警惕!抓住2018年最後的機會,拋掉老家的房子
還有不到一個月的時間就要過年了。
現在這個階段,
地產情報站也收到很多類似的問題,比如在哪裡買房置業最好?什麼時候買入合適?所以乾脆寫一篇文章分析,僅作參考。
PS:如果你有更好的建議,歡迎留言討論。
01
翹尾行情出現,樓市是否回暖?
2017年年底,不少城市的樓市出現了“翹尾”行情。
什麼是翹尾行情呢?
就是說,這一年來,房子都賣的平平淡淡,市場低迷,但是,到最後一個月,樓市居然回暖了,成交量成為下半年最高的一個月。
以北京為例:2017年,北京二手房成交量在3月份達到歷史高點25952套,“3.17新政”之後,成交量持續下滑,
如果單獨城市舉例不能說明問題,那我們看全國的銷售資料:
2017 年 12 月商品房銷售面積單月同比增速 6.1%,累計同比增速 7.7%,超出預期值 6%。12月商品房單月銷售額同比上升 20.5%。創下下半年單月增速的新高。
聽起來是不是很詭異?
為什麼會出現這種情況?
02
暴跌並不會到來,但你要警惕“暴漲”的煙幕彈
有一些人,無法對市場做出理智客觀的判斷,房價被調控的時候,他們唱衰樓市,市場稍微一回暖,他們又開始唱多。這種人,往往淪為韭菜的命運。最容易盲從大部隊, 在最高點進入,在最低點拋出,踏錯節奏割肉離場。
殊不知房價關乎國運,關乎民生,更是國家金融體系中重要的一環。
如果說16年是去產能,國企盈利;
17年是去庫存,房價上漲;
那麼,18年就是降杠杆。
降杠杆,一定要在市場平穩的情況下進行,是精細的活兒,不能馬虎。
所以,18年房價不會大漲,也不會大跌。這是大前提。
歸類分析,當下樓市的回暖主要有兩種:
第一種是市場的真實反應,第一種是人為的“煙幕彈”。
第一種,已經經歷過調整嚴厲調控政策,房價已經下跌的城市,比如,深圳,北京、燕郊等。
深圳16年認房認貸,是最早調整的城市;北京房價17年3月份下跌,
這類城市的房價,雖然不確定是不是絕對的低點,但是泡沫已經篩出大部分,市場是安全的。
當下買入這類城市,一定是剛需最明智、最划算的事。
深圳6月份的時候,我就在說,築底已經完成。
北京、三河3、4月份房價下跌,房價目前企穩。
第二種城市的回暖,主要以強二線、省會為主。
從北京317政策之後,到那個重要的大會召開之前,多地不停的調控加碼,甚至是原本人口淨流出,庫存多的三四線都做了限購。
強大的壓力下,所有的城市都成了驚弓之鳥,誰都怕因為房價上漲被問題。房價過熱的城市,為了減少成交量,就不給過網簽。為了降低新房房價,備案價格就一直故意壓低。
因為一場重要的大會,很多城市在10、11 月份發放預售證條件比較嚴格,這一批預售證被積壓下來,放在12月份集中發放了。年底房企又加大推盤力度,導致銷量回暖。
不信,你看看武漢、成都、鄭州等等,是不是這個樣子?
新房的加推、房市的火爆,都是人為造成的“煙霧彈”。在這些城市買房的人,首先選擇性價比高的新房,如果沒有合適的,或者想買市區二手房,那麼,繼續等待,不必太擔心房價過快上漲,大漲之後,必有調整。
03
大部分地區房價都漲了,但有些問題並未引起重視
16、17年我們大力推進去庫存政策,無論是大城市還是偏遠的四五線小城市房價都在上漲,甚至翻番。好像買房的人都發了財。可事實卻是,房價上漲了,老百姓口袋裡的錢少了,居民杠杆上去了。
這裡有一個很大的問題,老百姓口袋裡的錢,基本都買了房子。但,不是所有的房子都是優質資產,都能換成錢。比如,大部分三四線的房子。
判斷手裡的房子是不是優質資產,很簡單。直接去二手房市場問問價格。很多三四線的房子,除非是品質很好的次新房,能賣的上價錢,大部分是賣不上好價格的。
我一個朋友16年打算在北京買房,老家的房子當時已經掛了半年多,價格足夠低,依然賣不出去。最後,他不得不又籌借了一筆款,湊足首付上車。等17年下半年的時候,老家房價翻番,他的房子也順利賣出,並且多賺了40%。朋友跟我說,這是瞎貓碰上死耗子,也慶倖踏對了節點,順利置換。
不過,這樣的幸運,也只能趕在大牛市才能實現。屬於可遇不可求的機會。三四線大多數是人口淨流出城市,如果沒有政策的洪荒之力,通過棚改貨幣化安置,不可能出現爆發式的上漲。等貨幣化安置完成,這股洪荒之力也不可持續了。
04
買房,對你的一生有著戰略性的意義
上文分析這麼多,歸根到底就是兩個問題。
1、買哪裡的房子,2、什麼時候買。
但對大多數人來說,分析房價走勢、買入時機依然不能解決問題。因為,在不同城市買房,門檻是不一樣的。擺在買房群體面前一道大的難關就是:限購。
