王永平：散售型物業越來越沒前途，潘石屹的SOHO最典型
不知從什麼時候開始，在一些我們經常光顧的商場，
實際上，這種現象的背後就是樓宇經濟帶來的產業聚集效應，辦公與生活、商業與產業之間的邊界逐漸模糊，甚至融合在了一起。
“新零售不是一場獨角戲，盒馬將與包括商業地產在內的，
在不久前的盒馬鮮生與碧桂園、中海、恒大、融創等13家地產商戰略簽約儀式上，盒馬鮮生CEO侯毅如是說。
在未來，成都的商業地產究竟會往哪走，創新的運營手段及金融產品能否促進其繁榮生長？近日全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平在接受覓窩君專訪時談了談他的看法。
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覓窩君：之前很多機構資料提到，中國商業地產面臨高存量壓力，尤其是成都昆明重慶等西部城市，據你觀察，這種高存量是否有加速去化的勢頭？
王永平：成都的樓宇經濟，一直在全行業都是受到高度關注度。這種關注度在前幾年表現得更多的是擔心、有顧慮，有質疑。
因為投資比較大，
但是經過近幾年的發展、調整、調控、轉型、創新，我覺得成都樓宇經濟的進步非常明顯，從一個問題城市，轉變為一個活力城市，一個創新城市，和一個經驗城市。
活力城市體現在很多項目做得非常好，代表了高水準：比如成都的遠洋太古裡，在全國的幾個太古裡裡面都是最受追捧的。還一批商業項目叫高成長性，比如IFS。現在來講，成都的IFS在全國還排不上前幾位，但是它在逆勢增，成長速度，每年都百分之小二十的幅度。
還有一批是高關注度的項目，比如銀泰in99。這個項目現在開業還不久不能下結論。
還有就是成都關於行業的研究也是源源不斷，沙龍、聚會，大家不斷在交流，這個現象是別的城市比較少見的。
創新城市則體現在，別的城市的綜合體都是講商業綜合體，基本是購物中心、辦公寫字樓，但成都這兩年在推產業綜合體，會在裡邊在加很多商業+以外的內容。
比如金牛萬達廣場即將在今年四月底，開出萬達體系裡第一個以大健康主題的綜合體，總共選取了一萬多平米來改造。其中萬達將和美年大健康合作，綜合體將承載體檢、中醫、養生餐飲、眼科、美容等業態。
全國範圍內設立了樓宇經濟的管理機構，政府部門的城市全國僅成都落地。並且，樓宇經濟的標準化建設，別的城市也沒有做。因為樓宇經濟的標杆建設跟一般的標杆建設相比要複雜得多，這裡面不光設計寫字樓的標杆，裡面的硬體是不是智慧化，用的材料是不是夠環保，還要涉及到產業內容。雖然過程比較複雜，但成都敢於去嘗試、敢於分享、面對問題。
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覓窩君：目前，包括萬達等商業龍頭企業都在從單一的賣資產轉向自持運營，你怎麼看待這一變化？自持以後，如何解決資產過重，有沒有好的金融解決辦法？
王永平：商業地產這兩年從散售型物業轉向增加自持比例的這樣一個重大變化，既有被動，也有主動的原因。
被動是因為，現在很多商鋪不好賣，過去一鋪養三代變成三代養一鋪，量上有些過剩。另外就是地方政府在綜合土地的招拍掛過程中設定的其中一門檻就是自持比例。
招拍掛過程中，一個規則是限定最高價。以前住宅地產是價高者得，但現在住宅也不敢往高拍，因為出一個地王領導要問責，影響政績。在這個情況下政府怎麼來設定土拍規則，誰來買？因此就誕生了一個杠杆——增加自持比例。同樣情況下一家開發商自持比例是20%，另一家說30%他就可以拿走地塊。綜上幾點就是開發商的被動型自持。
北京新光天地
再說主動型自持。現在房地產以銷售為主的開發時期，即將結束，更多的是進入到存量時代，需要運營。一個好物業商業價值非常大，比如北京的新光天地SKP。一個百貨商場，真正的出租面積才5、6萬平米，但一年銷售達到125億，這是一個非常驚人的數字。
儘管它的體量趕不上IFS，但IFS一年的回報只能做到小30億左右。所以一個商業做好了是一顆搖錢樹，大家也都意識到了運營好了非常有價值。
