簽了合同卻被判無效，和業主代理人簽約要注意這幾條

【二手房交易需警惕代理房】

二手房交易涉及大量的房產法律關係及風險，該如何切實保護自己的權益，避免不必要的糾紛，為您支支招。

案情介紹

2010年3月23日，旅居國外的周女士委託孫先生代為出售其位於西城區西便門東裡的一處房屋，委託範圍為賣房手續的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產經紀公司的居間服務下，

與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國後認為孫先生無權代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，並且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴要求確認就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產經紀公司退還仲介費；周女士、孫先生及某地產經紀公司共同賠償其房屋差價損失。

法院經審理認為，關於代理許可權及過錯責任，周女士明確表明其於4月9日回國，並持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，由此可知，孫先生並未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權，且周女士回國後並未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬於越權代理，

周女士並無過錯，房屋買賣合同對周女士不發生效力；某地產經紀公司作為專業機構，在未充分審查委託書許可權的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，並最終導致合同因孫先生無權代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權委託書未充分審查，也負有一定的責任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產經紀公司退還趙先生仲介費，孫先生和某地產經紀公司賠償趙先生部分房屋差價損失。

【易房惠建議】

由於房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現委託代理人代簽房屋買賣合同的現象。

一、建議購房人一般情況下可以與房屋所有人直接交易買賣的，

盡可能與房屋所有人買賣房屋，這樣可以避免審查代理人資格以及代理許可權等與代理相關的事宜。

二、確實需要代理人代為辦理房屋買賣事宜的，需要認真核對代理人的資格，代理許可權。其中最關鍵的文書材料是委託人出具的授權委託書。必要時可以要求委託人對授權委託書辦理公證，讓其提供經公證的授權委託書。

三、如代理人沒有許可權、超越許可權、代理許可權終止等情況下代為簽訂買賣合同，要及時取得委託人的追認，這樣才能完成交易。

四、在合同中通過約定代理人無權代理時承擔違約責任的方式，可以更好的保護自己的合法權益。

責任編輯：房地線上（專注實物資產轉讓）

要及時取得委託人的追認，這樣才能完成交易。

四、在合同中通過約定代理人無權代理時承擔違約責任的方式，可以更好的保護自己的合法權益。

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