做到極致的複式戶型，原來是這樣的！住在裡面，青蛙都會羡慕你
最近“旅行青蛙”火了，隨著遊戲風靡全國，很多人感慨，人活得不如蛙。每天吃飯、寫信、看書、旅行，成為現代都市人心中的“理想生活”原型。而青蛙住的複式蛙房，更是滿足了很多人內心的“複式情結”，
網友還原出來的這個蛙房複式模型，就可以說是很厲害了。門外有院的獨棟小兩層，本來就不是一般的城市人能享受的了，關鍵是室內空間，把複式的優點都發揮到了極致，例如：
1、空間大，以前的複式產品往往高贈送，空間尺度大，尤其是挑空的客廳能夠給人別墅一樣的空間享受；
2、樓上樓下，動靜分區，樓下客廳、餐廳，樓上臥室、書房，完美實現功能和心情的轉換；
3、複式產品在裝修上創意想象空間也更大，最終呈現出的效果比平層要震撼得多。
圖片說明：網友設計“蛙房”模型、明源地產研究院
同樣的，蛙兒子住的房子嚴格來說是獨棟別墅，很多高層複式住宅存在的問題也都一個不落的規避掉了，
例如：
一是層高，除了樓中樓產品，複式和錯層一般都會出現單層層高不足的情況，甚至有些小於2.2米，造成長期使用逼仄、壓抑；（明源君之前分享過一張圖看懂複式、樓中樓、錯層和LOFT的區別）
二是客戶抱怨比較多的公攤多的問題。一般的城市高層如果做複式和樓中樓產品，實用率會比平層低，尤其是現在很多地方出了建築新規，開始限制樓中樓產品透空空間和露臺的贈送，
三是複式產品經常出現的二層採光、通風不理想的問題，這個蛙房四面採光，南北通透，可以說是完美；
四是樓梯的垂直交通功能會造成水準空間利用不足，蛙房模型裡的旋轉樓梯也算是酷炫又省空間的方式了。
事實上，現實生活中為創作理想生活不懈努力的地產人，也已經做出了極致的複式戶型，
01
要住複式又要減小公攤？
創新設計幫客戶省錢
▿
複式產品要計算兩層核心筒的公攤面積，在梯戶比不變的情況下，實用率要比平層的產品低得多。但是以前很多客戶買複式還是覺得很划算，因為他們想的是贈送多，不到50㎡的建築面積可以一房變三房、四房，這樣看就很划算了。在一些地價高又不足以做豪宅的地段，複式產品還是很有優勢的。
但是現在全國各地的建築新規，對複式產品贈送面積的限制越來越嚴格，除了部分規定相對寬鬆的城市，例如廣州允許做30%贈送（不包含陽臺），很多城市都降低了複式產品的贈送比例，例如深圳，贈送限制在20%以內（包括陽臺）。
傳統高贈送的戶型越來越少，這就需要從其他的角度入手來提升實用率。
1、咬合複式
傳統複式產品為上下兩層相同的空間疊加，不吃容積率。以下圖30層的建築為例，90㎡複式和平層建築面積就差了1350㎡，對於一些容積率較高的專案，相同的高度下，就必須要增加產品面積段，對於拿地價格比較高的專案總價很難控制住。
咬合複式簡單來說，就像樂高模型，上下兩層是不完全重疊的。奇數層和偶數層相互咬合往上排布。
同樣30層的高度，傳統複式1單元只能做到15戶兩層複式，利用咬合結構就能做出30戶複式，同樣的高度實現戶數加倍！在高地價高容積率的情況下，既能有效消化容積率，又能夠控制住總價。
讓客戶能夠花小錢住複式！
例如保利最新在廣州落地的創新戶型，通過咬合設計，就實現了市中心、高容積率下的複式單位。能享受到6米挑高陽臺，隨屋附贈30㎡大面積主人套房，實用率更是高達120%。
2、縮小核心筒
要提高使用率，通過減小核心筒面積，縮小公攤也是一種很有效的方式。
例如廣州某專案，通過設計雙開門電梯，電梯直接入戶，電梯出來就是自家的入戶花園，傳統電梯廳帶來的公攤就消失了，明顯提高了使用率。
電梯門打開就到家，一秒完成角色切換，動線簡單、舒適度高，大面積的入戶花園，也能夠充分發揮創意，大大提升主人回家體驗。
