財經觀察家｜馬光遠：不要把房產稅和長效機制混為一談
【核心觀點】
1、一定不要把房產稅跟房地產制度建設的長效機制混為一談。
2、70年的土地能不能收房產稅？這是必須回答的一個問題。
3、從來沒有哪個國家出臺房產稅是為了抑制高房價。這是中國人最大的誤區。
4、我們在房產稅立法的時候，最好的辦法就是公開立法，公開徵求意見。
這裡是《財經觀察家》，我是馬光遠。
【新聞背景】
財政部長肖捷近日在人民日報撰文《加快建立現代財政制度》，談及房地產稅，肖捷表示，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，
大家一定不要把房產稅跟我們談的整個房地產的制度建設長效機制混為一談，因為現在我發現，
當時它是這麼設計的，因為中國房地產領域，大家知道涉及房子的、涉及土地的稅費已經非常多，我統計了這麼多年，我根本沒有統計清楚究竟有多少。有說40多種的，有說60多種的，包括土地出讓金，包括所有的涉及的相關稅費加起來，占房子的成本應該在60%以上，這是大家的一個共識。也就是說稅費已經非常多了。但是大家發現，我們的很多稅費現在主要集中在交易環節。為什麼集中交易環節也跟打壓高房價有關係？就是當年大家認為，你在交易環節多增加一點稅，高房價會下來，這個跟我們現在很多人期待在持有環節增加稅是一個道理。稅費已經這麼多了，再加房產稅不合理，所以當時的思路是什麼？就是說我們要把房地產領域的相關的稅費要進行合併，最後通過房產稅，通過當時講的物業稅把它搞出來，也就是當時的思路是一個什麼思路？不是一個簡單的加稅的思路，就是要加一個房產稅，而是要對以前的稅費進行改革，該合併的合併，該減免的減免。
房產稅究竟是幹什麼的？認識不清楚。第二點，房產稅跟土地出讓金究竟什麼關係？70年的土地能不能收房產稅？這是必須回答的一個問題。第三個，我們已經有了這麼多的稅費，再加一個房產稅，這些稅費究竟怎麼處理？第四個，具體徵收的一系列的環節，對吧？怎麼辦？你比如說，究竟按照市場價來征，還是按照評估價來證？如果按照評估價的話，大家其實都知道，房價不是社區跟社區之間的差別，甚至每一個房子它都有差別的，對吧？如果說你真的要進行評估的話，你得對每個房子進行評估，我們想中國有沒有這麼多的評估人員，專業的評估人員來收？還有是全部收還是要減免？如果要減免的話，比如說現在有很多版本，比方說第一套房子減免，第二套征或者第三套征，有些說按照面積來減免，比如說人均先減免70平或者60平，超過這個面積以後然後進行徵收。如果說按套數也好，按面積也好，大家知道中國人都是非常聰明的，他總會想很多辦法，到最後自己完全不交稅。
再一個房產稅還有一個非常重要的特點，它跟我們過去的很多間接稅不同，中國人現在交很多稅，為什麼感覺不到？感覺不到的一個主要原因是因為中國很多稅是間接稅。比如說你出去吃一頓飯，在那個飯裡邊有百分之二三十你在吃稅，稅就悄悄地繳了，你悄悄的繳的，你看不到。我想很多人有到國外去購物的經歷，我們拿到那個發票的時候，發票上邊人家把價格跟稅是分開的，告訴你這次購物物價是多少，你又交了多少稅。但是中國從來不這麼搞，從來不這麼搞，當然有一個好處就是你的痛苦小一點。所以過去是什麼？過去是我們繳了很多稅，我們不知道。但是這次房產稅不一樣，房產稅是要直接到你家門上去收，等於是比如說你買了這個房子以後，明年你要交房產稅，假定交個10萬，交個10萬怎麼辦？然後稅務人員就上你家門，他說你得給我10萬塊錢的稅，大家想一想那種痛苦，那種痛苦有多大？
我想不管是有錢人沒錢人，有錢人說他再有錢，他一下子說拿出10萬給你，他的痛苦是很大的。所以我覺得有很多難度，有很多障礙。包括房產稅這十多年為什麼立不出來？是因為我們有很多障礙沒有解決。每一年當有人講說明年要收房產稅的時候，我都講不可能。這次，我也是前一段時間有人講，說2018年這個方案會出來，立法會完成。根本不懂中國法律，根本不懂法律的博弈。大家一定要記住，房產稅是中華民族5000多年以來最最重要的一個稅，涉及老百姓的財富，對老百姓未來的財富影響最大的一個稅，幾乎涉及到大家80%的財富。這麼大的一個稅，不論證清楚，在很多問題還沒有搞清楚的情況下，出臺後果是非常嚴重的。
【新聞背景】
