科普 房子的價格到底由什麼因素決定？
建造成本影響房價
房地產區別於一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。
其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值；二是資產屬性，
正因為房子的資產屬性，所以註定房子的定價不是由建造成本決定的，但是建造成本可以影響一套房子的價格。房子的成本有哪些呢？鋼筋水泥加磚頭等原材料價格+土地成本價格+人工價格。
這個成本是不斷變動的，正因為這些年原料成本、人工成本以及土地價格成本不斷升高，而且不同的區域，這些成本存在一定的差距，
配套環境影響房價
政策方針影響房價
政策對房價的影響很多人都有目共睹，而且這種影響是見效最快最直接的。
雖然房價一直呈現上升的趨勢，但是在政府加緊限購的時候，房價上漲速度會放緩。不過政策也是通過行政干預的手段影響市場供求，繼而影響房價的。
就如2017年2月底開始的多地限購政策來講，因為沒有那麼多人符合政策規定，
供求狀況影響房價
房產也不會脫離供求價值理論。上述因素對房子的影響是間接的，影響到房子的供求狀況最終才導致價格變動。
按照現代經濟學的供求關係理論可知，供不應求之時，房價就會上漲，供過於求之時，房價就會下跌。而在現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價，比如2016年長沙有合肥炒房團過來炒房，
股票和房產定價的區別
當然，上述都只是影響，最終決定房價的還是房子具有多高的居住使用價值和投資價值。投資商品的價格等於未來收益的預期折現，用無風險的收益率去折現資產的未來收益。因為資產定價方法存在均衡定價和套利定價的理論，比較複雜。
在這裡把房產和股票作比，很多人看不懂股票的邏輯，
預期是根據時間框架展開的，短期可能是因為突來的利好和利差消息，中期可能是基於技術分析而波段操作，長期可能是基於股票背後的企業盈利改善或者行業基本面發生變化等因素。
房地產的資產定價理論也是同樣的，但是其流動性比股市更弱一點，房地產區域性劃分嚴重。總之，自住房就儘量貼近自住需求考慮，投資方就應該像做股票一樣，想遠一點，想多一步。
下面我們來看一些現在大家比較關注的市區熱門盤：
東亞風尚國際
推薦理由：
東亞風尚國際基本資訊單價均價26000元/平方米產權年限40區域商圈河東後廣場戶型一居室(50.00㎡)一居室(45.00㎡)一居室(56.00㎡)收房時間預計2018年6月禦景大廈2#（S2#）入住開盤時間預計2017年小面積街鋪開盤動態：東亞風尚國際辦公型產品S2#（禦景大廈2#）剩餘2套43和53平（建面）房源在售，均價26000元/平米，辦公型產品S1#（禦景大廈1#）在售，主推35-82平（建面）戶型，價格區間20000-22000元/平，購房優惠1萬1，全款再享98折，貸款99折，7日內簽約再享99折。
項目簡介：東亞風尚國際位於天津市內環線河東區新開路西側，項目為多層和高層建築，總建築面積191000平方米，商業面積14000平方米，高層1、2號樓34層到頂，3、4、5號樓為6層洋房，6、7、8號樓30層到頂，層高2.9米，均有地下兩層車庫，高層面積區間：52-75平一室、兩室。周邊有地鐵2號線。
物業地址：天津河東後廣場新開路與南橫街交口
交通狀況：軌道交通：地鐵2號線遠洋國際中心站公共交通：639路、635路、663路、 690路華昌大街站；462路、 5路、 621路、 635路、 640路、 663路、 690路、 719路、8路、805路、 836路、 905路、科隆專線新開路站
交通圖
天房北寧西元
推薦理由：
天房北寧西元基本資訊單價均價28500元/平方米產權年限70區域商圈河北宜白路戶型三居室(106.00㎡)二居室(88.00㎡)收房時間預計2019年全部交房開盤時間2016年10月9日首推天碩雅苑1#動態：天房北寧西元天碩雅苑1#少量房源在售，主推88和106平米戶型，均價28500元/平米。預計後期加推高層，全部為通透戶型，戶型88㎡兩居、97㎡三居、106㎡三居、118㎡三居、129㎡三居，均為31層到頂，2梯4戶，具體時間、價格等資訊待定。