3、創新錯層
一般情況下，嚴格意義的複式產品層高比較矮，並不像樓中樓產品能夠做到兩層層高。採取的多是買一層送半層的方式。上層層高在2.2米的極限值，或是僅有1.7米的儲物空間。
但是通過錯層的方式，能夠實現買兩層送三層。每一層都是標準層高以上，還有實現客廳挑空的視覺效果，充分進行空間利用，將複式單位的獨特體驗極致化~
類似的，是保利研發的上下兩戶錯層。在平均層高4.45米的限定下，上下兩層層高為4.45+4.45=8.9米，重新劃分為：3.1+（2.7+3.1），通過奇偶層局部錯層的創新設計，為每一套都提供了創意空間。
通過這種錯層方式，除了在奇數層的平層單元實現了4.45m挑高客廳的複式空間享受，同時增加了層高2米的夾層儲藏空間17㎡；除此之外，偶數層還額外提供層高3.1米的居住空間20㎡！
02
採光、通風提升
高層複式也能做到四面採光
▿
像青蛙房這種四面採光、南北通透的住房，一直都是別墅才有的高端享受。但是通過設計創新，高層複式也能做到。
例如，萬科某項目主推的純南向板式複式，板樓+中間咬合式結構，不僅可以做到純南向、四開間朝南，還能實現四面採光！
萬科純南向板式複式（偶數層平面圖）
萬科純南向板式複式（奇數層平面圖）
1、兩側後退板式設計
從標準層平面圖可以看到，板樓設計實現了全南向戶型，南北通透，同時戶型排布上兩側的戶型向後退，一方面保證了中間戶型的觀景寬度，一方面錯開排布也增加了單套戶型的採光面，四面採光，讓小戶型也能達到空中別墅的效果。
2、多陽臺，大露臺
有些城市目前對於露臺的進深要求沒有那麼嚴格，在政策允許的範圍內，增大露臺的面積和數量，也是撩撥客戶的一波有效操作。雖然住的是高層，但是儘量親近自然，清風自來，仍然是很多人的理想。
例如，目前熱銷的這個119㎡的四房，實現了雙主套、三花園、四面採光，尤其是二樓的兒童房，增加了一個室內露臺，能夠作為小孩私有空間，創意無限。
03
既要奢侈的空間享受，又不要浪費？
極致多功能空間讓小家變大
▿
1、創意樓梯
複式戶型的樓梯是非常重要的一個部分，很多人心目中想要的複式樓梯是這樣的。
但實際情況卻是……
這種樓梯除了上下樓交通，別無它用，至少也要浪費2㎡，對於1㎡好幾萬的房價，可能真算起來沒幾個人能真正接受。真要自己住，理想的樓梯還是這樣的……
除了好看，還要有功能。從浪費空間的交通通道，到具有超強收納功能和使用功能，中間的差別不止一點點。複式產品的室內空間設計和精裝修，比平層的創造空間更大，其中很大一部分就在樓梯的創意使用。
例如，保利創新的28㎡小戶型3房3衛，樓梯下面的空間可以打造成為廚房操作臺，雖然空間相對局促，但是對28㎡小戶型來說，也算是充分利用了。
還可以利用高低差，塞進去冰箱位，和大小不一的收納櫃體。隱藏的約2.5平米的儲藏空間，裡面的空間可以放置2~3個33寸的超大旅行箱、冬天的棉被與四季更換的衣物，還可以放置一台折疊單車。
2、打造多功能空間
尤其對於小戶型的複式產品來說，空間集約化的要求，就必須要做到一個空間具備幾個功能。
例如，保利3.5m層高35㎡小複式，在樓梯下麵打造多功能區：
一是樓梯下麵的空間打造成儲藏室。樓梯側面也設計成收納抽屜，將樓梯底部空間利用到極致。
二是通過一張小小的伸縮檯面，劃分出餐桌&辦公桌，而且通過對夾層鋼結構樓板厚度的優化，該空間的高度可以達到1.9米，此空間內人的活動狀態多是就餐或工作，也不會存在壓抑感。伸縮檯面還可以隱藏起來釋放活動空間。
三是夾層的站人平臺高度能達到1.9m，既是書桌椅，又是衣帽間。
