讓“靜止”的房租“動”起來
試點發行房地產投資信託基金（REITs）是落實有關部門“房住不炒”和租售並舉的重要手段。REITs的出現，無疑將搬走壓在開發企業肩上“庫存高”與“融資難”這兩座大山，開拓了融資新管道。
讓“笨重”的房地產企業“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產“活”起來，是發展住房租賃資產證券化市場的初衷。近日，中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上，聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。推進住房租賃資產證券化，
《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件，主要包括物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。同時，《通知》明確了優先和重點支持領域，
資產證券化是以基礎資產未來的資金收入為償付保證，通過一系列包裝設計，變成了市場中可以交易的有價證券。住房租賃資產證券化是以住房租賃相關資產為底層資產發行的有價證券。
Wind資訊顯示，2017年中國類REITs（房地產投資信託基金）市場快速增長，發行規模增長顯著。國內共發行16單類REITs產品，發行總額約380億元，較2016年增長156.10%。據測算，目前中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超4萬億元。
川財證券研究員徐偉平表示，《通知》重點指出要試點發行房地產投資信託基金（REITs），這是落實有關部門“房住不炒”和租售並舉的重要手段。未來一段時間內，租賃將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。在此過程中，租賃市場規範化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實，住房租賃REITs也將作為金融支持手段得到長效推動和實施。
天弘基金子公司——天弘創新資產證券化部發佈的《2017年我國企業資產證券化市場概況》顯示，
鵬華基金國際業務部總經理尤柏年認為，我國長期以來的房地產開發模式，主要是拿地、開發和銷售（或運營）模式。特別是商業地產的開發往往以長期租賃獲取租金形式實現收益，資本沉澱大，開發商是典型的重資產運營模式。REITs的出現，無疑將搬走壓在開發企業肩上“庫存高”與“融資難”這兩座大山，REITs作為除了股權債權基金等融資方式的一種補充，開拓了一種新的融資管道。開發商可以等商業專案運營成熟後，通過出售、分散和打包設立REITs，並在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和託管人，從而實現資金快速回籠。當然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業升值收益，這將促使房企向輕資產轉型。
尤柏年說，在養老基金投資的大類資產中，股票雖然收益率較高，但短期波動風險大；擁有較低風險的固定收益資產長期收益水準又較低；REITs的收益和風險特徵居於二者之間，能給養老保險基金帶來長期穩健回報。REITs產品流動性好，公募發行認購門檻低，且有專業投資機構管理，可以引導部分民間資金配置在優質、現金流穩定的商業地產上，增加居民投資管道，減少對住宅物業的過度投機。
“不過，目前發展住房租賃行業證券化還要注意幾方面風險。”中誠信證券評估有限公司結構融資部高級分析師鄭凱文認為，當前市場主要存在資產收益率與市場融資利率水準存在一定差距、上游業主違約風險、住房租賃資產的權利負擔、運營商道德風險、行業政策法律合規風險、租賃期限問題等風險，在後續發展住房租賃資產證券化過程中要注意防控這些風險。
（見習編輯：於浩）
無疑將搬走壓在開發企業肩上“庫存高”與“融資難”這兩座大山，REITs作為除了股權債權基金等融資方式的一種補充，開拓了一種新的融資管道。開發商可以等商業專案運營成熟後，通過出售、分散和打包設立REITs，並在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和託管人，從而實現資金快速回籠。當然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業升值收益，這將促使房企向輕資產轉型。尤柏年說，在養老基金投資的大類資產中，股票雖然收益率較高，但短期波動風險大；擁有較低風險的固定收益資產長期收益水準又較低；REITs的收益和風險特徵居於二者之間，能給養老保險基金帶來長期穩健回報。REITs產品流動性好，公募發行認購門檻低，且有專業投資機構管理，可以引導部分民間資金配置在優質、現金流穩定的商業地產上，增加居民投資管道，減少對住宅物業的過度投機。
“不過，目前發展住房租賃行業證券化還要注意幾方面風險。”中誠信證券評估有限公司結構融資部高級分析師鄭凱文認為，當前市場主要存在資產收益率與市場融資利率水準存在一定差距、上游業主違約風險、住房租賃資產的權利負擔、運營商道德風險、行業政策法律合規風險、租賃期限問題等風險，在後續發展住房租賃資產證券化過程中要注意防控這些風險。
（見習編輯：於浩）