項目簡介：天房北寧西元專案位於河北區育紅路與思源道交口、中環線鹽坨橋東側，北接新開河，南臨北寧公園。項目周邊道路密集、交通便利，有多條公交線路通行。總占地2.5萬㎡，總建築面積約7.24萬㎡。項目建設中，共計606戶。周邊教育及醫療資源豐富，生活配套設施齊全。
物業地址：天津河北宜白路育紅路與思源道交口，中環線鹽坨橋東側北寧公園北門對面。
交通狀況：乘坐地鐵：3號線在鐵東路下。公交：47、48、48路區間、602、619、641、901、908、911、912路在鹽坨橋站下，670、671、863在張興莊站下，校線13路在任賢東裡下，863路在愛賢裡或宜白社區下，863、901、校線13路在貴賢裡下
交通圖
北大資源閱公館
推薦理由：
北大資源閱公館基本資訊單價均價28000元/平方米產權年限40區域商圈河西新八大裡戶型二居室(77.00㎡)一居室(52.00㎡)一居室(55.00㎡)收房時間預計2017年10月底全部交房入住開盤時間2017年1月1日已加推7號樓部分樓層動態：北大資源閱公館在售主推公寓7號樓部分樓層，主推7號樓5、8、16、23層房源，主推建築面積約50-77平米戶型，均價為28000元/平米，購房可享2萬惠96折。剩餘樓層房源加推時間待定。
項目簡介：北大資源閱公館是新八大裡板塊的城市型公寓項目。地處小白樓CBD商業區、市政府所在區、梅江居住區三大區域交匯。既享城市CBD區域條件，又享天津生態環境。
物業地址：天津河西新八大裡黑牛城道與洪澤南路交口東側
交通狀況：公交快速1路、655、657、677、686、698、800、846路洪澤路站下車地鐵：地鐵1號線陳塘莊站下車；自駕：沿解放南路進入黑牛城道，左轉直行進入到洪澤南路，即到項目
交通圖
路勁太陽城
推薦理由：
路勁太陽城基本資訊單價均價29200元/平方米產權年限70區域商圈河東衛國道戶型三居室(99.00㎡)二居室(87.00㎡)二居室(83.00㎡)收房時間預計2019年5月底第九季皓陽園1、2、12-15#入住開盤時間2017年3月11日皓陽園13#加推動態：路勁太陽城第九季新品即將亮相，主推74-90㎡（建築面積）全明二室戶型，時間價格待定。
項目簡介：路勁太陽城由香港路勁地產打造，集洋房、高層住宅、商業街區為一體，以滿足人們多元化的居住需求。設計的特點是地上行車和停車全部走環形車道，為居民業主提供安靜、安全、優美的生活環境。緊鄰快速路和喜悅公園，以及體育公園，同時距離太陽城公交總站200米，距離地鐵2號線500米，更加便捷了人們的生活。
物業地址：天津河東衛國道天山北路與龍山道交口
交通狀況：公交：640路 668路 677路 677路高峰區間 685路 715路 817路 827路 866路 機場專線5路、516路市區線 516路西區線 602路 685路 827路 866路。太陽城站地鐵：地鐵2號線嶼東城站駕車：昆侖北路與衛國道快速路交織
交通圖
格調綺園
推薦理由：
格調綺園基本資訊單價均價32000元/平方米產權年限70區域商圈河西新八大裡戶型二居室(87.20㎡)二居室(97.66㎡)二居室(92.95㎡)收房時間預計2017年10月所有樓棟全部交房開盤時間2016年12月17日高層10#已3、4單元加推動態：格調綺園臨近多個文娛商業配套，如天津文化中心（天津大劇院、天津博物館、天津圖書館、天津美術館、天津科技館，天津青少年活動中心）、銀河購物中心。
項目簡介：格調綺園專案位於河西區新八大裡，具體位置在黑牛城道與太湖路交口。格調綺園專案所在的河西新八大裡地區是由天津市政府統一規劃建設、市長親自督辦的“一號”工程。以“再造一條南京路”為規劃建設目標。格調綺園專案所在的新八大裡地處河西重點地區，在教育、文化、醫療、交通等方面享有豐富的配套資源。格調綺園專案為多業態城市綜合體，由洋房、高層住宅、城市型公寓、高端寫字樓和商業組成。專案東側緊靠新八大裡地區的中央景觀綠軸，南側依傍大型綠道公園、郁江園及復興河，享景觀資源。
物業地址：天津河西新八大裡黑牛城道與太湖路交口