入戶花園也是家政多功能空間，把家政功能從衛生間和陽臺抽離出來，入戶花園變成家政台，相對獨立，避免干擾，提升室內空間的使用率。
複式大露臺的情景功能強大，而且很多複式單位都能實現6米挑空。可以聊天、喝茶，還可以像青蛙一樣開闢自己的後花園。
4、雙鑰匙設計，上下功能完全分離
複式單位有上下兩層，一般來說從設計上，樓下作為起居室，樓上做臥室和書房，實現比較純粹的動靜分離。而通過雙鑰匙設計，甚至可以完全實現功能分離，作為兩套獨立的單位來使用。
例如，廣州綠地越秀海玥，42㎡複式，一樓是一室一廳，二樓是兩室一廳，雙鑰匙獨立入戶，獨立衛生間，互不干擾。
對於三代同居，既有共同生活需求，又有不同的生活習慣，有獨處需要的家庭，適用性很強。單獨的樓層還可以用於租賃，空間使用起來更加靈活。
小結
市場上的複式產品，雖然說從屬性、層高等不同角度，嚴格來劃分可以分成很多種類型。但是由於客戶一般分不清楚，開發商推廣上為了較低教育成本，很多也都是統一採用複式這個概念。
但是不管是哪一種產品，評價的標準其實歸根結底是統一的，那就是居住舒適度高、實用率高、功能強大。要在各個維度上都拿高分難度是很高的，為了讓客戶過上青蛙一樣的理想生活，地產人們可以說是非常努力了！
作者： 明源地產研究院 蘇兮。部分圖片來源於網路，在此表示感謝。
點擊【閱讀原文】，立即體驗金地集團、魯能、禹洲都在用的工程管理神器↓↓↓
咬合複式簡單來說，就像樂高模型，上下兩層是不完全重疊的。奇數層和偶數層相互咬合往上排布。
同樣30層的高度，傳統複式1單元只能做到15戶兩層複式，利用咬合結構就能做出30戶複式，同樣的高度實現戶數加倍！在高地價高容積率的情況下，既能有效消化容積率，又能夠控制住總價。
讓客戶能夠花小錢住複式！
例如保利最新在廣州落地的創新戶型，通過咬合設計，就實現了市中心、高容積率下的複式單位。能享受到6米挑高陽臺，隨屋附贈30㎡大面積主人套房，實用率更是高達120%。
2、縮小核心筒
要提高使用率，通過減小核心筒面積，縮小公攤也是一種很有效的方式。
例如廣州某專案，通過設計雙開門電梯，電梯直接入戶，電梯出來就是自家的入戶花園，傳統電梯廳帶來的公攤就消失了，明顯提高了使用率。
電梯門打開就到家，一秒完成角色切換，動線簡單、舒適度高，大面積的入戶花園，也能夠充分發揮創意，大大提升主人回家體驗。
3、創新錯層
一般情況下，嚴格意義的複式產品層高比較矮，並不像樓中樓產品能夠做到兩層層高。採取的多是買一層送半層的方式。上層層高在2.2米的極限值，或是僅有1.7米的儲物空間。
但是通過錯層的方式，能夠實現買兩層送三層。每一層都是標準層高以上，還有實現客廳挑空的視覺效果，充分進行空間利用，將複式單位的獨特體驗極致化~
類似的，是保利研發的上下兩戶錯層。在平均層高4.45米的限定下，上下兩層層高為4.45+4.45=8.9米，重新劃分為：3.1+（2.7+3.1），通過奇偶層局部錯層的創新設計，為每一套都提供了創意空間。
通過這種錯層方式，除了在奇數層的平層單元實現了4.45m挑高客廳的複式空間享受，同時增加了層高2米的夾層儲藏空間17㎡；除此之外，偶數層還額外提供層高3.1米的居住空間20㎡！
02
採光、通風提升
高層複式也能做到四面採光
▿
像青蛙房這種四面採光、南北通透的住房，一直都是別墅才有的高端享受。但是通過設計創新，高層複式也能做到。
例如，萬科某項目主推的純南向板式複式，板樓+中間咬合式結構，不僅可以做到純南向、四開間朝南，還能實現四面採光！
萬科純南向板式複式（偶數層平面圖）
萬科純南向板式複式（奇數層平面圖）
1、兩側後退板式設計
