中國迄今最大一筆海外養老資產收購完成後，我們和操盤者聊了聊
中國資本尋求收購海外好專案的熱情似乎從來就沒有減弱過。
在出海傳媒今年年初報導了紐約下一座標誌性酒店被來自中國信泰資本拿下後，這個低調投資機構又出手了。
（點選連結看出海傳媒相關報導 http://www.toutiao.com/i6392340228471783937/ ）
去年底前後，信泰資本聯合合眾人壽9.3億美元收購了美國房地產投資信託基金Welltower Inc.（NYSE:HCN）共計39處養老社區物業資產包75%的權益。這個資產包囊括11處由Brookdale SeniorLiving （NYSE:BKD）承租運營的養老物業，及28處由Genesis Healthcare, Inc.（NYSE:GEN）承租運營的長期/急症後期護理設施。目前這項交易全部完成交割。
Welltower是全美最大養老機構之一
這項交易至少有兩個獨特之處：
一是中國資本首次大規模收購美國的養老資產包。由此引發了示範效應。其他中國資本對海外養老專案和資產也產生了極大興趣，據說未來還會有幾筆類似交易會發生。
二是這筆交易金額接近10億美元，是該領域迄今最大一筆海外養老資產收購。
而信泰資本是由中國信達、安泰投資和CGO資本合資成立的私募股權投資機構，
現在信泰資本的主要資金方是機構投資者，包括中國信達、長城資產、保險公司、國營企業等。目前管理著65億美元的資產。
為此，出海傳媒和信泰資本的創始合夥人蓬鋼、高級合夥人賀偉時聊了聊。
信泰資本的創始合夥人蓬鋼
關於海外養老收購
過去幾年，很多“中國錢”對海外地產專案興趣濃厚，包括海航、複星都買過海外各種地產項目。信泰資本也買過紐約、芝加哥、倫敦、悉尼的一些地產。
海外地產開發專案如果操作得好，一般年收益率能到20%左右，但風險較大，會受到開發進度、建設成本、銷售市場等諸多因素影響。
海外地產項目的收購案會漸漸趨於理性
而與地產息息相關的養老資產在這個時候開始受到了青睞。
簡單說，養老資產一般都是成熟物業、有穩定現金流、且受經濟週期影響較小，雖然投資的收益率可能低一些，但勝在穩定。
而美國市場，老齡人口有4000萬，
蓬鋼說，其實不僅是中國資本，很多美國本土的PE資本都開始對養老資產感興趣。據說大名鼎鼎的黑石也在近期完成一項該領域的收購——這是一個重要的風向標。
關於視窗期
這次收購，涉及到美國的上市公司的資產。天然的疑問是，如果養老資產這麼優質，為什麼賣方在賣？
蓬鋼認為因為美國資本市場短期內冷淡養老產業，目前正是收購美國養老物業的有利視窗期。
2016年以來，受到美聯儲升息壓力及政府醫改計畫影響，美國許多養老REITs（房地產投資信託基金）股價下跌，開始出售其持有的養老資產組合，以調整資產及負債結構，換回更多的現金。
近期美國REITs開始調整投資組合
“美國錢”的後撤，就給了“中國錢”的機會。蓬鋼預測，機會窗口還有12-18個月。
關於與中國市場的聯動
中國資本看中美國養老行業的另外一個原因是，中國人口老齡化趨勢明顯，未來對養老服務需求強勁，信泰將嘗試把一些養老運營方面的經驗拓展到中國市場。
雖然中國養老市場的情況更為複雜，不確定因素也更多，但中國養老市場巨大的吸引力，也是Welltower Inc.此次樂於與中國資本合作的重要原因之一。
該交易整個過程比較順利，賀偉時透露，在並購貸款安排過程中，有近10家主流美國銀行與金融機構爭相參與，並最終獲得了美國政府支持的“房地美”優惠利率長期貸款。
而且這次收購的資金，是中國機構在海外積累的美元資金，受目前外匯管制的影響較小。也是順利完成的一個重要因素。
天然的疑問是，如果養老資產這麼優質，為什麼賣方在賣？蓬鋼認為因為美國資本市場短期內冷淡養老產業，目前正是收購美國養老物業的有利視窗期。
2016年以來，受到美聯儲升息壓力及政府醫改計畫影響，美國許多養老REITs（房地產投資信託基金）股價下跌，開始出售其持有的養老資產組合，以調整資產及負債結構，換回更多的現金。
近期美國REITs開始調整投資組合
“美國錢”的後撤，就給了“中國錢”的機會。蓬鋼預測，機會窗口還有12-18個月。
關於與中國市場的聯動
中國資本看中美國養老行業的另外一個原因是，中國人口老齡化趨勢明顯，未來對養老服務需求強勁，信泰將嘗試把一些養老運營方面的經驗拓展到中國市場。
雖然中國養老市場的情況更為複雜，不確定因素也更多，但中國養老市場巨大的吸引力，也是Welltower Inc.此次樂於與中國資本合作的重要原因之一。
該交易整個過程比較順利，賀偉時透露，在並購貸款安排過程中，有近10家主流美國銀行與金融機構爭相參與，並最終獲得了美國政府支持的“房地美”優惠利率長期貸款。
而且這次收購的資金，是中國機構在海外積累的美元資金，受目前外匯管制的影響較小。也是順利完成的一個重要因素。