2011年1月起，為配合地產調控“國八條”實施，上海和重慶兩地發佈對個人住房徵收房產稅試點方案，並開始施行。上海、重慶徵收範圍不同。上海僅對增量住房徵稅，尚不涉及對存量住房徵稅；重慶則側重于對高端住房徵稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。稅率方面，重慶的稅率略高於上海的稅率。免稅面積標準不同。重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅，免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。據安居客資料顯示，2011年-2017年上海房價均價分別為22665、23428、29978、30522、35237、52142、5000元/平方米，重慶房價均價為6583、6550、6896、6718、6289、6401、7194元/平方米。有專家認為，對於上海重慶，房產稅試點並沒有起到根本性作用。
第一個就是徵收目的是什麼？世界上大家看房產稅立法，有很多國家並不是說完全一樣。有些國家是這麼一個模式，有些國家是其他模式，並不是說都是像美國那樣。它的目的是什麼？這些國家在房產稅進行立法，征房產稅的時候，其實並沒有針對高房價。美國也好，英國也好，很多國家當年徵收房產稅只有一個目的，就是給地方政府創收。地方政府收入的主要來源，比如說英國，英國很多地方中，他們的唯一，甚至可以講唯一的收入就是房產稅。而且大家願意繳，為什麼要繳？因為孩子上學、醫療等等全部來自房產稅。所以你到美國去，你到英國去，很少看到有人不交房產稅，因為真的是用之於民，取之於民。而且沒有其他稅了。對吧？從來沒有哪個國家說出房產稅，為了抑制高房價，這是中國人最大的誤區。我們現在拿這個房產稅，然後去告訴大家它能打壓高房價，我覺得跟打土豪分田地真的沒有太大區別。
你到最後你發現，房產稅出來了，房價可能仍然高。因為影響高房價的因素是非常多的，所以必須把這個目的搞清楚。第二點，土地出讓金究竟怎麼處理？就是70年的問題一定要處理。現在我聽到有些專家在論證，說70年其實不是一個障礙，我就不明白為什麼70年不是障礙，那你幹嘛不把它弄成60年，弄成50年，弄成40年不都一樣嗎？為什麼70年？房產稅作為一個財產稅，它建立在財產是沒有期限的基礎上，這是一個常識。如果說要違背這個常識搞中國特色的一套，以後出現的問題會很嚴重。所以我覺得如果說你要搞房產稅的話，必須把我們70年的問題給解決了。把過去的土地出讓金的問題給解決了，如果這個問題不解決，強推房產稅會出很大問題。第三個，我們必須搞清楚房產稅一旦出臺以後，其他房地產領域那麼多的稅費，究竟怎麼辦？對吧？能不能減免？十六屆三中全會講的是要替換的，對吧？拿房產稅出臺，其他的把它弄掉。我們從現在目前的整個立法思路來看，不是這樣。
肖捷的那個文章裡邊講的是，要適當減免其他，究竟適當多大程度？大家可以想一想，大家一定要意識到房地產領域的稅費真的已經太高太高了。第四個，如果要減免的話，減免到多大程度？就是說我們現在如果要減免其他的，比如說一套不征，兩套不征，那麼怎麼征？就具體的細節問題，也必須值得考慮。房產稅到了今天為止征，對房價比較低的地方來講的話，可能比如說一年征個幾千塊錢，可能大家的負擔沒有那麼重。但是對於一些高房價的地區，比如說北京，我們說北京有很多人是什麼情況？就是他可能有三套房子四套房子，但他的收入很低。你比如說北京很多拆遷戶，他一下子拆遷了很多套房子，按照比如說以後，比如說哪怕兩套減免以後，剩下的三套四套怎麼辦？三套四套的交稅，按照現在北京的房價，一套房子動輒1000萬，1000萬即使按照1%的稅率來征，也是10萬塊錢，他一年的收入可能就兩三萬。怎麼辦？這都是非常現實的問題，所以這個問題沒有那麼簡單。
我倒覺得現在有很多專家為了自己能夠參與房產稅立法，真的是一點底線都沒了。巴不得就怎麼樣？就把這個好處說的天花亂墜。我倒覺得房產稅既然涉及到這麼多人的利益，既然有很多問題沒有搞清楚，我們在立法的時候，最好的辦法就是公開立法，公開徵求意見，每一次出草案以後，全部公開，向所有人徵求意見，讓大家來討論，把這個問題討論得清楚一點，把這個稅整個立法，能夠立得讓大家心服口服。我覺得這麼一個重大的稅收，如果說就關起門來幾個人立，然後進行強推，然後很多問題沒搞清楚，強推的話一定會出很大的問題。大家千萬不要以為出了這個稅，高房價就沒了。美國這麼多年房產稅，美國房價暴漲了多少次，對吧？大家可以看看現在有房產稅的國家，房價爆了沒有？高房價是一個多因素的，中國的高房價是很多原因導致的。土地的問題，監管的問題，貨幣政策的問題，城鎮化進程比較快的問題，大家沒有別的投資管道的問題等等，導致追房子。這麼一個疑難雜症，需要很多辦法去解決。
