二三線城市限購要鬆綁了嗎？
作者：梁雲風 ／ 秦朔朋友圈ID：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1768篇原創首發文章
蘭州拉開限購鬆綁大幕
打算買房的人，大概最近又開始猶豫觀望了。
蘭州雖然在中國城市版圖中，只能算是三四線城市，但這一輪房地產“四限”（限購限貸限售限價）鬆綁的視窗卻早已暗暗打開。
在鬆綁限購的城市裡，蘭州是最“直白”的。更多的城市是“偷偷摸摸”地開閘。自2017年下半年起，鄭州、長沙、武漢、成都、昆山、西安等14個城市以人才引進的名義，放鬆了對戶籍的限制，
這是個好消息嗎？
好消息還是壞消息？
仔細觀察當下的鬆綁區域，有幾個非常明顯的特點。
從蘭州的鬆綁策略來看，
很明顯，這樣的政策，出發點更多的是去庫存，而非為實際剛需購房者考慮。
利用人才引進方式，解禁戶籍限購則是另一種情況。以南京為例，1月3日，南京發佈2018年市委1號檔《關於建設具有全球影響力創新名城的若干政策措施》，檔顯示，南京將調整人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，以及持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。
中國證券報援引中原地產首席分析師張大偉的觀點稱：“有部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。對於市場來說，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應該和房地產限購掛鉤，對於真正的人才更應該提供直接的居住房源，單純的將人才推向市場也容易帶來房地產市場的不穩定。
“四限”政策中，“限購”卡的是購房資格，對於剛需購房者來說，當然是好事。但剝開外衣卻發現，在這個時間節點進入房市，除了房子位置偏遠，還有可能高位接盤。
天風證券地產首席研究員陳天誠表示，四限措施明顯不可持續，未來有望做一定程度的寬鬆。中泰證券則一針見血，定向放鬆限購是部分土地財政依賴程度較高或人才流出壓力較大的二線城市引進人才、維持樓市平穩運行的手段。
人民日報在1月15日發表文章稱“微調不必過度解讀”。文章援引天津財經大學經濟學院教授叢屹的觀點，稱“同一種調控政策縱向上不可能從頭到尾起作用，橫向上也不可能對所有城市都起作用，因此才要因時而動、因地制宜、因城施策”。
這當然沒有錯，但問題是，中國樓市長期存在房價總體偏高與結構性失衡並存的問題，這並不是某一天、某一地的問題。一熱就控，一冷就松，反反復複中，房地產市場真正的價值與價格被扭曲。
調控的初心可能不是“拉抽屜”，但對購房者來說，政策的反復並不是好消息。
趨勢在哪裡？
房價總體偏高和結構性失衡的問題，決定著未來哪些城市會跟進房地產的調整。前者推升了實體經濟成本，削弱了家庭消費能力以及生育意願；後者影響著城鎮化進程和品質，制約著地方政府財力。因此調控，至少局部的微調是長期存在的，只有政策不斷地松松合合，才能刺激消費。
那麼，未來國家調控的趨勢又在哪裡呢？
在1月5日的易居沃頓房地產研修班上，房地產老兵，上實城開原董事會主席，钜派投資集團聯席董事長兼CEO倪建達對當前的調控給出了另一種解釋。
倪建達認為，房地產行業是中國經濟中最重要的行業，2013年交易量達到了13萬億，2017年雖然因為調控只有11萬億，但卻依然是中國最大的行業。支撐中國萬億地產行業的根源卻是今天中國貨幣的超發，在2016年全球新增的貨幣中，60%是中國貢獻的，中國貨幣超發量是美國的6倍。如此巨大的貨幣超發量，除了房地產，還有哪個行業能夠消化？
而要消化這些超發的貨幣，有兩個條件，一是維持房價在一個較高的位置，並穩步增長，只有這樣才能給市場積極的信號。這也是為什麼在過去的幾年，我們經常能夠看到當年的地王拍出來的時候，土地價高於周圍的樓面價，也就是麵粉比麵包貴。但只要囤上兩三年，周圍房價一上漲，當年看似虧死的地王又賺得盆滿缽滿。另一個條件則是保持土地的適度稀缺。土地出讓已然是中國很多地方政府的財政支柱，從宏觀層面看，2014年土地出讓金和房地產相關的稅收占房地產銷售額的85.8%。在城市中心區域無地可賣的時候，縮緊土地面積，既能保持土拍的熱度，又能提高價格，一舉雙得。
