回顧2017，展望2018，杭州樓市將吹什麼風？
本文導讀：
1、史上最嚴的政策調控，2018會鬆綁嗎？
2、史上最高的土地出讓金，塑造怎樣的價格體系？
3、史無前例的純租賃地塊，行業影響幾何？
文/住浙網研究員 徐創
在剛剛過去的2017年，杭州樓市交出了一份亮眼的成績單：十區共計成交183739套商品房，
然而相比於2016年，2017年的火熱似乎有一絲波詭雲譎的味道——一方面政策不斷緊縮，另一方面市場卻並沒有降溫，“全款搶房”、“開盤秒罄”的情況在各大售樓處頻繁上演。
那麼在嚴格政策限制與大熱市場行情的博弈之下，最終定格的2017年杭州樓市，有哪些值得去說道？在這不平凡的一年之後，2018年樓市又將吹什麼風？
史上最嚴的政策調控，2018會鬆綁嗎？
杭州對樓市的調控始於2016年9月，此後政策不斷加碼，在2017年3月達到了頂峰。
從上表可以看到，無論是土地市場還是新房市場，政策都在緊縮。然而從成效來看，這個史上最嚴調控卻有些“適得其反”。
2017年的新房市場成交量是近七年來的第二高，雖略低於2016年，但成交總額創下新高，房價也首次突破了兩萬元/平米。市場熱情並沒有被政策“潑冷水”。
究其原因，最根本的還是杭州城市基本面預期向好。杭州G20峰會剛剛結束，
在“前亞運後峰會”的關鍵時期，從地鐵的開工和開通速度上便能窺得這座城市迅猛的發展。不僅如此，城中村改造、低庫存等因素都在支撐著樓市的火熱。
因此，儘管此次政策調控的長期性和常態化史無前例，
2017年北京市商品房實現成交金額約2708.75億元，相比2016年下降45.37%；新年伊始，蘭州解除部分城區限購，武漢等地放寬購房限制......全國各地樓市傳出了絲絲“涼意”。
而杭州年底的大量新房入市仍然需要搶；融創金成江南府、杭州壹號院等樓盤依然是開盤即罄；元旦三天假期的成交量也位列六年來第一位。
可見，依然火熱的杭州樓市，其調控將會是持續性的。再結合近期結束的全國建設工作會議強調的“差異化調控”，因城施策，杭州的政策調控也將走出自己的路。
史上最高的土地出讓金，塑造怎樣的價格體系？
同樣，在嚴格的土地政策下，杭州土地市場的極樂盛宴紛紛上演，以至於2017年杭州創下了2258.85億元的史上最高的土地出讓金。
與此同時，杭州市區共有39個板塊的涉宅樓面價紀錄被刷新。其中既包括主城的申花、城東新城等核心板塊，也包括大江東、臨平等剛需板塊。
高地價向房價傳導，“6萬+”的申花、“4萬+”的之江或許離我們已經不遠了。而一些剛需板塊也相應地出現了“今天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起”的戲謔話語。這批高價地大約會在2017年陸續入市，對價格體系會造成怎樣的衝擊？
首先是剛需板塊的“摘帽”。丁橋、九堡等板塊的地價都已達到或接近20000元/㎡左右，並且自持比例都不低。
曾經的剛需板塊紛紛拍出高價，充分體現了大牛市之下的補漲態勢。“今年不買房，明年買地王”，補漲過後，主流的剛性需求或許只能去更遠的地方。
而對於主城核心板塊來說。在這一輪土地大漲之下，漲勢也一點不拖後腿。申花、南星已經攀上了四萬的高崗，濱江、彭埠緊隨其後。每一次地價的刷新帶來的衝擊遠要比房價來得更猛烈。
而這些本身客戶物件群體就比較小的高端項目集中上市，是否會打響價格戰值得關注的。不僅是價格，產品的巨大革新或許也能想像。高端盤集中，只有足夠亮眼的產品才能俘獲購房者。這一點在申花板塊已經有所顯現。
2017年部分板塊最高地價及保本房價
對於板塊內部而言，這些創下樓面價紀錄的板塊，大多已是麵粉價貴過麵包價。例如臨平新城，最高樓面價已經達到了18584元/㎡，新房價格要到28000元/㎡才能保本，但是板塊新房價格普遍在15000元/㎡左右。
就在上周，杭州主城出讓的5宗涉宅地塊全部封頂，申花、大學城北和濱江的板塊最高地價又一次刷新。
土地價值不斷飆升，新房價格卻被嚴格限制，或許只能靠二手房價格來體現地價，一二手房價倒掛現象將持續。
史無前例的純租賃地塊，行業影響幾何？
“租售並舉”、“租售同權”，租賃市場絕對是2017年值得關注的焦點。而杭州首宗純租賃地塊的出讓也是租購並舉之路上邁出的一大步。