交通狀況：自駕：東至洪澤南路，南至沐江道，西至太湖路，北至黑牛城道；地鐵：1號線陳塘莊站公交：855路、676路、652路、152路、835路、165路、631路、97路、629路、808路、校線6路、93路、觀光1路、95路、693路、859路棉四宿舍站下車；677路、686路、657路、800路、655路、快速1路、846路洪澤路站下車；665路、954路、682路、校線5路鬱江南裡站下車。
交通圖
天津全運村
推薦理由：
天津全運村基本資訊單價均價42000元/平方米產權年限70區域商圈河西小海地戶型四居室(189.00㎡)三居室(145.00㎡)三居室(98.00㎡)收房時間預計2018年6月底全部交房開盤時間2017年3月17日已加推木樨園3#-5#、7#-9#動態：天津全運村周邊有部分商業配套，如永旺超市、人人樂超市、友誼路華潤萬家、新業廣場等。
項目簡介：天津全運村位於洞庭路與淥水道交口，淥水道以南，公交336路;800路;954路途徑此處。生活配套資源有菜市場、超市。
物業地址：天津河西小海地洞庭路與淥水道交口
交通狀況：公交：336路;800路;954路淥水道站自駕：從外環南路向向東南方向行駛，左轉進入洞庭路，右轉行駛100米，左轉行駛290米，右轉行駛180米，調頭行駛160米，到達項目。
交通圖
推薦理由：
東亞風尚國際基本資訊單價均價26000元/平方米產權年限40區域商圈河東後廣場戶型一居室(50.00㎡)一居室(45.00㎡)一居室(56.00㎡)收房時間預計2018年6月禦景大廈2#（S2#）入住開盤時間預計2017年小面積街鋪開盤動態：東亞風尚國際辦公型產品S2#（禦景大廈2#）剩餘2套43和53平（建面）房源在售，均價26000元/平米，辦公型產品S1#（禦景大廈1#）在售，主推35-82平（建面）戶型，價格區間20000-22000元/平，購房優惠1萬1，全款再享98折，貸款99折，7日內簽約再享99折。
項目簡介：東亞風尚國際位於天津市內環線河東區新開路西側，項目為多層和高層建築，總建築面積191000平方米，商業面積14000平方米，高層1、2號樓34層到頂，3、4、5號樓為6層洋房，6、7、8號樓30層到頂，層高2.9米，均有地下兩層車庫，高層面積區間：52-75平一室、兩室。周邊有地鐵2號線。
物業地址：天津河東後廣場新開路與南橫街交口
交通狀況：軌道交通：地鐵2號線遠洋國際中心站公共交通：639路、635路、663路、 690路華昌大街站；462路、 5路、 621路、 635路、 640路、 663路、 690路、 719路、8路、805路、 836路、 905路、科隆專線新開路站
交通圖
天房北寧西元
推薦理由：
天房北寧西元基本資訊單價均價28500元/平方米產權年限70區域商圈河北宜白路戶型三居室(106.00㎡)二居室(88.00㎡)收房時間預計2019年全部交房開盤時間2016年10月9日首推天碩雅苑1#動態：天房北寧西元天碩雅苑1#少量房源在售，主推88和106平米戶型，均價28500元/平米。預計後期加推高層，全部為通透戶型，戶型88㎡兩居、97㎡三居、106㎡三居、118㎡三居、129㎡三居，均為31層到頂，2梯4戶，具體時間、價格等資訊待定。
項目簡介：天房北寧西元專案位於河北區育紅路與思源道交口、中環線鹽坨橋東側，北接新開河，南臨北寧公園。項目周邊道路密集、交通便利，有多條公交線路通行。總占地2.5萬㎡，總建築面積約7.24萬㎡。項目建設中，共計606戶。周邊教育及醫療資源豐富，生活配套設施齊全。
物業地址：天津河北宜白路育紅路與思源道交口，中環線鹽坨橋東側北寧公園北門對面。
交通狀況：乘坐地鐵：3號線在鐵東路下。公交：47、48、48路區間、602、619、641、901、908、911、912路在鹽坨橋站下，670、671、863在張興莊站下，校線13路在任賢東裡下，863路在愛賢裡或宜白社區下，863、901、校線13路在貴賢裡下
交通圖
北大資源閱公館
推薦理由：
北大資源閱公館基本資訊單價均價28000元/平方米產權年限40區域商圈河西新八大裡戶型二居室(77.00㎡)一居室(52.00㎡)一居室(55.00㎡)收房時間預計2017年10月底全部交房入住開盤時間2017年1月1日已加推7號樓部分樓層動態：北大資源閱公館在售主推公寓7號樓部分樓層，主推7號樓5、8、16、23層房源，主推建築面積約50-77平米戶型，均價為28000元/平米，購房可享2萬惠96折。剩餘樓層房源加推時間待定。