從另一方面來看，如果這些超發的貨幣不能及時消化，又會有什麼後果呢？根據奧肯定律，GDP每降低1%，失業率將增加0.5%，在中國就意味著影響2000萬就業人口。所以當前經濟的邏輯也就很清晰了，經濟穩定就要貨幣超發，貨幣超發就要有承接的行業，而這個行業在中國只有房地產。
2017年全國300城土地收入破4萬億
在這個邏輯下，蘭州限購的鬆綁和南京等城市以人才之名開閘也就好理解了。在現有條件下，北上廣深因為有高房價和高需求支撐，放鬆限購政策不可能也沒有必要。但存銷比高企、庫存絕對規模較高的二線城市，如合肥、蘭州、大連、瀋陽、濟南、西安甚至天津，將是調控放鬆的重點。人才政策如果不奏效，未來不排除從郊區向中心城區鬆綁的趨勢。
去化慢即意味著超發的貨幣放在央行的口袋裡，那都是燙手的山芋。
「 本文僅代表作者個人觀點 」
人民日報在1月15日發表文章稱“微調不必過度解讀”。文章援引天津財經大學經濟學院教授叢屹的觀點，稱“同一種調控政策縱向上不可能從頭到尾起作用，橫向上也不可能對所有城市都起作用，因此才要因時而動、因地制宜、因城施策”。
這當然沒有錯，但問題是，中國樓市長期存在房價總體偏高與結構性失衡並存的問題，這並不是某一天、某一地的問題。一熱就控，一冷就松，反反復複中，房地產市場真正的價值與價格被扭曲。
調控的初心可能不是“拉抽屜”，但對購房者來說，政策的反復並不是好消息。
趨勢在哪裡？
房價總體偏高和結構性失衡的問題，決定著未來哪些城市會跟進房地產的調整。前者推升了實體經濟成本，削弱了家庭消費能力以及生育意願；後者影響著城鎮化進程和品質，制約著地方政府財力。因此調控，至少局部的微調是長期存在的，只有政策不斷地松松合合，才能刺激消費。
那麼，未來國家調控的趨勢又在哪裡呢？
在1月5日的易居沃頓房地產研修班上，房地產老兵，上實城開原董事會主席，钜派投資集團聯席董事長兼CEO倪建達對當前的調控給出了另一種解釋。
倪建達認為，房地產行業是中國經濟中最重要的行業，2013年交易量達到了13萬億，2017年雖然因為調控只有11萬億，但卻依然是中國最大的行業。支撐中國萬億地產行業的根源卻是今天中國貨幣的超發，在2016年全球新增的貨幣中，60%是中國貢獻的，中國貨幣超發量是美國的6倍。如此巨大的貨幣超發量，除了房地產，還有哪個行業能夠消化？
而要消化這些超發的貨幣，有兩個條件，一是維持房價在一個較高的位置，並穩步增長，只有這樣才能給市場積極的信號。這也是為什麼在過去的幾年，我們經常能夠看到當年的地王拍出來的時候，土地價高於周圍的樓面價，也就是麵粉比麵包貴。但只要囤上兩三年，周圍房價一上漲，當年看似虧死的地王又賺得盆滿缽滿。另一個條件則是保持土地的適度稀缺。土地出讓已然是中國很多地方政府的財政支柱，從宏觀層面看，2014年土地出讓金和房地產相關的稅收占房地產銷售額的85.8%。在城市中心區域無地可賣的時候，縮緊土地面積，既能保持土拍的熱度，又能提高價格，一舉雙得。
從另一方面來看，如果這些超發的貨幣不能及時消化，又會有什麼後果呢？根據奧肯定律，GDP每降低1%，失業率將增加0.5%，在中國就意味著影響2000萬就業人口。所以當前經濟的邏輯也就很清晰了，經濟穩定就要貨幣超發，貨幣超發就要有承接的行業，而這個行業在中國只有房地產。
2017年全國300城土地收入破4萬億
在這個邏輯下，蘭州限購的鬆綁和南京等城市以人才之名開閘也就好理解了。在現有條件下，北上廣深因為有高房價和高需求支撐，放鬆限購政策不可能也沒有必要。但存銷比高企、庫存絕對規模較高的二線城市，如合肥、蘭州、大連、瀋陽、濟南、西安甚至天津，將是調控放鬆的重點。人才政策如果不奏效，未來不排除從郊區向中心城區鬆綁的趨勢。
去化慢即意味著超發的貨幣放在央行的口袋裡，那都是燙手的山芋。
「 本文僅代表作者個人觀點 」