根據規劃，未來杭州也將加大此類用地的供應，毫無疑問這對行業將產生舉足輕重的影響。
對購房市場來說，該宗地塊是對新房市場供求格局的改善。供不應求已是杭州樓市的普遍現象，根據相關報導2018年理想狀態下會有35個純新盤上市，供不應求極有可能在這一年中延續。
長遠來看，還能減少非理性的購房需求，避免房地產市場大起大落。因此這也是房地產長效調控的機制的重要體現，促進房地產市場健康發展的重要環節。
另外對租房市場來說。租賃是未來的重點，但也是現在市場的弱點。如何增加租賃市場的供應，政府通過這塊地的出讓做出了表率。
有了政府的背書，未來租賃市場無疑是一片大藍海，多主體供應將會是主流。此次純租賃地塊出讓之前，行業大佬萬科、龍湖等就已佈局長租領域。
當純租賃宅地推出成為常態，以及自身土地的自持部分，行業變革在所難免。房企的複合多元化將愈發主流：不只是賣房子，也可能是做房東，更有可能是一個區域甚至城市的運營商。這一切的改變也會是向健康理性市場的重要轉折。
2017年“瘋狂”的樓市已經翻篇，或許一些“後遺症”給杭州樓市的2018增添了不確定因素。然而是牛市還是熊市已經不重要，一個理性而穩定的市場才是眾望所歸。
與此同時，杭州市區共有39個板塊的涉宅樓面價紀錄被刷新。其中既包括主城的申花、城東新城等核心板塊，也包括大江東、臨平等剛需板塊。
高地價向房價傳導，“6萬+”的申花、“4萬+”的之江或許離我們已經不遠了。而一些剛需板塊也相應地出現了“今天你對我愛理不理，明天我讓你高攀不起”的戲謔話語。這批高價地大約會在2017年陸續入市，對價格體系會造成怎樣的衝擊？
首先是剛需板塊的“摘帽”。丁橋、九堡等板塊的地價都已達到或接近20000元/㎡左右，並且自持比例都不低。
曾經的剛需板塊紛紛拍出高價，充分體現了大牛市之下的補漲態勢。“今年不買房，明年買地王”，補漲過後，主流的剛性需求或許只能去更遠的地方。
而對於主城核心板塊來說。在這一輪土地大漲之下，漲勢也一點不拖後腿。申花、南星已經攀上了四萬的高崗，濱江、彭埠緊隨其後。每一次地價的刷新帶來的衝擊遠要比房價來得更猛烈。
而這些本身客戶物件群體就比較小的高端項目集中上市，是否會打響價格戰值得關注的。不僅是價格，產品的巨大革新或許也能想像。高端盤集中，只有足夠亮眼的產品才能俘獲購房者。這一點在申花板塊已經有所顯現。
2017年部分板塊最高地價及保本房價
對於板塊內部而言，這些創下樓面價紀錄的板塊，大多已是麵粉價貴過麵包價。例如臨平新城，最高樓面價已經達到了18584元/㎡，新房價格要到28000元/㎡才能保本，但是板塊新房價格普遍在15000元/㎡左右。
就在上周，杭州主城出讓的5宗涉宅地塊全部封頂，申花、大學城北和濱江的板塊最高地價又一次刷新。
土地價值不斷飆升，新房價格卻被嚴格限制，或許只能靠二手房價格來體現地價，一二手房價倒掛現象將持續。
史無前例的純租賃地塊，行業影響幾何？
“租售並舉”、“租售同權”，租賃市場絕對是2017年值得關注的焦點。而杭州首宗純租賃地塊的出讓也是租購並舉之路上邁出的一大步。
根據規劃，未來杭州也將加大此類用地的供應，毫無疑問這對行業將產生舉足輕重的影響。
對購房市場來說，該宗地塊是對新房市場供求格局的改善。供不應求已是杭州樓市的普遍現象，根據相關報導2018年理想狀態下會有35個純新盤上市，供不應求極有可能在這一年中延續。
長遠來看，還能減少非理性的購房需求，避免房地產市場大起大落。因此這也是房地產長效調控的機制的重要體現，促進房地產市場健康發展的重要環節。
另外對租房市場來說。租賃是未來的重點，但也是現在市場的弱點。如何增加租賃市場的供應，政府通過這塊地的出讓做出了表率。
有了政府的背書，未來租賃市場無疑是一片大藍海，多主體供應將會是主流。此次純租賃地塊出讓之前，行業大佬萬科、龍湖等就已佈局長租領域。
當純租賃宅地推出成為常態，以及自身土地的自持部分，行業變革在所難免。房企的複合多元化將愈發主流：不只是賣房子，也可能是做房東，更有可能是一個區域甚至城市的運營商。這一切的改變也會是向健康理性市場的重要轉折。
2017年“瘋狂”的樓市已經翻篇，或許一些“後遺症”給杭州樓市的2018增添了不確定因素。然而是牛市還是熊市已經不重要，一個理性而穩定的市場才是眾望所歸。