改規則扼殺地王，廣州土拍也要玩“自持”和“搖號”
文 | 時代財經APP 劉新歌
競自持能否有效抑制地價、房價有待觀察，但可以肯定的是，它將進一步考驗開發商的實力。
4月13日，廣州公共資源交易中心官網發佈掛牌出讓補充公告，對白雲區黃石西路魚苗場AB2510019地塊出讓方式做出調整。除進一步明確最高配建面積（1350㎡）外，公告還規定達到最高配建面積後，競買方式轉為競企業自持商品住房面積；當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房面積為100%後，改為搖號確定競得人。
白雲區黃石西路魚苗場是“3.17”新政後廣州中心城區首次出讓住宅用地，
地塊競拍方式出“新招”顯然是為了抑制廣州土地市場的過熱。事實上， “3.17”新政並未有效抑制土地市場上漲的熱情。3月29日，新政後的首次土拍中，海珠、增城地價均創新高。
“之前高地價不斷出現，銷售市場、土地市場出現調控很正常，也理應加強。
他進一步指出，目前調控持不斷加碼的趨勢和態勢，就是要從源頭上、從土地市場著手遏制房價。
而方圓地產首席市場分析師鄧浩志則認為此舉是對中央要求的一種回應。4月6日，住建部發文要求，各地要結合本地實際和出讓土地的具體情況，
不過，鄧浩志並不看好此舉的實際效果，“對控制地價是有利的，但對控制房價不太有利。目前市場庫存已經很低，而企業競自持部分並不能形成有效的市場供應，
競自持能否有效抑制地價、房價有待觀察，但可以肯定的是，它將進一步考驗開發商的實力。
廣東省房地產研究會副會長韓世同在接受時代財經採訪時認為，“增加競自持環節，非常考驗開發商的實力。不過，多一點改變和探索總是好的，
除了競自持面積，此次調整更為惹人注目的是搖號。鄧浩志稱，“如果真的到了搖號環節，就比較搞笑了。一方面，土地以開發商完全自持的方式拍出去，市場供應卻並沒有增加；另一方面，搖號讓房地產進入非市場化狀態，土地買賣由命運決定，非常不利於資源的自由配置。”
目前，採用搖號作為土拍方式之一的還有南京。與廣州不同的是，南京是達到最高限價之後，直接過渡到搖號階段拼運氣拿地。2016年8月12日，南京公佈了調整後的土拍規則，以糾正此前的熔斷機制，亦是高地價壓力下的一個舉措。不過，南京土地市場並未明顯降溫，3月30日出讓的6宗宅地，均達到最高限價，最終以搖號方式確定歸屬。
“我並不認為搖號會成為廣州土地市場的主流方式，但也很難說，關鍵看供與求是否匹配，目前土地之所以這麼熱，就是因為僧多粥少。如果這種狀況持續存在的話，無論用什麼方法都很難取得一個比較合理的結果。”韓世同說。
另外，出讓公告還明確，企業自持部分作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。業內普遍認為，這套組合拳對於抑制高地價有一定的作用，但搖號競地的可能性比較小。
黃韜認為，“搖號的出現幾率非常小，這次土地拍賣的高地價或者新地王的出現幾率也會非常小。一是聰明的開發商應該會看到，這次國家的政策是很強硬且很有決心；二是目前整個銷售市場已然回落，開發商看到未來市場銷售的難點應該也會知難而止或知難而退。”
土地買賣由命運決定，非常不利於資源的自由配置。”目前，採用搖號作為土拍方式之一的還有南京。與廣州不同的是，南京是達到最高限價之後，直接過渡到搖號階段拼運氣拿地。2016年8月12日，南京公佈了調整後的土拍規則，以糾正此前的熔斷機制，亦是高地價壓力下的一個舉措。不過，南京土地市場並未明顯降溫，3月30日出讓的6宗宅地，均達到最高限價，最終以搖號方式確定歸屬。
“我並不認為搖號會成為廣州土地市場的主流方式，但也很難說，關鍵看供與求是否匹配，目前土地之所以這麼熱，就是因為僧多粥少。如果這種狀況持續存在的話，無論用什麼方法都很難取得一個比較合理的結果。”韓世同說。
另外，出讓公告還明確，企業自持部分作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。業內普遍認為，這套組合拳對於抑制高地價有一定的作用，但搖號競地的可能性比較小。
黃韜認為，“搖號的出現幾率非常小，這次土地拍賣的高地價或者新地王的出現幾率也會非常小。一是聰明的開發商應該會看到，這次國家的政策是很強硬且很有決心；二是目前整個銷售市場已然回落，開發商看到未來市場銷售的難點應該也會知難而止或知難而退。”