項目簡介：北大資源閱公館是新八大裡板塊的城市型公寓項目。地處小白樓CBD商業區、市政府所在區、梅江居住區三大區域交匯。既享城市CBD區域條件，又享天津生態環境。
物業地址：天津河西新八大裡黑牛城道與洪澤南路交口東側
交通狀況：公交快速1路、655、657、677、686、698、800、846路洪澤路站下車地鐵：地鐵1號線陳塘莊站下車；自駕：沿解放南路進入黑牛城道，左轉直行進入到洪澤南路，即到項目
交通圖
路勁太陽城
推薦理由：
路勁太陽城基本資訊單價均價29200元/平方米產權年限70區域商圈河東衛國道戶型三居室(99.00㎡)二居室(87.00㎡)二居室(83.00㎡)收房時間預計2019年5月底第九季皓陽園1、2、12-15#入住開盤時間2017年3月11日皓陽園13#加推動態：路勁太陽城第九季新品即將亮相，主推74-90㎡（建築面積）全明二室戶型，時間價格待定。
項目簡介：路勁太陽城由香港路勁地產打造，集洋房、高層住宅、商業街區為一體，以滿足人們多元化的居住需求。設計的特點是地上行車和停車全部走環形車道，為居民業主提供安靜、安全、優美的生活環境。緊鄰快速路和喜悅公園，以及體育公園，同時距離太陽城公交總站200米，距離地鐵2號線500米，更加便捷了人們的生活。
物業地址：天津河東衛國道天山北路與龍山道交口
交通狀況：公交：640路 668路 677路 677路高峰區間 685路 715路 817路 827路 866路 機場專線5路、516路市區線 516路西區線 602路 685路 827路 866路。太陽城站地鐵：地鐵2號線嶼東城站駕車：昆侖北路與衛國道快速路交織
交通圖
格調綺園
推薦理由：
格調綺園基本資訊單價均價32000元/平方米產權年限70區域商圈河西新八大裡戶型二居室(87.20㎡)二居室(97.66㎡)二居室(92.95㎡)收房時間預計2017年10月所有樓棟全部交房開盤時間2016年12月17日高層10#已3、4單元加推動態：格調綺園臨近多個文娛商業配套，如天津文化中心（天津大劇院、天津博物館、天津圖書館、天津美術館、天津科技館，天津青少年活動中心）、銀河購物中心。
項目簡介：格調綺園專案位於河西區新八大裡，具體位置在黑牛城道與太湖路交口。格調綺園專案所在的河西新八大裡地區是由天津市政府統一規劃建設、市長親自督辦的“一號”工程。以“再造一條南京路”為規劃建設目標。格調綺園專案所在的新八大裡地處河西重點地區，在教育、文化、醫療、交通等方面享有豐富的配套資源。格調綺園專案為多業態城市綜合體，由洋房、高層住宅、城市型公寓、高端寫字樓和商業組成。專案東側緊靠新八大裡地區的中央景觀綠軸，南側依傍大型綠道公園、郁江園及復興河，享景觀資源。
物業地址：天津河西新八大裡黑牛城道與太湖路交口
交通狀況：自駕：東至洪澤南路，南至沐江道，西至太湖路，北至黑牛城道；地鐵：1號線陳塘莊站公交：855路、676路、652路、152路、835路、165路、631路、97路、629路、808路、校線6路、93路、觀光1路、95路、693路、859路棉四宿舍站下車；677路、686路、657路、800路、655路、快速1路、846路洪澤路站下車；665路、954路、682路、校線5路鬱江南裡站下車。
交通圖
天津全運村
推薦理由：
天津全運村基本資訊單價均價42000元/平方米產權年限70區域商圈河西小海地戶型四居室(189.00㎡)三居室(145.00㎡)三居室(98.00㎡)收房時間預計2018年6月底全部交房開盤時間2017年3月17日已加推木樨園3#-5#、7#-9#動態：天津全運村周邊有部分商業配套，如永旺超市、人人樂超市、友誼路華潤萬家、新業廣場等。
項目簡介：天津全運村位於洞庭路與淥水道交口，淥水道以南，公交336路;800路;954路途徑此處。生活配套資源有菜市場、超市。
物業地址：天津河西小海地洞庭路與淥水道交口
交通狀況：公交：336路;800路;954路淥水道站自駕：從外環南路向向東南方向行駛，左轉進入洞庭路，右轉行駛100米，左轉行駛290米，右轉行駛180米，調頭行駛160米，到達項目。
交通圖