接著講資產重了以後怎麼辦，這確實是個問題。過去我把散售稱之為範跑跑，自持物業稱為豬堅強。散售型的物業確實越來越沒前途，最典型就是潘石屹的soho。過去商業地產裡邊行業裡邊到處是他的項目，到處被仿效，現在沒有了。
望京SOHO
潘石屹賣掉物業以後很多樓回報很差，管理也混亂，很多樓斷水斷電。因為物業散售了，有人交租金有人不交租金。還有的人投資買完以後三年都不來，物業收不上錢只能斷水斷電，這時候其他業主就會受牽連。
而且散售型的物業甲方也不願意自己去管理，比如潘石屹就不願意自己去當物業方。但是自持以後是不是一定有機會，這裡面的前提是運營要跟上。當經營不好的時候，什麼金融產品都救不了。所以一個好的金融創新產品的前提是運營要好，因為過去商業地產資本化的通路是不通的。
以前開發商都用銀行貸款，週期很短，一般來講開發貸兩年就要還。住宅的話可以預售，馬上能回款。但商場不一樣，沒蓋完誰來買你鋪？所以兩三年週期過去了，商場還沒蓋完，就算蓋完也是在培育階段，處於虧損，這種情況下怎麼還銀行的錢？
何況銀行的資金成本很高，貸款利率達到7、8個點。現在經營回報好的項目可能就4、5個點，差的就3個點，連銀行利息都覆蓋不了。所以這種金融產品不支援自持。
而國外的金融產品資金都不來自銀行，也不是開發商自己拿，更多是從保險資金、養老基金裡面融資。這些錢資金成本低，回報給個2-3%就行了，主要是保證資產安全。銀行希望錢周轉越快越好，而這些資金的特點卻是越久越好，放上十年八年只要回報穩定、不出事就行。
一旦出現問題，需要支付賠付的情況，保險機構就從商業地產贖回。因為商業項目的現金流很充裕，資金很快就能回流。所以這種資金的成本低，但要求是經營要好，隨時能套現。
2017年可以稱得上是商業地產資本化元年，發展了很多創新產品，reits類產品。但還沒有做到完善，比如公募化。我覺得金融創新，去年已經有了很大破題，這一兩年會有出口，不過最終還是要回歸到運營本質上。
3
盒馬鮮生
覓窩君：去年以來，阿裡等電商巨頭紛紛加碼線下，盒馬鮮生超級物種等新零售新商業，這是否是傳統零售業煥發生機的一次機會？面對新零售商機，成都作為商業消費之都，如何更好的推進商業轉型升級？
王永平：這個不是那麼簡單的說利好或者不利好。2017年互聯網巨頭從線上走到線下，是中國商業地產裡特別突出的一個現象。
過去我們講線上線下的融合叫有共識無模式，線上線下融合是嘴上說說，其實各幹各的。但2017年可以說破題，真正融合的開始。去年的特點是線上主導性的融合。過去大家有2個問題搞看不清楚：融合的模式是什麼，和誰來主導。
表面看線上的B2C的部分，占全國消費市場的零售總額不到15%，而剩下的85%是線下實體商業。所以理論上認為線下是主體，你應該去主導線上的15%，但實際上是線上反過來主導。
因為線上雖然份額沒那麼大，但都是巨頭壟斷。而線下是成千上萬的商戶構成，這些商戶無法去統一，不是一致行動人。所以17年的特點就是，阿裡買了大潤發，騰訊投了家樂福，京東投了步步高，但還沒有看到一家線下投線上。
現在可以看到，誰主導的問題已經明確了，但還是不清楚模式。前兩天阿裡搞了一個論壇，邀請了幾十家大的商業地產企業，關於戰略合作的會議。我說這個會本身開的很有意義，可以讓新零售的實體商業地產之間有個對話，讓他們互相瞭解真實的想法，打消彼此的疑慮，減少誤判。
我在會上就講，中國崛起為什麼到處是圍堵，因為別的國家說我不瞭解你的戰略意圖，你這個巨無霸突然出來要幹什麼，不清楚。好比阿裡突然之間到線下搞一個盒馬鮮生，很多實體商業，包括實體房產也好購物中心也好，零售企業也好，都對它充滿排斥。
甚至有實體對盒馬散佈陰謀論，說阿裡現在搞盒馬，然後從線下往線上導流，導完流量了一撤，給商場賠點錢就完了。這樣很多商場就不樂意了——弄完以後你都去線上交易，線下沒客人了，我還指望盒馬能給我5、6000平米的商場共用客人，沒客人光給我交租金也不行啊。
