“3·15”特別報導｜房主違約，買方三招維權
作者 法治週末記者 肖莎
提要
無論是簽約環節、合同履行環節還是對方違約時訴訟環節，買房者都需要注意維護自己的合法權益
“賣家說房子不想賣了，因為覺得賣虧了。”
劉洋聽到電話那頭的仲介這麼說時，
她的第一反應是，賣方想漲價。
劉洋不久前定了一套學區房並且簽了買賣合同，她向法治週末記者出示了的合同顯示，甲方(賣家)若出現“拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格”等六種情況，屬於根本違約，應向乙方支付違約金的金額為房屋總價款的20%。
她本以為有這樣的條款約束，賣家應該不會輕易違約。但孰料，
“出現這種情況怎麼辦？”劉洋問仲介。
“我們已經勸說很久，並且把違約的嚴重性告知對方，但賣方堅持說不想賣了。您看雙方要不要坐下來談一談。”仲介答道。
在當前的北京二手房交易市場上，劉洋作為買家無疑處於弱勢地位。當劉洋和賣家坐在一張桌子上進行所謂的協商時，劉洋知道，
“我之前也諮詢了律師，訴訟時間太長，動輒半年。我拖不起，誰知道半年後的市場行情是怎麼樣的。”劉洋告訴法治週末記者。
最終，劉洋妥協，在原房價的基礎上，多付了些錢。
但是，北京市中唐律師事務所主管律師王玉臣告訴記者，在全國熱點城市的房地產市場上，
“從去年2月份到現在，北京的二手房買賣糾紛很多。我們團隊僅去年就接受了數百個關於賣方違約的案件委託，我手上現在還在處理很多這樣的案子。
簽約時詳細約定時間節點
王玉臣認為，買賣雙方在簽訂合同時，一定考慮到未來如果走到訴訟階段，
“以購買學區房舉例，因為買方購房的訴求最主要的可能是上學，那麼在合同中一定要約定清楚賣方戶口遷出的時間、學籍騰出的時間以及相應的違約責任。”王玉臣建議，買房者最好在購房之前，向教育部門諮詢清楚入學政策。
北京鏈家房地產經紀有限公司(以下簡稱鏈家)高級法務經理孫笑竹也在接受法治週末記者採訪時稱，從鏈家對大量購房交易的跟蹤情況來看，現在很多人購房都是改善性需求，也就是說業主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。買賣雙方既買又賣的單子。
“我們把這種情況稱為連環單。”孫笑竹說，在連環單中，任何一環出現問題都可能導致交易失敗，這就要求經紀人緊盯交易時效，要理清每一個環節的交易時間和交易要求，比如，客戶B既買又賣，那麼經紀人就要保證他賣房的資金到賬時間一定是早于他買房環節的業主要求支付定金和房款的時間的，避免因為他無法按時拿到賣房款導致買房失敗。
在劉洋買房的時候，支付手段、戶口和學籍遷出時間以及違約責任等，雙方在合同中都有明確約定，但是賣家仍選擇違約。
劉洋告訴記者，她的心裡對仲介公司還是有一些怨氣，她認為自己支付了高額的仲介費，但是感覺服務自己的仲介在協調方面似乎並沒有起到太大作用，“仲介的素質和業務能力還是挺重要的”。
“在這種情況下，買房者一定不能完全放任，要督促仲介把所有交易流程都往前趕，儘量早過戶，避免賣家的違約情況。”王玉臣提醒道。
早做網簽防止一房多賣
劉洋在去仲介公司和賣方協商之前，還就這一問題諮詢了律師。
“律師問我的第一件事情是，你確定這個房子沒有一房兩賣吧，賣方不會正在和另外一個買家談更高價格吧？”劉洋回顧說，對於這一問題，她是回答不上來的。
王玉臣律師告訴記者，避免賣方一房兩賣的重要手段就是儘快做網簽。
“網簽的工作，一般由仲介公司來做。”王玉臣解釋道，所謂網簽，簡單來說就是在確定買方具備購房資格和賣方的房屋產權完整性，雙方簽訂了買賣合同之後，把合同上傳到建委網站，把買賣雙方的資訊、房屋的基本情況、房屋的產權資訊等內容，到建委的網站進行備案，一旦網簽之後，賣方就不能一房多賣了。
但在諮詢律師之前，劉洋並不知道，二手房交易還有網簽的環節，仲介也並未向她告知網簽的重要性。
王玉臣說，如果沒有辦理網簽，賣方可以隨時將房子再次出售，而且一旦出售給了協力廠商，並辦理了網簽，買方是很難再拿到房子的。
據《北京晚報》報導，北京的張女士在購買范某的房屋時，由於仲介沒有及時做網簽，導致范某一房多賣，北京市一中院一審判決范某犯合同詐騙罪，判處無期徒刑。
