開發企業預期未來樓市走高，便將項目拖延入市，謀求後期以更高的價格出售資產，來獲取更高的利潤。
這些延遲開工竣工的地塊，一旦閒置數年，外界就往往將之視為開發商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。
一些開發企業的囤地行為雖然時常被輿論所抨擊，但因相關法規並不十分完善，對囤地行為的認定還存在一些障礙。此外，由於地方政府是房地產開發用地的主要供應方，同時也是房地產開發中的主要監管方，其對住宅用地的開發進程也有很大的影響。
國土部表示，此次檢查發現，影響住宅用地出讓合同執行的因素，除了個別合同約定不合理及不可控因素外，主要是受讓方資金短缺或利益驅動、規劃調整、出讓方沒有按約交付土地，以及行政審批環節多、週期長。
國土部表示，本次檢查對存在問題的宗地逐宗整改，目前已經對一半以上違約宗地制定整改措施。
在追繳土地出讓價款方面，採取催繳、仲裁、提起訴訟等方式，按照合同約定對超期未支付價款的受讓方徵收違約金。在督促開工、竣工方面，採取了向受讓方發開竣工提醒通知書、約談督促、啟動閒置土地處置程式等方式，督促加快開發建設進度。地方國土部門將進一步規範管理，強化住宅用地出讓合同執行監管。
國土部表示，將繼續推進住宅用地有效開發利用，調研督導問題整改及住宅用地監管機制建設，總結推廣好的經驗做法，同時將推動解決合同執行及監管的體制機制性障礙，規範房地產用地秩序，促進住宅用地有效供給。
樓市密集調控一年 2018或開啟租賃時代
除了土地市場的火熱以及監管加強外，樓市的調控也是一大亮點。
過去20年中，沒有哪一年的調控政策密集發佈程度接近2017年。在這種背景下，我國房地產行業已從高速增長的“黃金十年”進入到政策週期波動幅度較大的“白銀時代”。
最重要的是，“房住不炒、租購並舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。2017年以來，租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。
比如三亞等城市，取得不動產登記證後5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間，杜絕了炒房可能性。
北京市住建委也表示，今後五年本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產回歸平穩。
可以預見，租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容，未來相關配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化並出臺。與此同時，2018年房地產短期調控不會放鬆，同時長效機制建設加快，調控效果將進一步顯現。
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