海南全域限購：房價為什麼“越調越漲”？

亞太日報評論員 高玉林

4月22日，海南省發佈通知，在已有政策之上，實施全域限購。一石激起千層浪，海南全域限購引發了社會廣泛關注和各界深入討論。2016年以來，中央多次強調“房子是用來住的，

不是用來炒的”，希望加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。海南的全域限購不過是這一政策的新注腳。老百姓中有一些質疑的聲音，提出所謂房價越調越漲的“規律”，認為政府歷次調控似乎不大奏效。

事實上，房價“越調越漲”更多是經濟上一種偶然的表像，而不是真正的規律。這首先要從房價本身說起。所謂“房價”，主要決定于房子的供給與需求。就中國房地產市場來說，安土重遷、安居樂業的農業文明，風起雲湧的工業化和城市化，人民日益增長的美好生活需要，快速擴張的資本和金融市場等諸多因素共同形成了不斷攀升的強大需求，而供給則顯得相對不足和短缺。

這是房地產經濟三十年繁榮的根本原因和現實基礎。

人們對住房的需求大體可分為居住需求、身份需求和投資需求三種。居住屬性是日常的生活需要，按理說租購應該同感，但由於文化傳統、婚姻家庭、契約和法治精神等原因，租購差別很大，消費體驗也相差懸殊。據相關調查顯示，超九成受訪者認為幸福與房子有關，房子變成了國人無法承受之重。房子綁架了越來越多的人，

買房變成了青年人尤其是一線大城市青年的心結、心痛和心病，“丈母娘推高了房價”的言論很有市場。居住需求是推動房地產經濟發展，決定房價的最基本因素與動力。針對這種需求，國家決定建立多主體、多管道保障的住房制度，意味著住房供給體系更加多元。從供給側結構性改革看，市場主要提供商品住房和租賃住房，重點發展租賃市場；政府主要提供共有產權住房、公共租賃住房、棚改安置住房等保障性住房，構建多主體、多層次、多屬性的住房供應體系。

身份需求是指住房所附加的身份、戶口、教育、醫療、就業、養老、社保等社會和公共服務需要。受長期的戶口政策、城鄉和工農差異化政策影響，

住房不僅是滿足居住需要的一般商品，還衍生為一種社會身份的象徵，一張社會福利和公共服務的票證。北上深等一線大城市優質集中的社會文化資源與住房相掛鉤，後者由此獲得身份、階層和地位的加持，成為城市的門徑、資源的門路、階級的門票和地位的門檻，從而身價倍增。住房居住屬性的重要性漸漸降低，身份屬性顯得愈加重要。對於工業化、資訊化、城市化、市場化甚至國際化快速且共存的中國來說，對於不斷轉型升級的產業經濟和居民消費來說，要根本消除住房的身份需求和社會附加值難度很大。政府應在戶籍制度改革、公共服務均等化、租購同權、縮小城鄉工農差距、創新社會治理和促進社會公平正義等方面盡力而為，量力而行。

投資需求是對住房保值、增值功能的需要。依據馬克思的地租理論，投資需求主要取決於房地產的絕對利潤、級差利潤和壟斷利潤。無論是否通貨膨脹，中國房地產的硬通性很容易使之成為資產保值的優選。如果房地產的絕對利潤率高於其他產業和實體經濟，也會滋生強大的投機和投資需求。近幾年，實體經濟遭遇了難題、危機和寒冬，大量資本轉身流向了房地產業。中國東西差距、城鄉差距、沿海內地差距和地區差距也為投機級差利潤提供了很多空間。針對這些投資需求，政府綜合運用住房公積金、信貸政策、土地供給和價格政策支援和規範合理需求，綜合運用貨幣、信貸、宏觀審慎和微觀監管等政策引導和約束合理消費，綜合運用市場監管、資訊披露、動態監測、評價預警和誠信建設等機制管理企業和仲介。這意味著調控手段更加強調綜合施策、因城施策、精准調控。