差不多都是參考香港的。當時它是這麼設計的，因為中國房地產領域，大家知道涉及房子的、涉及土地的稅費已經非常多，我統計了這麼多年，我根本沒有統計清楚究竟有多少。有說40多種的，有說60多種的，包括土地出讓金，包括所有的涉及的相關稅費加起來，占房子的成本應該在60%以上，這是大家的一個共識。也就是說稅費已經非常多了。但是大家發現，我們的很多稅費現在主要集中在交易環節。為什麼集中交易環節也跟打壓高房價有關係？就是當年大家認為，你在交易環節多增加一點稅，高房價會下來，這個跟我們現在很多人期待在持有環節增加稅是一個道理。稅費已經這麼多了，再加房產稅不合理，所以當時的思路是什麼？就是說我們要把房地產領域的相關的稅費要進行合併，最後通過房產稅，通過當時講的物業稅把它搞出來，也就是當時的思路是一個什麼思路？不是一個簡單的加稅的思路，就是要加一個房產稅，而是要對以前的稅費進行改革，該合併的合併，該減免的減免。
房產稅究竟是幹什麼的？認識不清楚。第二點，房產稅跟土地出讓金究竟什麼關係？70年的土地能不能收房產稅？這是必須回答的一個問題。第三個，我們已經有了這麼多的稅費，再加一個房產稅，這些稅費究竟怎麼處理？第四個，具體徵收的一系列的環節，對吧？怎麼辦？你比如說，究竟按照市場價來征，還是按照評估價來證？如果按照評估價的話，大家其實都知道，房價不是社區跟社區之間的差別，甚至每一個房子它都有差別的，對吧？如果說你真的要進行評估的話，你得對每個房子進行評估，我們想中國有沒有這麼多的評估人員，專業的評估人員來收？還有是全部收還是要減免？如果要減免的話，比如說現在有很多版本，比方說第一套房子減免，第二套征或者第三套征，有些說按照面積來減免，比如說人均先減免70平或者60平，超過這個面積以後然後進行徵收。如果說按套數也好，按面積也好，大家知道中國人都是非常聰明的，他總會想很多辦法，到最後自己完全不交稅。
再一個房產稅還有一個非常重要的特點，它跟我們過去的很多間接稅不同，中國人現在交很多稅，為什麼感覺不到？感覺不到的一個主要原因是因為中國很多稅是間接稅。比如說你出去吃一頓飯，在那個飯裡邊有百分之二三十你在吃稅，稅就悄悄地繳了，你悄悄的繳的，你看不到。我想很多人有到國外去購物的經歷，我們拿到那個發票的時候，發票上邊人家把價格跟稅是分開的，告訴你這次購物物價是多少，你又交了多少稅。但是中國從來不這麼搞，從來不這麼搞，當然有一個好處就是你的痛苦小一點。所以過去是什麼？過去是我們繳了很多稅，我們不知道。但是這次房產稅不一樣，房產稅是要直接到你家門上去收，等於是比如說你買了這個房子以後，明年你要交房產稅，假定交個10萬，交個10萬怎麼辦？然後稅務人員就上你家門，他說你得給我10萬塊錢的稅，大家想一想那種痛苦，那種痛苦有多大？
我想不管是有錢人沒錢人，有錢人說他再有錢，他一下子說拿出10萬給你，他的痛苦是很大的。所以我覺得有很多難度，有很多障礙。包括房產稅這十多年為什麼立不出來？是因為我們有很多障礙沒有解決。每一年當有人講說明年要收房產稅的時候，我都講不可能。這次，我也是前一段時間有人講，說2018年這個方案會出來，立法會完成。根本不懂中國法律，根本不懂法律的博弈。大家一定要記住，房產稅是中華民族5000多年以來最最重要的一個稅，涉及老百姓的財富，對老百姓未來的財富影響最大的一個稅，幾乎涉及到大家80%的財富。這麼大的一個稅，不論證清楚，在很多問題還沒有搞清楚的情況下，出臺後果是非常嚴重的。
【新聞背景】
