低價淘到動遷房後竟然“房財兩空”？提醒：買動遷房警惕“三重風險”
比同地段其它商品房便宜近15％的動遷安置房，讓盧阿姨心動不已。
晨報記者｜李東華 周夏雨
但盧阿姨做夢也沒想到，賣方原來是個賭棍！
他早已將房屋抵押了出去，法院執行查封了該房產。
儘管盧阿姨向法院提出執行異議，但法律是嚴肅的，盧阿姨明知動遷安置房限制交易的相關政策，仍和房屋賣方實施房產“交易”，最終承擔法律後果。
頂著風險買動遷安置房
2013年，盧阿姨打算購房安置晚年生活，她看中了浦東新區曹路鎮一套房屋，
盧阿姨有一絲猶豫，但該房的價格比同地段其它商品房便宜近15％，一算總價相差了十幾萬元，盧阿姨還是動心了。經過多方諮詢，她認為法律上對動遷房買賣合同是有效的。
基於上述考慮，盧阿姨和周某簽訂了動遷房買賣合同，房價共61萬元，當日盧阿姨即一次性支付了約定的房款55萬元，尾款6萬約定待過戶時支付，周某也將房屋鑰匙和動遷資料交給了盧阿姨。
細心的盧阿姨保留了與購房有關的所有憑據，一家人將房屋裝修好了之後開開心心地入主。2015年，聽說房屋的小產權辦好了，盧阿姨趕緊聯繫周某，
賣家原是賭棍，早已抵押房產
2016年，上海的房價上漲速度很快，盧阿姨所購的房屋至少翻了番，她一面慶倖自己購房時機把握得好，一面又開始隱隱不安起來，她拿著房產證前往不動產登記中心諮詢辦理抵押的事情，被答覆房屋為配套商品房，三年內不得轉讓、抵押，即使周某配合，
隨著房價的繼續上漲，盧阿姨越來越擔心自己的房屋交易是否產生風險問題，為此，她諮詢了一名律師，該律師認為法律上對動遷房買賣合同還是有效的，萬一周某到時候不配合，可以起訴到法院要求判決合同繼續履行，通過強制執行辦理過戶手續。
盧阿姨的擔心最終成為現實。臨近限制轉讓期屆滿，她果然聯繫不上周某了，盧阿姨一刻也不敢耽誤，趕緊委託律師向浦東法院起訴周某繼續履行合同。沒想到，等待她的是一連串讓她始料不及的苦惱。
盧阿姨瞭解到，就在她起訴前不久，房子已被楊浦法院查封了。幾經打聽，她終於得知：由於周某好賭，他將此前的售房款揮霍一空後，私自補辦了房產證，並以這套房子作為還款能力的證明，又向王先生借了不少外債，被人起訴且已經經生效裁判確認的欠款就有80余萬元。債權人王某申請強制執行，法院查封了登記在周某名下的這套房屋。
因為房產被查封無法繼續履行，按照法律規定盧阿姨起訴周某的房屋買賣合同糾紛也無法再作出對盧阿姨有利的判決，盧阿姨只能到楊浦法院提出執行異議。
盧阿姨的理由是，她與周某的《動遷房買賣合同》已依約履行，首付款已經付清並實際佔有系爭房屋，且承諾尾款6萬元交至法院執行，符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》第二十八條，因此要求中止對系爭房屋的執行。
貪圖便宜終致“房財兩空”
經楊浦法院審查，認為已登記的不動產的權利人，應按照不動產登記為准，系爭房產登記在周某名下，房屋性質亦予以備註，並明確了限制交易的期限，盧阿姨在對此明知情況下，與周某簽訂的房屋買賣合同對外不具有公示效力，更不能對抗生效債權的執行程式，因此法院裁定駁回了盧阿姨的執行異議請求。
盧阿姨不服，又提出了案外人執行異議之訴。楊浦法院經審理認為，案外人主張人民法院執行的不動產的所有權，要求排除人民法院對該不動產的強制執行，需同時符合在查封前，已與不動產所有權人簽訂了合法有效的書面買賣合同、已合法佔有該不動產、支付了相應價款以及非因其自身原因未辦理過戶登記四項條件。
盧阿姨不服，提出上訴，二審法院認為原審判決合法有據，維持原判。
至此，盧阿姨如夢初醒，但為時已晚。她拿著判決書無法釋懷，法官向盧阿姨答疑，建議盧阿姨起訴周某向其主張解除合同並承擔違約責任。但盧阿姨知道，即使打贏了官司，錢是否能如數拿回來還是未知數。
法官說法：買動遷房需警惕“三重風險”
動遷安置房雖然價格低，但買賣動遷安置房的雙方均有較大風險。對買方來說，一是存在共有人的風險。部分動遷房出售時房屋小產證尚未辦好，在動遷房買賣過程中，可能出現賣方因為家庭內部原因影響對房屋的處置權利人。