只有極少數人,有在北上深買房的資格,且能承擔起高昂的購房成本。從2011年開始,北京、上海就已經規定了單身、家庭的購房套數,再也沒有放開過。一線城市的調控,已經是多年常態化的走勢,是為限購起到“標杆性質”的示範效應,未來調控放開的可能性極低。
不放鬆調控的邏輯是,超一線城市要解決“大城市病”,不再需要過多的人口湧入。這對正渴求勞動力的次級城市確實一個機會。再看強二線和省會城市,17年展開一輪又一輪的“搶人大戰”,南京、濟南、鄭州、合肥、西安等等近20多個城市放鬆落戶。外地人的購房門檻因為落戶政策而變相降低。
到這裡,思路已經很明確了。未來,二線城市依然有一定概率對調控政策進行修正,18年在二線城市買房,將會是很好的機會。
對於本地人來說,可能並不理解,買房這件事為什麼會搞得如此複雜。但對於在外打拼的年輕人來說,大概沒有什麼比現有一套房子更重要的了。
買下一座城市的房子,就等於確定了人生階段的一個戰略方向。人生就像一場戰爭,充滿了競爭和不確定性。成年人的字典裡,從來沒有容易二字。
最後,祝福每一個在外漂泊的人,都能擁有自己的房子。
北京、三河3、4月份房價下跌,房價目前企穩。
第二種城市的回暖,主要以強二線、省會為主。
從北京317政策之後,到那個重要的大會召開之前,多地不停的調控加碼,甚至是原本人口淨流出,庫存多的三四線都做了限購。
強大的壓力下,所有的城市都成了驚弓之鳥,誰都怕因為房價上漲被問題。房價過熱的城市,為了減少成交量,就不給過網簽。為了降低新房房價,備案價格就一直故意壓低。
因為一場重要的大會,很多城市在10、11 月份發放預售證條件比較嚴格,這一批預售證被積壓下來,放在12月份集中發放了。年底房企又加大推盤力度,導致銷量回暖。
不信,你看看武漢、成都、鄭州等等,是不是這個樣子?
新房的加推、房市的火爆,都是人為造成的“煙霧彈”。在這些城市買房的人,首先選擇性價比高的新房,如果沒有合適的,或者想買市區二手房,那麼,繼續等待,不必太擔心房價過快上漲,大漲之後,必有調整。
03
大部分地區房價都漲了,但有些問題並未引起重視
16、17年我們大力推進去庫存政策,無論是大城市還是偏遠的四五線小城市房價都在上漲,甚至翻番。好像買房的人都發了財。可事實卻是,房價上漲了,老百姓口袋裡的錢少了,居民杠杆上去了。
這裡有一個很大的問題,老百姓口袋裡的錢,基本都買了房子。但,不是所有的房子都是優質資產,都能換成錢。比如,大部分三四線的房子。
判斷手裡的房子是不是優質資產,很簡單。直接去二手房市場問問價格。很多三四線的房子,除非是品質很好的次新房,能賣的上價錢,大部分是賣不上好價格的。
我一個朋友16年打算在北京買房,老家的房子當時已經掛了半年多,價格足夠低,依然賣不出去。最後,他不得不又籌借了一筆款,湊足首付上車。等17年下半年的時候,老家房價翻番,他的房子也順利賣出,並且多賺了40%。朋友跟我說,這是瞎貓碰上死耗子,也慶倖踏對了節點,順利置換。
不過,這樣的幸運,也只能趕在大牛市才能實現。屬於可遇不可求的機會。三四線大多數是人口淨流出城市,如果沒有政策的洪荒之力,通過棚改貨幣化安置,不可能出現爆發式的上漲。等貨幣化安置完成,這股洪荒之力也不可持續了。
04
買房,對你的一生有著戰略性的意義
上文分析這麼多,歸根到底就是兩個問題。
1、買哪裡的房子,2、什麼時候買。
但對大多數人來說,分析房價走勢、買入時機依然不能解決問題。因為,在不同城市買房,門檻是不一樣的。擺在買房群體面前一道大的難關就是:限購。
只有極少數人,有在北上深買房的資格,且能承擔起高昂的購房成本。從2011年開始,北京、上海就已經規定了單身、家庭的購房套數,再也沒有放開過。一線城市的調控,已經是多年常態化的走勢,是為限購起到“標杆性質”的示範效應,未來調控放開的可能性極低。
不放鬆調控的邏輯是,超一線城市要解決“大城市病”,不再需要過多的人口湧入。這對正渴求勞動力的次級城市確實一個機會。再看強二線和省會城市,17年展開一輪又一輪的“搶人大戰”,南京、濟南、鄭州、合肥、西安等等近20多個城市放鬆落戶。外地人的購房門檻因為落戶政策而變相降低。
到這裡,思路已經很明確了。未來,二線城市依然有一定概率對調控政策進行修正,18年在二線城市買房,將會是很好的機會。
對於本地人來說,可能並不理解,買房這件事為什麼會搞得如此複雜。但對於在外打拼的年輕人來說,大概沒有什麼比現有一套房子更重要的了。
買下一座城市的房子,就等於確定了人生階段的一個戰略方向。人生就像一場戰爭,充滿了競爭和不確定性。成年人的字典裡,從來沒有容易二字。
最後,祝福每一個在外漂泊的人,都能擁有自己的房子。