招商引資企業經營多年辦不下來土地證，政府不辦，我們辦！

【導讀】

上世紀初，全國有一大批中小企業通過各地政府招商引資落地開工廠。“先建廠後辦證”便成為當時各地方快速發展經濟的“良策”。十幾二十年過去了，該歷史原因導致的沒有土地使用權證的企業，

至今仍然存在。據我國現有法律規定，沒有土地證和規劃手續是肯定不允許新建廠房的。對此，有些企業不以為然，以“我們來的早，他不辦，跟我沒關係”等說辭一意孤行，殊不知此中風險事關之重大。在現如今工業用地減量化的大背景下，無證企業一旦遇到徵收，為降徵收成本，徵收方常以違章名義將其強拆，這樣的實例我們見的太多。可如果要補，這麼多年想盡辦法都沒辦下來的土地證，還能不能辦？該怎麼辦？這些問題企業該如何解決？

【案情簡介】

2004年，為回應河南省工業化發展進程。廖某和洛陽某經濟開發工業園區(以下簡稱園區)簽訂了50畝國有荒地的入園協議，並繳納了20萬定金。因廖某從事建築工程企業，遂於2005年承接了該園區的建設工程，完工後園區拖欠工程款嚴重。多次協商後遂將工程款抵付廖某的剩餘土地出讓金，

至此廖某的土地出讓金全部交清。後該園區管理委員會以無用地指標等原因多次拒絕給廖某辦證，廖某“走關係，跑熟人”至今也未辦下證來。

【律師分析】

本案中，廖某自入園以來，多次要求辦證，雖用盡辦法，但辦證仍遙遙無期。園區以各種理由推諉至今。造成現無人敢受理，無人敢承擔的原因有二：

一．作為政府規劃的工業園區，該園區絕對能辦證，只是由於用地指標緊缺輪不到廖某。

據《城鄉規劃法》規定，該園區想把本身國有荒地轉為建設用地，需要符合當年土地的整體規劃，下發用地指標後才能辦。因土地指標的緊缺，廖某雖多次努力也沒辦下證的原因就在於此。

那每年辦下來的證，又都給了誰？律師分析認為：按照各地的慣常手段，這些用地指標多大分給新進企業和關係企業。為發展本地區經濟，吸引更多新鮮企業注入市場，

各地政府都會承諾更多的利好政策，其中土地證就是最大的誘惑。而關係企業自然會多加照顧。這也就客觀上造成諸如廖某這樣早進園又恪守本分的企業至今辦不下證的現象。

二、園區以工程款抵付出讓金後，沒走合法財務手續。存在法律問題，無人敢承擔。

廖某以工程款抵付出讓金，合法受讓該地塊後，園區未出具任何憑證證明該筆款項的走向。根據律師多年的實務經驗分析，

該筆工程款在抵消賬務後，園區不可能用正規財務手續來處理這筆錢，會存在暗箱操作。現沒有部門敢解決這件事，相互推諉就可以印證該觀點。單純基於歷史遺留原因絕不能導致這樣的結果。

廖某繳付土地款，園區能辦卻不辦證，這是本案最大的矛盾點。廖某繳付土地款多年，園區一直存在為其辦證的義務。園區不辦證又收錢的自相矛盾行為，為我們提供了維權基礎。律師確定以下維權方案：

針對“無證收錢”這一情況，律師先解決辦證的前置性手續，如出讓金發票、用地指標問題後，再要求園區為廖某辦土地證。本案雖可以通過常規方式以確權之訴來解決，但意義不大。只有辦下證，才能真正彌補廖某權利體系的缺失。

1. 申請辦證前先把土地出讓金款項的走向弄清楚，要求園區開出發票。施壓的同時為後續工作作準備。

2004年，廖某招商引資進園之初，繳付20萬定金。後以為園區實施道路的工程款抵付剩餘出讓金，可視為廖某已交清全額土地出讓金。但對於該筆款項，園方並未為廖某出具任何發票，收據等證明性文件。因該筆工程款存在未走合法財務手續，所以我們就要對方哪疼打哪。對於財務賬是否違法，相關人員責任由誰承擔，我們都不管。廖某作為已繳出讓金的招商企業，完全可以要求其出具發票。如果沒人敢開，我們可以申請資訊公開土地出讓金的走向問題。讓其明確這筆錢是不是到財務賬上，後續該怎麼處理的問題。我們這麼做就會給對方造成極大的心理壓力。

綜上，在要求對方給我們辦證之前，一定要把出讓金的發票開出來。一來可以在前期給對方施壓，二來有了發票也利於我們後續工作的推進。

2.要求園區辦理土地用地指標，將土地性質轉為建設用地後為我們辦證。

為了能不斷招商引資，園區承諾新進企業更多利好政策，優先為其辦理土地證。既然同區位有企業能辦，廖某同樣可以申請辦證，也必然能辦。

2004年，廖某與園區簽訂的《入園協議》中，明確約定園區辦理手續的義務。廖某交了土地出讓金後就應該為其辦證，至於有沒有用地指標，是否屬於建設用地這樣責任不應由廖某承擔。現同園區內每年都有能辦證企業，不論是基於廖某招商進雙方合同，還是廖某合法繳納出讓金都必須為其辦理土地證。