從標準層平面圖可以看到，板樓設計實現了全南向戶型，南北通透，同時戶型排布上兩側的戶型向後退，一方面保證了中間戶型的觀景寬度，一方面錯開排布也增加了單套戶型的採光面，四面採光，讓小戶型也能達到空中別墅的效果。
2、多陽臺，大露臺
有些城市目前對於露臺的進深要求沒有那麼嚴格，在政策允許的範圍內，增大露臺的面積和數量，也是撩撥客戶的一波有效操作。雖然住的是高層，但是儘量親近自然，清風自來，仍然是很多人的理想。
例如，目前熱銷的這個119㎡的四房，實現了雙主套、三花園、四面採光，尤其是二樓的兒童房，增加了一個室內露臺，能夠作為小孩私有空間，創意無限。
03
既要奢侈的空間享受，又不要浪費？
極致多功能空間讓小家變大
▿
1、創意樓梯
複式戶型的樓梯是非常重要的一個部分，很多人心目中想要的複式樓梯是這樣的。
但實際情況卻是……
這種樓梯除了上下樓交通，別無它用，至少也要浪費2㎡，對於1㎡好幾萬的房價，可能真算起來沒幾個人能真正接受。真要自己住，理想的樓梯還是這樣的……
除了好看，還要有功能。從浪費空間的交通通道，到具有超強收納功能和使用功能，中間的差別不止一點點。複式產品的室內空間設計和精裝修，比平層的創造空間更大，其中很大一部分就在樓梯的創意使用。
例如，保利創新的28㎡小戶型3房3衛，樓梯下面的空間可以打造成為廚房操作臺，雖然空間相對局促，但是對28㎡小戶型來說，也算是充分利用了。
還可以利用高低差，塞進去冰箱位，和大小不一的收納櫃體。隱藏的約2.5平米的儲藏空間，裡面的空間可以放置2~3個33寸的超大旅行箱、冬天的棉被與四季更換的衣物，還可以放置一台折疊單車。
2、打造多功能空間
尤其對於小戶型的複式產品來說，空間集約化的要求，就必須要做到一個空間具備幾個功能。
例如，保利3.5m層高35㎡小複式，在樓梯下麵打造多功能區：
一是樓梯下麵的空間打造成儲藏室。樓梯側面也設計成收納抽屜，將樓梯底部空間利用到極致。
二是通過一張小小的伸縮檯面，劃分出餐桌&辦公桌，而且通過對夾層鋼結構樓板厚度的優化，該空間的高度可以達到1.9米，此空間內人的活動狀態多是就餐或工作，也不會存在壓抑感。伸縮檯面還可以隱藏起來釋放活動空間。
三是夾層的站人平臺高度能達到1.9m，既是書桌椅，又是衣帽間。
入戶花園也是家政多功能空間，把家政功能從衛生間和陽臺抽離出來，入戶花園變成家政台，相對獨立，避免干擾，提升室內空間的使用率。
複式大露臺的情景功能強大，而且很多複式單位都能實現6米挑空。可以聊天、喝茶，還可以像青蛙一樣開闢自己的後花園。
4、雙鑰匙設計，上下功能完全分離
複式單位有上下兩層，一般來說從設計上，樓下作為起居室，樓上做臥室和書房，實現比較純粹的動靜分離。而通過雙鑰匙設計，甚至可以完全實現功能分離，作為兩套獨立的單位來使用。
例如，廣州綠地越秀海玥，42㎡複式，一樓是一室一廳，二樓是兩室一廳，雙鑰匙獨立入戶，獨立衛生間，互不干擾。
對於三代同居，既有共同生活需求，又有不同的生活習慣，有獨處需要的家庭，適用性很強。單獨的樓層還可以用於租賃，空間使用起來更加靈活。
小結
市場上的複式產品，雖然說從屬性、層高等不同角度，嚴格來劃分可以分成很多種類型。但是由於客戶一般分不清楚，開發商推廣上為了較低教育成本，很多也都是統一採用複式這個概念。
但是不管是哪一種產品，評價的標準其實歸根結底是統一的，那就是居住舒適度高、實用率高、功能強大。要在各個維度上都拿高分難度是很高的，為了讓客戶過上青蛙一樣的理想生活，地產人們可以說是非常努力了！
作者： 明源地產研究院 蘇兮。部分圖片來源於網路，在此表示感謝。
點擊【閱讀原文】，立即體驗金地集團、魯能、禹洲都在用的工程管理神器↓↓↓