搶先看！克而瑞杭州房地產市場年報，告訴你如何破局2018！
原創 2018-01-11 克而瑞江浙區域 CricBigDataHZ
站在新舊交替之際，所有地產人都在思考兩個問題：2017杭州樓市該怎麼看，2018杭州樓市會怎麼走？
這也是克而瑞江浙區域持續關注且付諸努力嘗試回答的問題。
週期輪動
上行週期將接近尾聲，18年高位盤整
杭州政策敏感度極高，在政策出臺後快速反映，使房地產市場成交量呈現明顯週期性變化，下行週期不斷縮短，政策調控“藥性”下降；價格亦週期性明顯但滯後於成交量3-6個月。
五大變化
【變化一】
建築規範從嚴，偷面積難度增加，分區執行有差異
建築規範拱墅區執行相對嚴格，拿地時間相仿，拱墅區申花板塊的融創宜和園139僅為3房+1操作平臺設計，江幹區城東新城板塊的錢塘天譽139可作4房；早期申花拿地的錦繡之城同樣為4房，
【變化二】
一二級市場矛盾，麵粉超過麵包價，限價難以突破
新房限價下，過高“麵粉價”的地價面臨難以超越“麵包價”的窘境，部分板塊地王專案將出現難產，一是政府備案限價，利潤有限；二是理想狀況下，價格突破限價，但跳脫價格圈層，市場認可度及去化或將出現問題。
【變化三】
一二手倒掛嚴重，變相提高新房搶購性價比
限價、限簽政策影響下，熱點板塊一、二手房銷售價格倒掛現象顯著，
【變化四】
地鐵串線成網，交通紅利兌現，價格逐漸扁平化
以二號線為例，圍繞武林和錢江新城“雙心”向南北延伸的價格呈現“同步”效應。
【變化五】
區域分化，首付比例放開換取去化成數，回歸常態
4月因世紀城限價3.5萬/㎡，
土地
成交額創歷史新高，地價持續躥升
2017年全年成交146宗經營性土地（不含工業），總建面1223萬方；其中商辦用地占比24%，樓面價基本穩定在7000-8000元/㎡；涉宅用地成交86宗，總建面923萬方，樓面均價18258/㎡，環比漲幅達32%。
溢價率受限，自持比例有所下降
2017年應用競價新規至今，溢價率得到較好控制，限制在70%及以下；年末自持比例有所下降。
商品房
住宅限購限貸下，酒店式公寓量價齊升
2017年八區商品房共成交1636萬方，收金3820億元；2010-2016年住宅占比保持在75-80%，而2017年受限購限貸影響，加上網簽限價、供應不足等因素，下降至70%；酒店式公寓、商業、辦公放量顯著。
商品住宅
供不應求貫穿全年，熱點板塊一房難求
價格
八區普漲，實際成交均價更“高”
2017年八區普通住宅同比上漲37%，漲幅顯著；其中12月均價同比漲幅大江東居首位，其次為余杭區，因原本基數相對較低，漲幅明顯；各板塊價格均有不同程度的漲幅，至今杭州萬元以下均價板塊已消失。
板塊
低價板塊迅速填平窪地，差價進一步縮小
2017年余杭區如老余杭、未來科技城西、臨平北、崇賢等板塊價格漲幅居前列，蕭山區如湘湖聞堰、新街等區域，因起始價格相對較低，漲幅更為顯著；主城區大部分板塊漲幅介於10-38%之間。
二手房
漲價“超速”，下半年成交走低，開始出現回落
2017年二手房成交量環比下降6%，主城區成交量環比下降明顯；全年二手房成交均價上漲36.8%，其中下沙均價上漲44%；單價在1.5萬以下成交占比下降29%，200萬以下總價房源成交占比下降10%。
存量
低於“見底”警戒線，加大供給迫在眉睫
截止12月商品住宅存量360萬方，近1年去化週期3.7個月，其中余杭區存量占比43%，去化週期為3.9個月；商品房庫存965萬方，其中商業、辦公存量占比55%，去化週期仍有26.3個月。
說完了2017，2018市場風向會怎麼走？需要注意和把握哪些行業脈絡？
1月17日，「克而瑞CEO思想匯第三期之克而瑞年報私享會」即將啟幕。親臨現場，除了能獲取完整版杭州市場年報，還能聆聽克而瑞江浙區域總經理劉晨光對於2018樓市的獨到觀點。同時，我們也邀請到本土房企三巨頭之一濱江控股副總經理朱立東，分享濱江18年的企業戰略。
由於名額有限，本次思想匯採用定向邀約，歡迎各城市公司總經理聯繫克而瑞相關對接人報名參會，期待您的到來！
價格
八區普漲，實際成交均價更“高”
2017年八區普通住宅同比上漲37%，漲幅顯著；其中12月均價同比漲幅大江東居首位，其次為余杭區，因原本基數相對較低，漲幅明顯；各板塊價格均有不同程度的漲幅，至今杭州萬元以下均價板塊已消失。
板塊
低價板塊迅速填平窪地，差價進一步縮小
2017年余杭區如老余杭、未來科技城西、臨平北、崇賢等板塊價格漲幅居前列，蕭山區如湘湖聞堰、新街等區域，因起始價格相對較低，漲幅更為顯著；主城區大部分板塊漲幅介於10-38%之間。
二手房
漲價“超速”，下半年成交走低，開始出現回落
2017年二手房成交量環比下降6%，主城區成交量環比下降明顯；全年二手房成交均價上漲36.8%，其中下沙均價上漲44%；單價在1.5萬以下成交占比下降29%，200萬以下總價房源成交占比下降10%。
存量
低於“見底”警戒線，加大供給迫在眉睫
截止12月商品住宅存量360萬方，近1年去化週期3.7個月，其中余杭區存量占比43%，去化週期為3.9個月；商品房庫存965萬方，其中商業、辦公存量占比55%，去化週期仍有26.3個月。
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