範某雖然受到了法律的制裁，但張女士的購房款卻未能全額退回，張女士還面臨著通過訴訟等途徑追回損失的問題。
訴訟前進行訴前保全
如果賣方堅持違約並不按照合同約定支付違約金，買賣雙方最終進入訴訟階段，購房者可以在訴狀中提出怎樣的訴求？
“購房者可以請求法院判決賣方繼續履行合同，也可以請求法院判決雙方解除合同，賣方賠償損失。”北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松說，這是兩個不一樣的思路。
李松提醒到，如果要求法院判決賣方繼續履行合同，一旦勝訴，法院就可強制要求該套房屋過戶到買方名下，但有一個前提是，買方必須是全款購房。
實踐中，通過貸款方式購房的當事人一般都會問，能不能讓法院判讓賣方履行配合買方辦理貸款的合同義務？答案是否定的，因為司法實踐中法院會考慮判決的實際執行力。
王玉臣代理了大量房產違約案件，他還提醒道，在購房者的訴求是賣方繼續履行合同，而雙方又沒有辦理網簽時，一定要儘量在起訴前做一件事情：“訴前保全。”
為什麼如此？王玉臣說，從立案到分配到具體的承辦法官，到承辦法官通知原告，一般至少需要一個月的時間。如果不做訴前保全，在買方還不知道誰是承辦法官的時候，賣方很可能會通過各種手段，把這套房屋抵押出去，或進行其他的處理。如果房屋的抵押額過高，或者如果房屋因為別的原因被其他人做了保全或查封，那麼法院就很難判賣方繼續履行合同。
王玉臣曾經遇到一個案件，買方已經付了全部的首付款，並備好了尾款，繳納了稅費，而賣方在過戶前兩天，通過民間借貸把房屋抵押出去，導致買方的履行合同訴求無法實現，只能將訴訟請求變更為“解除合同，賣家支付違約金並賠償差價損失”。
“買方可以要求賣家賠償20%房款作為違約金，也可以以賣方違約造成損失為由，要求法院判決賣方賠償的金額可以覆蓋交易房屋價格上漲的差價。”李松補充道。
但據王玉臣透露，在司法實踐中，受相關司法解釋的限制，法院判賠20%房款作為違約金的情況並不多見。為了盡可能降低自己的損失，讓法院能夠多判，在訴訟過程中，買方一定要盡可能舉證證明自己的實際損失。
此外，目前各級法院手裡攢下的類似房產違約案件非常多，李松告訴記者，通常一個案件從立案到判決需要半年左右，在當前的市場環境下，半年對於買房者而言帶來的變數難以把控。
王玉臣律師感慨道，在當前的市場形勢下，有時候賣方違約後會獲得更多的利益，而原本守約的買方卻得不到充分的利益保障，這是極為不公平的。如果法院可以在法定期限內實現快審快判快執行，可能對市場控制會更有力度一些。
“但是，遺憾的是，現在法院的審理壓力是很大的，在北京，有的法官手頭審理的案件能達到五六百件以上。”王玉臣說。
一位元資深房產仲介還告訴記者，即便法院判決賣方支付違約金，也有不少賣家不執行，這種長時間的拖延，又會給買房者帶來更大的損失，因而她一般都會建議，買賣雙方儘量協商解決。
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從鏈家對大量購房交易的跟蹤情況來看，現在很多人購房都是改善性需求，也就是說業主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。買賣雙方既買又賣的單子。“我們把這種情況稱為連環單。”孫笑竹說，在連環單中，任何一環出現問題都可能導致交易失敗，這就要求經紀人緊盯交易時效，要理清每一個環節的交易時間和交易要求，比如，客戶B既買又賣，那麼經紀人就要保證他賣房的資金到賬時間一定是早于他買房環節的業主要求支付定金和房款的時間的，避免因為他無法按時拿到賣房款導致買房失敗。
在劉洋買房的時候，支付手段、戶口和學籍遷出時間以及違約責任等，雙方在合同中都有明確約定，但是賣家仍選擇違約。
劉洋告訴記者，她的心裡對仲介公司還是有一些怨氣，她認為自己支付了高額的仲介費，但是感覺服務自己的仲介在協調方面似乎並沒有起到太大作用，“仲介的素質和業務能力還是挺重要的”。
“在這種情況下，買房者一定不能完全放任，要督促仲介把所有交易流程都往前趕，儘量早過戶，避免賣家的違約情況。”王玉臣提醒道。