二是過戶風險。雖然限售期內簽訂的動遷房買賣協議有效，但過戶時間還是受《上海市動遷安置房管理辦法》的約束，動遷房“兩證”出具時間難定，且有三年限制轉讓期限。該限轉期內無法辦理產權過戶手續。而按照物權法的規定，房屋作為不動產，權利人判斷一般以登記為准，在辦理過戶登記之前，房屋始終登記在賣方或開發商名下，房屋的登記權利人可能作出如對房屋再次出售、辦理抵押、或因涉訴導致房屋被查封等多種影響房屋過戶交易的行為。
三是價格風險。即使未出現過戶障礙，也可能因為房價高漲，至交易過戶條件成就時賣方明確要求提高房價或直接拒絕履約，買家需要承擔訴訟、協商補差價等額外的成本。對賣方來說，一旦因合同無法繼續屢行涉訴，出於保護守約方利益考慮，法院一般綜合考慮合同履行程度、賣方過錯程度、買方實際損失等因素，判決賣方承擔較高金額違約責任。
來源｜周到 app
趕緊委託律師向浦東法院起訴周某繼續履行合同。沒想到，等待她的是一連串讓她始料不及的苦惱。盧阿姨瞭解到，就在她起訴前不久，房子已被楊浦法院查封了。幾經打聽，她終於得知：由於周某好賭，他將此前的售房款揮霍一空後，私自補辦了房產證，並以這套房子作為還款能力的證明，又向王先生借了不少外債，被人起訴且已經經生效裁判確認的欠款就有80余萬元。債權人王某申請強制執行，法院查封了登記在周某名下的這套房屋。
因為房產被查封無法繼續履行，按照法律規定盧阿姨起訴周某的房屋買賣合同糾紛也無法再作出對盧阿姨有利的判決，盧阿姨只能到楊浦法院提出執行異議。
盧阿姨的理由是，她與周某的《動遷房買賣合同》已依約履行，首付款已經付清並實際佔有系爭房屋，且承諾尾款6萬元交至法院執行，符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》第二十八條，因此要求中止對系爭房屋的執行。
貪圖便宜終致“房財兩空”
經楊浦法院審查，認為已登記的不動產的權利人，應按照不動產登記為准，系爭房產登記在周某名下，房屋性質亦予以備註，並明確了限制交易的期限，盧阿姨在對此明知情況下，與周某簽訂的房屋買賣合同對外不具有公示效力，更不能對抗生效債權的執行程式，因此法院裁定駁回了盧阿姨的執行異議請求。
盧阿姨不服，又提出了案外人執行異議之訴。楊浦法院經審理認為，案外人主張人民法院執行的不動產的所有權，要求排除人民法院對該不動產的強制執行，需同時符合在查封前，已與不動產所有權人簽訂了合法有效的書面買賣合同、已合法佔有該不動產、支付了相應價款以及非因其自身原因未辦理過戶登記四項條件。
盧阿姨不服，提出上訴，二審法院認為原審判決合法有據，維持原判。
至此，盧阿姨如夢初醒，但為時已晚。她拿著判決書無法釋懷，法官向盧阿姨答疑，建議盧阿姨起訴周某向其主張解除合同並承擔違約責任。但盧阿姨知道，即使打贏了官司，錢是否能如數拿回來還是未知數。
法官說法：買動遷房需警惕“三重風險”
動遷安置房雖然價格低，但買賣動遷安置房的雙方均有較大風險。對買方來說，一是存在共有人的風險。部分動遷房出售時房屋小產證尚未辦好，在動遷房買賣過程中，可能出現賣方因為家庭內部原因影響對房屋的處置權利人。
二是過戶風險。雖然限售期內簽訂的動遷房買賣協議有效，但過戶時間還是受《上海市動遷安置房管理辦法》的約束，動遷房“兩證”出具時間難定，且有三年限制轉讓期限。該限轉期內無法辦理產權過戶手續。而按照物權法的規定，房屋作為不動產，權利人判斷一般以登記為准，在辦理過戶登記之前，房屋始終登記在賣方或開發商名下，房屋的登記權利人可能作出如對房屋再次出售、辦理抵押、或因涉訴導致房屋被查封等多種影響房屋過戶交易的行為。
三是價格風險。即使未出現過戶障礙，也可能因為房價高漲，至交易過戶條件成就時賣方明確要求提高房價或直接拒絕履約，買家需要承擔訴訟、協商補差價等額外的成本。對賣方來說，一旦因合同無法繼續屢行涉訴，出於保護守約方利益考慮，法院一般綜合考慮合同履行程度、賣方過錯程度、買方實際損失等因素，判決賣方承擔較高金額違約責任。
來源｜周到 app