顯然，政府約束的是短期的、逐利的投機需求，而非住居需求。但三種需求往往有交叉、有重疊，很難準確區分和調控。在供求嚴重失衡的情況下，政府調控其實不是房價上漲的原因，反而是房價上漲的後果。為何給人一種“越調越漲”的感覺呢？

西方理性預期學說提出，政策的效力在經濟運行的實際需要之外，必須考慮到公眾對經濟變動的預期及其反應。可以說，在經濟運行的實際漲幅之外，人們對房地產經濟的預期大大抵消了政府調控的政策效果，進而引發政府更多更嚴格的調控。房價“越調越漲”現象的背後是政府調控與公眾預期的連續博弈和惡性循環。要實現、維護和保持政策調控實效，必須明確、強調和堅守政策的長期性、一致性和穩定性，徹底改變公眾的“理性預期”。這就是為何16年底中央經濟工作會議以來，最高層多次發聲和強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”的重要原因。

風向已轉，未來已來。成熟發達的市場經濟需要的是負責的政府、靠譜的企業和理性的個人，更需要政府與市場之間的相輔相成、良性互動和合法博弈。若干年後，政府、企業和市場將會感謝一起走過的這段日月，感懷彼此“相愛相殺”的砥礪成長，感恩相濡以沫的攜手前行。

高玉林：亞太智庫研究員，上海交通大學副教授

亞太圓桌會由亞太日報聯合旗下亞太智庫，以不同領域專家的內行視角評析時事，關注社會問題、行業經濟，引發關注與思考，推動思考。

對於不斷轉型升級的產業經濟和居民消費來說，要根本消除住房的身份需求和社會附加值難度很大。政府應在戶籍制度改革、公共服務均等化、租購同權、縮小城鄉工農差距、創新社會治理和促進社會公平正義等方面盡力而為，量力而行。

投資需求是對住房保值、增值功能的需要。依據馬克思的地租理論，投資需求主要取決於房地產的絕對利潤、級差利潤和壟斷利潤。無論是否通貨膨脹，中國房地產的硬通性很容易使之成為資產保值的優選。如果房地產的絕對利潤率高於其他產業和實體經濟，也會滋生強大的投機和投資需求。近幾年，實體經濟遭遇了難題、危機和寒冬，大量資本轉身流向了房地產業。中國東西差距、城鄉差距、沿海內地差距和地區差距也為投機級差利潤提供了很多空間。針對這些投資需求，政府綜合運用住房公積金、信貸政策、土地供給和價格政策支援和規範合理需求，綜合運用貨幣、信貸、宏觀審慎和微觀監管等政策引導和約束合理消費，綜合運用市場監管、資訊披露、動態監測、評價預警和誠信建設等機制管理企業和仲介。這意味著調控手段更加強調綜合施策、因城施策、精准調控。

顯然，政府約束的是短期的、逐利的投機需求，而非住居需求。但三種需求往往有交叉、有重疊，很難準確區分和調控。在供求嚴重失衡的情況下，政府調控其實不是房價上漲的原因，反而是房價上漲的後果。為何給人一種“越調越漲”的感覺呢？

西方理性預期學說提出，政策的效力在經濟運行的實際需要之外，必須考慮到公眾對經濟變動的預期及其反應。可以說，在經濟運行的實際漲幅之外，人們對房地產經濟的預期大大抵消了政府調控的政策效果，進而引發政府更多更嚴格的調控。房價“越調越漲”現象的背後是政府調控與公眾預期的連續博弈和惡性循環。要實現、維護和保持政策調控實效，必須明確、強調和堅守政策的長期性、一致性和穩定性，徹底改變公眾的“理性預期”。這就是為何16年底中央經濟工作會議以來，最高層多次發聲和強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”的重要原因。

風向已轉，未來已來。成熟發達的市場經濟需要的是負責的政府、靠譜的企業和理性的個人，更需要政府與市場之間的相輔相成、良性互動和合法博弈。若干年後，政府、企業和市場將會感謝一起走過的這段日月，感懷彼此“相愛相殺”的砥礪成長，感恩相濡以沫的攜手前行。

高玉林：亞太智庫研究員，上海交通大學副教授

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