早做網簽防止一房多賣
劉洋在去仲介公司和賣方協商之前，還就這一問題諮詢了律師。
“律師問我的第一件事情是，你確定這個房子沒有一房兩賣吧，賣方不會正在和另外一個買家談更高價格吧？”劉洋回顧說，對於這一問題，她是回答不上來的。
王玉臣律師告訴記者，避免賣方一房兩賣的重要手段就是儘快做網簽。
“網簽的工作，一般由仲介公司來做。”王玉臣解釋道，所謂網簽，簡單來說就是在確定買方具備購房資格和賣方的房屋產權完整性，雙方簽訂了買賣合同之後，把合同上傳到建委網站，把買賣雙方的資訊、房屋的基本情況、房屋的產權資訊等內容，到建委的網站進行備案，一旦網簽之後，賣方就不能一房多賣了。
但在諮詢律師之前，劉洋並不知道，二手房交易還有網簽的環節，仲介也並未向她告知網簽的重要性。
王玉臣說，如果沒有辦理網簽，賣方可以隨時將房子再次出售，而且一旦出售給了協力廠商，並辦理了網簽，買方是很難再拿到房子的。
據《北京晚報》報導，北京的張女士在購買范某的房屋時，由於仲介沒有及時做網簽，導致范某一房多賣，北京市一中院一審判決范某犯合同詐騙罪，判處無期徒刑。
範某雖然受到了法律的制裁，但張女士的購房款卻未能全額退回，張女士還面臨著通過訴訟等途徑追回損失的問題。
訴訟前進行訴前保全
如果賣方堅持違約並不按照合同約定支付違約金，買賣雙方最終進入訴訟階段，購房者可以在訴狀中提出怎樣的訴求？
“購房者可以請求法院判決賣方繼續履行合同，也可以請求法院判決雙方解除合同，賣方賠償損失。”北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松說，這是兩個不一樣的思路。
李松提醒到，如果要求法院判決賣方繼續履行合同，一旦勝訴，法院就可強制要求該套房屋過戶到買方名下，但有一個前提是，買方必須是全款購房。
實踐中，通過貸款方式購房的當事人一般都會問，能不能讓法院判讓賣方履行配合買方辦理貸款的合同義務？答案是否定的，因為司法實踐中法院會考慮判決的實際執行力。
王玉臣代理了大量房產違約案件，他還提醒道，在購房者的訴求是賣方繼續履行合同，而雙方又沒有辦理網簽時，一定要儘量在起訴前做一件事情：“訴前保全。”
為什麼如此？王玉臣說，從立案到分配到具體的承辦法官，到承辦法官通知原告，一般至少需要一個月的時間。如果不做訴前保全，在買方還不知道誰是承辦法官的時候，賣方很可能會通過各種手段，把這套房屋抵押出去，或進行其他的處理。如果房屋的抵押額過高，或者如果房屋因為別的原因被其他人做了保全或查封，那麼法院就很難判賣方繼續履行合同。
王玉臣曾經遇到一個案件，買方已經付了全部的首付款，並備好了尾款，繳納了稅費，而賣方在過戶前兩天，通過民間借貸把房屋抵押出去，導致買方的履行合同訴求無法實現，只能將訴訟請求變更為“解除合同，賣家支付違約金並賠償差價損失”。
“買方可以要求賣家賠償20%房款作為違約金，也可以以賣方違約造成損失為由，要求法院判決賣方賠償的金額可以覆蓋交易房屋價格上漲的差價。”李松補充道。
但據王玉臣透露，在司法實踐中，受相關司法解釋的限制，法院判賠20%房款作為違約金的情況並不多見。為了盡可能降低自己的損失，讓法院能夠多判，在訴訟過程中，買方一定要盡可能舉證證明自己的實際損失。
此外，目前各級法院手裡攢下的類似房產違約案件非常多，李松告訴記者，通常一個案件從立案到判決需要半年左右，在當前的市場環境下，半年對於買房者而言帶來的變數難以把控。
王玉臣律師感慨道，在當前的市場形勢下，有時候賣方違約後會獲得更多的利益，而原本守約的買方卻得不到充分的利益保障，這是極為不公平的。如果法院可以在法定期限內實現快審快判快執行，可能對市場控制會更有力度一些。
“但是，遺憾的是，現在法院的審理壓力是很大的，在北京，有的法官手頭審理的案件能達到五六百件以上。”王玉臣說。
一位元資深房產仲介還告訴記者，即便法院判決賣方支付違約金，也有不少賣家不執行，這種長時間的拖延，又會給買房者帶來更大的損失，因而她一般都會建議，買賣雙方儘量協商解決。
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