所以阿裡買了大潤發之後，大潤發還開不開商場，會不會全部改成盒馬就完了，需要說清楚。大潤發的老總黃明瑞就跟我講，阿裡在收購的時候就明確表示，大潤發不能走，該開的店還繼續開。盒馬可能在一二線為主，三線下不去的，大潤發就得要下去。他說完了很多人才知道原來阿裡是這樣的想法。
至於新零售的影響現在還不清晰，需要觀察。但我覺得本身新零售的出現我們需要從正面來看待，因為傳統商業只關注營業額，不關注消費者是誰，需求是什麼。而現在是消費者主權時代，過去是B2C，現在是C2B，知道消費者是誰再來招商。
但是新零售自己能不能適應線下一系列複雜的情況，還有待於觀察。例如新零售受到的質疑包括智慧支付，讓很多人覺得這種方式不為消費者著想，要不然為什麼不能刷信用卡，支付寶的用戶為什麼就不能同時用微信？甚至還拒收人民幣，這已經違反了貨幣法，是違法行為。
▶ 編輯 雲舒
▶ 圖文來源 覓窩、網路
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開出萬達體系裡第一個以大健康主題的綜合體，總共選取了一萬多平米來改造。其中萬達將和美年大健康合作，綜合體將承載體檢、中醫、養生餐飲、眼科、美容等業態。全國範圍內設立了樓宇經濟的管理機構，政府部門的城市全國僅成都落地。並且，樓宇經濟的標準化建設，別的城市也沒有做。因為樓宇經濟的標杆建設跟一般的標杆建設相比要複雜得多，這裡面不光設計寫字樓的標杆，裡面的硬體是不是智慧化，用的材料是不是夠環保，還要涉及到產業內容。雖然過程比較複雜，但成都敢於去嘗試、敢於分享、面對問題。
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覓窩君：目前，包括萬達等商業龍頭企業都在從單一的賣資產轉向自持運營，你怎麼看待這一變化？自持以後，如何解決資產過重，有沒有好的金融解決辦法？
王永平：商業地產這兩年從散售型物業轉向增加自持比例的這樣一個重大變化，既有被動，也有主動的原因。
被動是因為，現在很多商鋪不好賣，過去一鋪養三代變成三代養一鋪，量上有些過剩。另外就是地方政府在綜合土地的招拍掛過程中設定的其中一門檻就是自持比例。
招拍掛過程中，一個規則是限定最高價。以前住宅地產是價高者得，但現在住宅也不敢往高拍，因為出一個地王領導要問責，影響政績。在這個情況下政府怎麼來設定土拍規則，誰來買？因此就誕生了一個杠杆——增加自持比例。同樣情況下一家開發商自持比例是20%，另一家說30%他就可以拿走地塊。綜上幾點就是開發商的被動型自持。
北京新光天地
再說主動型自持。現在房地產以銷售為主的開發時期，即將結束，更多的是進入到存量時代，需要運營。一個好物業商業價值非常大，比如北京的新光天地SKP。一個百貨商場，真正的出租面積才5、6萬平米，但一年銷售達到125億，這是一個非常驚人的數字。
儘管它的體量趕不上IFS，但IFS一年的回報只能做到小30億左右。所以一個商業做好了是一顆搖錢樹，大家也都意識到了運營好了非常有價值。
接著講資產重了以後怎麼辦，這確實是個問題。過去我把散售稱之為範跑跑，自持物業稱為豬堅強。散售型的物業確實越來越沒前途，最典型就是潘石屹的soho。過去商業地產裡邊行業裡邊到處是他的項目，到處被仿效，現在沒有了。
望京SOHO
潘石屹賣掉物業以後很多樓回報很差，管理也混亂，很多樓斷水斷電。因為物業散售了，有人交租金有人不交租金。還有的人投資買完以後三年都不來，物業收不上錢只能斷水斷電，這時候其他業主就會受牽連。
而且散售型的物業甲方也不願意自己去管理，比如潘石屹就不願意自己去當物業方。但是自持以後是不是一定有機會，這裡面的前提是運營要跟上。當經營不好的時候，什麼金融產品都救不了。所以一個好的金融創新產品的前提是運營要好，因為過去商業地產資本化的通路是不通的。
以前開發商都用銀行貸款，週期很短，一般來講開發貸兩年就要還。住宅的話可以預售，馬上能回款。但商場不一樣，沒蓋完誰來買你鋪？所以兩三年週期過去了，商場還沒蓋完，就算蓋完也是在培育階段，處於虧損，這種情況下怎麼還銀行的錢？