2011年1月起，為配合地產調控“國八條”實施，上海和重慶兩地發佈對個人住房徵收房產稅試點方案，並開始施行。上海、重慶徵收範圍不同。上海僅對增量住房徵稅，尚不涉及對存量住房徵稅；重慶則側重于對高端住房徵稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。稅率方面，重慶的稅率略高於上海的稅率。免稅面積標準不同。重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅，免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。據安居客資料顯示，2011年-2017年上海房價均價分別為22665、23428、29978、30522、35237、52142、5000元/平方米，重慶房價均價為6583、6550、6896、6718、6289、6401、7194元/平方米。有專家認為，對於上海重慶，房產稅試點並沒有起到根本性作用。
第一個就是徵收目的是什麼？世界上大家看房產稅立法，有很多國家並不是說完全一樣。有些國家是這麼一個模式，有些國家是其他模式，並不是說都是像美國那樣。它的目的是什麼？這些國家在房產稅進行立法，征房產稅的時候，其實並沒有針對高房價。美國也好，英國也好，很多國家當年徵收房產稅只有一個目的，就是給地方政府創收。地方政府收入的主要來源，比如說英國，英國很多地方中，他們的唯一，甚至可以講唯一的收入就是房產稅。而且大家願意繳，為什麼要繳？因為孩子上學、醫療等等全部來自房產稅。所以你到美國去，你到英國去，很少看到有人不交房產稅，因為真的是用之於民，取之於民。而且沒有其他稅了。對吧？從來沒有哪個國家說出房產稅，為了抑制高房價，這是中國人最大的誤區。我們現在拿這個房產稅，然後去告訴大家它能打壓高房價，我覺得跟打土豪分田地真的沒有太大區別。
你到最後你發現，房產稅出來了，房價可能仍然高。因為影響高房價的因素是非常多的，所以必須把這個目的搞清楚。第二點，土地出讓金究竟怎麼處理？就是70年的問題一定要處理。現在我聽到有些專家在論證，說70年其實不是一個障礙，我就不明白為什麼70年不是障礙，那你幹嘛不把它弄成60年，弄成50年，弄成40年不都一樣嗎？為什麼70年？房產稅作為一個財產稅，它建立在財產是沒有期限的基礎上，這是一個常識。如果說要違背這個常識搞中國特色的一套，以後出現的問題會很嚴重。所以我覺得如果說你要搞房產稅的話，必須把我們70年的問題給解決了。把過去的土地出讓金的問題給解決了，如果這個問題不解決，強推房產稅會出很大問題。第三個，我們必須搞清楚房產稅一旦出臺以後，其他房地產領域那麼多的稅費，究竟怎麼辦？對吧？能不能減免？十六屆三中全會講的是要替換的，對吧？拿房產稅出臺，其他的把它弄掉。我們從現在目前的整個立法思路來看，不是這樣。
肖捷的那個文章裡邊講的是，要適當減免其他，究竟適當多大程度？大家可以想一想，大家一定要意識到房地產領域的稅費真的已經太高太高了。第四個，如果要減免的話，減免到多大程度？就是說我們現在如果要減免其他的，比如說一套不征，兩套不征，那麼怎麼征？就具體的細節問題，也必須值得考慮。房產稅到了今天為止征，對房價比較低的地方來講的話，可能比如說一年征個幾千塊錢，可能大家的負擔沒有那麼重。但是對於一些高房價的地區，比如說北京，我們說北京有很多人是什麼情況？就是他可能有三套房子四套房子，但他的收入很低。你比如說北京很多拆遷戶，他一下子拆遷了很多套房子，按照比如說以後，比如說哪怕兩套減免以後，剩下的三套四套怎麼辦？三套四套的交稅，按照現在北京的房價，一套房子動輒1000萬，1000萬即使按照1%的稅率來征，也是10萬塊錢，他一年的收入可能就兩三萬。怎麼辦？這都是非常現實的問題，所以這個問題沒有那麼簡單。
我倒覺得現在有很多專家為了自己能夠參與房產稅立法，真的是一點底線都沒了。巴不得就怎麼樣？就把這個好處說的天花亂墜。我倒覺得房產稅既然涉及到這麼多人的利益，既然有很多問題沒有搞清楚，我們在立法的時候，最好的辦法就是公開立法，公開徵求意見，每一次出草案以後，全部公開，向所有人徵求意見，讓大家來討論，把這個問題討論得清楚一點，把這個稅整個立法，能夠立得讓大家心服口服。我覺得這麼一個重大的稅收，如果說就關起門來幾個人立，然後進行強推，然後很多問題沒搞清楚，強推的話一定會出很大的問題。大家千萬不要以為出了這個稅，高房價就沒了。美國這麼多年房產稅，美國房價暴漲了多少次，對吧？大家可以看看現在有房產稅的國家，房價爆了沒有？高房價是一個多因素的，中國的高房價是很多原因導致的。土地的問題，監管的問題，貨幣政策的問題，城鎮化進程比較快的問題，大家沒有別的投資管道的問題等等，導致追房子。這麼一個疑難雜症，需要很多辦法去解決。