3. 園區有為廖某辦證的義務，不能因怕與政府之間有衝突，而一拖再拖。

由於多年的經營生產，企業主潛移默化的形成“官民有別”心理。內心害怕與政府部門之間產生矛盾，不敢直面與政府對抗解決問題。這就導致很多早就應該解決的問題被一拖再拖，不僅錯過了最好解決問題時機，時至今日也沒有任何進展。

本案中，不論是基於雙方簽訂的《入園協議》，還是行政法上的信賴利益保護原則。園區一方都有義務為廖某辦理土地使用權證。廖某在簽訂協定之初，繳納的四萬每畝的土地出讓金裡包涵了五千每畝的辦證費用。收了出讓金卻一直不履行義務，園區一直處於違約狀態中，此義務至今也未曾消失。現廖某申請辦理，園區予以辦證是其應盡的義務。

因此，要求其在取得用地指標後將原國有荒地轉為建設用地並辦理土地證是廖某合法受有的權利。廖某作為被招商引資企業已依約繳納所有出讓土地金，就應當享有該權利。

【案件小結】

作為歷史遺留下來未辦土地證的老企業，彌補權利體系比打確權之訴對維護企業生存意義更大。企業經營多年如因非自身原因辦不下土地證，在遇徵收時被以違建名義拆除。對企業來說，打擊是致命的。所以，不論現階段有沒有徵收，企業通過補辦證件來完善自身的權利體系都是至關重要的。

原創作者：北京吳少博律師事務所-姜振興

律師確定以下維權方案：

針對“無證收錢”這一情況，律師先解決辦證的前置性手續，如出讓金發票、用地指標問題後，再要求園區為廖某辦土地證。本案雖可以通過常規方式以確權之訴來解決，但意義不大。只有辦下證，才能真正彌補廖某權利體系的缺失。

1. 申請辦證前先把土地出讓金款項的走向弄清楚，要求園區開出發票。施壓的同時為後續工作作準備。

2004年，廖某招商引資進園之初，繳付20萬定金。後以為園區實施道路的工程款抵付剩餘出讓金，可視為廖某已交清全額土地出讓金。但對於該筆款項，園方並未為廖某出具任何發票，收據等證明性文件。因該筆工程款存在未走合法財務手續，所以我們就要對方哪疼打哪。對於財務賬是否違法，相關人員責任由誰承擔，我們都不管。廖某作為已繳出讓金的招商企業，完全可以要求其出具發票。如果沒人敢開，我們可以申請資訊公開土地出讓金的走向問題。讓其明確這筆錢是不是到財務賬上，後續該怎麼處理的問題。我們這麼做就會給對方造成極大的心理壓力。

綜上，在要求對方給我們辦證之前，一定要把出讓金的發票開出來。一來可以在前期給對方施壓，二來有了發票也利於我們後續工作的推進。

2.要求園區辦理土地用地指標，將土地性質轉為建設用地後為我們辦證。

為了能不斷招商引資，園區承諾新進企業更多利好政策，優先為其辦理土地證。既然同區位有企業能辦，廖某同樣可以申請辦證，也必然能辦。

2004年，廖某與園區簽訂的《入園協議》中，明確約定園區辦理手續的義務。廖某交了土地出讓金後就應該為其辦證，至於有沒有用地指標，是否屬於建設用地這樣責任不應由廖某承擔。現同園區內每年都有能辦證企業，不論是基於廖某招商進雙方合同，還是廖某合法繳納出讓金都必須為其辦理土地證。

3. 園區有為廖某辦證的義務，不能因怕與政府之間有衝突，而一拖再拖。

由於多年的經營生產，企業主潛移默化的形成“官民有別”心理。內心害怕與政府部門之間產生矛盾，不敢直面與政府對抗解決問題。這就導致很多早就應該解決的問題被一拖再拖，不僅錯過了最好解決問題時機，時至今日也沒有任何進展。

本案中，不論是基於雙方簽訂的《入園協議》，還是行政法上的信賴利益保護原則。園區一方都有義務為廖某辦理土地使用權證。廖某在簽訂協定之初，繳納的四萬每畝的土地出讓金裡包涵了五千每畝的辦證費用。收了出讓金卻一直不履行義務，園區一直處於違約狀態中，此義務至今也未曾消失。現廖某申請辦理，園區予以辦證是其應盡的義務。

因此，要求其在取得用地指標後將原國有荒地轉為建設用地並辦理土地證是廖某合法受有的權利。廖某作為被招商引資企業已依約繳納所有出讓土地金，就應當享有該權利。

【案件小結】

作為歷史遺留下來未辦土地證的老企業，彌補權利體系比打確權之訴對維護企業生存意義更大。企業經營多年如因非自身原因辦不下土地證，在遇徵收時被以違建名義拆除。對企業來說，打擊是致命的。所以，不論現階段有沒有徵收，企業通過補辦證件來完善自身的權利體系都是至關重要的。

原創作者：北京吳少博律師事務所-姜振興