何況銀行的資金成本很高，貸款利率達到7、8個點。現在經營回報好的項目可能就4、5個點，差的就3個點，連銀行利息都覆蓋不了。所以這種金融產品不支援自持。
而國外的金融產品資金都不來自銀行，也不是開發商自己拿，更多是從保險資金、養老基金裡面融資。這些錢資金成本低，回報給個2-3%就行了，主要是保證資產安全。銀行希望錢周轉越快越好，而這些資金的特點卻是越久越好，放上十年八年只要回報穩定、不出事就行。
一旦出現問題，需要支付賠付的情況，保險機構就從商業地產贖回。因為商業項目的現金流很充裕，資金很快就能回流。所以這種資金的成本低，但要求是經營要好，隨時能套現。
2017年可以稱得上是商業地產資本化元年，發展了很多創新產品，reits類產品。但還沒有做到完善，比如公募化。我覺得金融創新，去年已經有了很大破題，這一兩年會有出口，不過最終還是要回歸到運營本質上。
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盒馬鮮生
覓窩君：去年以來，阿裡等電商巨頭紛紛加碼線下，盒馬鮮生超級物種等新零售新商業，這是否是傳統零售業煥發生機的一次機會？面對新零售商機，成都作為商業消費之都，如何更好的推進商業轉型升級？
王永平：這個不是那麼簡單的說利好或者不利好。2017年互聯網巨頭從線上走到線下，是中國商業地產裡特別突出的一個現象。
過去我們講線上線下的融合叫有共識無模式，線上線下融合是嘴上說說，其實各幹各的。但2017年可以說破題，真正融合的開始。去年的特點是線上主導性的融合。過去大家有2個問題搞看不清楚：融合的模式是什麼，和誰來主導。
表面看線上的B2C的部分，占全國消費市場的零售總額不到15%，而剩下的85%是線下實體商業。所以理論上認為線下是主體，你應該去主導線上的15%，但實際上是線上反過來主導。
因為線上雖然份額沒那麼大，但都是巨頭壟斷。而線下是成千上萬的商戶構成，這些商戶無法去統一，不是一致行動人。所以17年的特點就是，阿裡買了大潤發，騰訊投了家樂福，京東投了步步高，但還沒有看到一家線下投線上。
現在可以看到，誰主導的問題已經明確了，但還是不清楚模式。前兩天阿裡搞了一個論壇，邀請了幾十家大的商業地產企業，關於戰略合作的會議。我說這個會本身開的很有意義，可以讓新零售的實體商業地產之間有個對話，讓他們互相瞭解真實的想法，打消彼此的疑慮，減少誤判。
我在會上就講，中國崛起為什麼到處是圍堵，因為別的國家說我不瞭解你的戰略意圖，你這個巨無霸突然出來要幹什麼，不清楚。好比阿裡突然之間到線下搞一個盒馬鮮生，很多實體商業，包括實體房產也好購物中心也好，零售企業也好，都對它充滿排斥。
甚至有實體對盒馬散佈陰謀論，說阿裡現在搞盒馬，然後從線下往線上導流，導完流量了一撤，給商場賠點錢就完了。這樣很多商場就不樂意了——弄完以後你都去線上交易，線下沒客人了，我還指望盒馬能給我5、6000平米的商場共用客人，沒客人光給我交租金也不行啊。
所以阿裡買了大潤發之後，大潤發還開不開商場，會不會全部改成盒馬就完了，需要說清楚。大潤發的老總黃明瑞就跟我講，阿裡在收購的時候就明確表示，大潤發不能走，該開的店還繼續開。盒馬可能在一二線為主，三線下不去的，大潤發就得要下去。他說完了很多人才知道原來阿裡是這樣的想法。
至於新零售的影響現在還不清晰，需要觀察。但我覺得本身新零售的出現我們需要從正面來看待，因為傳統商業只關注營業額，不關注消費者是誰，需求是什麼。而現在是消費者主權時代，過去是B2C，現在是C2B，知道消費者是誰再來招商。
但是新零售自己能不能適應線下一系列複雜的情況，還有待於觀察。例如新零售受到的質疑包括智慧支付，讓很多人覺得這種方式不為消費者著想，要不然為什麼不能刷信用卡，支付寶的用戶為什麼就不能同時用微信？甚至還拒收人民幣，這已經違反了貨幣法，是違法行為。
▶ 編輯 雲舒
▶ 圖文來源 覓窩、網路
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